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養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新模式，不知能走多遠

CFP供圖

    □晚報記者 楊冬 報道

    50萬元，在上海買得到豪車，卻買不到房子。同樣是這筆錢，或許可以讓正步入老年的人們頤養(yǎng)天年。記者昨天獲悉，一種被稱為“老年社區(qū)”的房地產(chǎn)形態(tài)逐步出現(xiàn)，而早些時候滬上某建成投運的養(yǎng)老地產(chǎn)項目亮出入住門檻——最低45萬元。有專家認為，這種以預繳費會員制為基礎的社區(qū)養(yǎng)老模式，要想為社會廣泛接受，尚需時日。

“這個項目不出售也不出租”

    “我們這兒不是養(yǎng)老院，準確的講法是老年社區(qū)。 ”昨天，滬上一個打著“養(yǎng)老地產(chǎn)”概念的老年社區(qū)項目的工作人員在電話中向記者這樣介紹。

    經(jīng)過一番交談，記者得知，這一坐落于本市東部地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)，建成運營已有一段時間。其不是傳統(tǒng)意義上的“寄養(yǎng)制”，而是采取了與國際接軌的會員制，即要想入住這一社區(