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觀點(diǎn)：養(yǎng)老地產(chǎn)在中國(guó)行不通
日期：2014-08-12 來源：安家雜志
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保監(jiān)會(huì)日前發(fā)布的指導(dǎo)意見稱，7月1日起，未來兩年，北京、上海、廣州、武漢將正式開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，這意味著“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險(xiǎn)正式開閘。而這同樣意味著在老齡化社會(huì)行將到來的今日，養(yǎng)老與地產(chǎn)將發(fā)生更不可分割的“親密關(guān)系”。“養(yǎng)老地產(chǎn)”，這是一個(gè)早被發(fā)展商盯梢并垂涎了十來年的全新領(lǐng)域。
大小房企紛紛瞄準(zhǔn)了這一塊紅利蛋糕，首創(chuàng)、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋等開始試水養(yǎng)老地產(chǎn)，泰康人壽、中國(guó)人壽等保險(xiǎn)公司也逐步涉足養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，更有大小蝦米房企躊躇滿志欲在養(yǎng)老地產(chǎn)分一杯羹。但實(shí)際上，真正的養(yǎng)老地產(chǎn)卻屈指可數(shù)，目前傳統(tǒng)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式在中國(guó)是行不通的。
國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)三大現(xiàn)狀
“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的龐大市場(chǎng)預(yù)示著中國(guó)“夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”正在成為蒸蒸日上的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，然而由于缺乏配套政策和監(jiān)管，養(yǎng)老地產(chǎn)也面臨著重重困難，甚至是死路一條。
《安家》監(jiān)測(cè)同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年我國(guó)65歲及以上老齡人口占總?cè)丝诒壤堰_(dá)9.1%，按國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)界定，我國(guó)已進(jìn)入老齡社會(huì)，具備養(yǎng)老服務(wù)及養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的需求環(huán)境。另外，人口結(jié)構(gòu)變化顯著，80年代以來，老年人口占比逐漸提高，老年撫養(yǎng)比不斷提高。2010這一數(shù)據(jù)為11.9%，即每100名勞動(dòng)年齡人口撫養(yǎng)近12個(gè)65歲及以上的老年人，相比2000年增長(zhǎng)了近20%，青年一代老年撫養(yǎng)壓力劇增。
由此，催生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)力，特別是養(yǎng)老地產(chǎn)也跟著熱鬧起來。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有超過80家房地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，而公開披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量也已超過百個(gè)。按研究機(jī)構(gòu)的說法，這些遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。
現(xiàn)狀一、看上去很美
隨著中國(guó)社會(huì)老齡化的迫近，“以房養(yǎng)老”話題再度升溫，各方動(dòng)作頻頻，自然也增加了民眾對(duì)這一新型養(yǎng)老模式的期待。然而在這個(gè)遠(yuǎn)未成型的龐大市場(chǎng)面前，諸多企業(yè)都是在摸著石頭過河，由于其發(fā)展模式的不明確、收益率的不確定以及相關(guān)政策法規(guī)的缺失，都將給養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景帶來諸多變數(shù)。
現(xiàn)狀二、成功者無幾
看上去很美的養(yǎng)老地產(chǎn)，真正實(shí)踐成功者，寥寥無幾。養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期一般都要7至10年，是商業(yè)地產(chǎn)的兩倍，是普通剛需住宅的四倍，投資高、周期長(zhǎng)、回報(bào)低，讓大多數(shù)房企不敢投入成本去做。但也有眾多開發(fā)商依然趨之若鶩，就像無頭蒼蠅亂撞，而實(shí)際上他們是另有所圖。
現(xiàn)狀三、無復(fù)制模式
據(jù)了解，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)目前有三種主要模式：以保險(xiǎn)資金為開發(fā)主體推出的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，如北京的萬(wàn)科幸福匯；慈善機(jī)構(gòu)與企業(yè)合作，將公益性與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合，如中國(guó)紅十字基金會(huì)與哈工大集團(tuán)在深圳合推的曜陽(yáng)老年公寓項(xiàng)目。不過，無論哪種模式，養(yǎng)老地產(chǎn)目前尚未形成可復(fù)制的成熟模式。
揭秘養(yǎng)老地產(chǎn)四大驚天騙局
養(yǎng)老地產(chǎn)前景很豐滿，現(xiàn)實(shí)卻很骨感。近年來，貼著“養(yǎng)老”標(biāo)簽的騙局已是屢見不鮮。事實(shí)上，“養(yǎng)老”這塊金字招牌還被用在它處，更有一些不法地產(chǎn)商用其來圈地甚至集資。養(yǎng)老地產(chǎn)是最大的騙局。
騙局一
傳統(tǒng)觀念中老人養(yǎng)兒防老
在數(shù)千年“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念下，健康老人不愿意換地方也不愿意做大量投資，大部分都在家里養(yǎng)老。“中國(guó)99%的老年人都想居家養(yǎng)老，他們當(dāng)中大部分也都是很健康的老人。”梁開建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所執(zhí)行合伙人、總經(jīng)理、總建筑師開彥認(rèn)為。
或許觀念是需要改變的，但是在國(guó)內(nèi)現(xiàn)有條件下，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)受到傳統(tǒng)觀念的很大制約。
騙局二
價(jià)格太高令老人無法養(yǎng)老
從目前現(xiàn)有模式看，除購(gòu)買養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品外，也可選擇直接入住養(yǎng)老社區(qū)。不管選擇何種方式入住，起點(diǎn)繳費(fèi)均相對(duì)較高，費(fèi)用為200萬(wàn)元，也可選擇年繳20萬(wàn)、連續(xù)繳納10年“分期付款”的方式。不難看出，該社區(qū)主要是針對(duì)那些具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭。除了普遍收費(fèi)高外，服務(wù)也相當(dāng)差。
騙局三
成為一些企業(yè)圈錢圈地游戲
雖然目前市場(chǎng)上的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目五花八門，但依然難以獲得老年群體的認(rèn)可，收費(fèi)高昂、舒適度差、人文關(guān)懷少是老年人對(duì)于養(yǎng)老項(xiàng)目的普遍印象。
“我開始做養(yǎng)老地產(chǎn)后，接觸了上百家企業(yè)，其中真正能做好的不到10%，另外有60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么。這其中最大的問題是，我們沒有專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，沒有專門的為養(yǎng)老地產(chǎn)提供養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)，還是照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式來運(yùn)營(yíng)，這怎么可能成功呢？”全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)主任陳宏表示。
養(yǎng)老地產(chǎn)更多的是提供養(yǎng)老服務(wù)的，而現(xiàn)在所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)，其核心卻是打著養(yǎng)老的旗號(hào)賣房子。
而對(duì)于一些保險(xiǎn)公司多是靠政策支持圈錢圈地，成為他們賺錢的工具和游戲。
騙局四
說養(yǎng)老金虧空是政府推卸責(zé)任
盡管一直強(qiáng)調(diào)新養(yǎng)老模式并不是替代目前的養(yǎng)老制度，只是作為輔助和補(bǔ)充。但在諸多問題的現(xiàn)實(shí)下，貿(mào)然將養(yǎng)老體制改革推給市場(chǎng)，熱衷處置公民本就微薄的私有財(cái)產(chǎn)，動(dòng)機(jī)仍舊值得警惕。
由于1997年養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革之時(shí)，政府沒有承擔(dān)相應(yīng)的轉(zhuǎn)制成本，個(gè)人賬戶中的資金很多被挪用去發(fā)放退休人員的養(yǎng)老金，導(dǎo)致個(gè)人賬戶的空帳運(yùn)行規(guī)模已超過萬(wàn)億元大關(guān)。在這樣的情況下，作為社保政府主管的民政部門，反而號(hào)召推廣所謂的以房養(yǎng)老，催生養(yǎng)老地產(chǎn)，本質(zhì)上就是想用老百姓的住房產(chǎn)權(quán)來彌補(bǔ)政府養(yǎng)老支出的不足。
開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的99%都是騙子
北京太陽(yáng)城集團(tuán)主席朱鳳泊去年底表示，“一百個(gè)跟政府要地做養(yǎng)老的有八十個(gè)是騙子。”養(yǎng)老行業(yè)目前還有一個(gè)不成熟階段，還需5-10年才能過去。我看朱鳳泊還是太保守了，我看現(xiàn)在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的99%都是騙子。
養(yǎng)老地產(chǎn)享受國(guó)家的優(yōu)惠政策，在地價(jià)不斷攀升的背景下，不少開發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的名號(hào)拿地，卻改做普通住宅或者商業(yè)地產(chǎn)。對(duì)此，朱鳳泊說：“這種太多了，一百個(gè)跟政府要地做養(yǎng)老的有八十個(gè)是騙子。不提做養(yǎng)老政府不給地，說做養(yǎng)老政府還把地價(jià)降低，你說這多好?。?rdquo;但是，這對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)來說可悲。他指出，這是因?yàn)檎芸夭粔?，建議在項(xiàng)目開始時(shí)按照普通房地產(chǎn)的土地出讓金作為押金，若改變項(xiàng)目性質(zhì)建成普通住宅出售，那么便沒收押金；若真做養(yǎng)老項(xiàng)目便如數(shù)奉還，用錢做杠桿便可以解決這個(gè)問題。
朱鳳泊講的是騙地，從政府手里騙取大片土地后用作其他性質(zhì)的開發(fā)。但實(shí)際上也有真正用來開發(fā)所謂養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商，可依然不是廣大百姓想要的。
如果您真想做真正的養(yǎng)老事業(yè)，你就該轉(zhuǎn)行，從地產(chǎn)商變?yōu)轲B(yǎng)老院院長(zhǎng)。否則幾乎所有的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商都是在玩概念。針對(duì)業(yè)界的“養(yǎng)老地產(chǎn)熱”，任志強(qiáng)也認(rèn)為，目前推出的養(yǎng)老地產(chǎn)概念存在重大缺失，那就是幾乎所有的養(yǎng)老地產(chǎn)里都沒有醫(yī)療機(jī)構(gòu)參與。在中國(guó)，醫(yī)療資源都在政府的控制之下，而沒有醫(yī)療機(jī)構(gòu)的參與，就談不上能真正服務(wù)于老人，因此現(xiàn)在提出的養(yǎng)老地產(chǎn)是個(gè)“錯(cuò)誤概念”。
但同時(shí)，他也指出，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)占地產(chǎn)總量只有百分之一點(diǎn)幾，中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)還很有前景。
所以，前景可期，現(xiàn)實(shí)很殘酷，未來誰(shuí)能走出一條正確的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式，非常期待……
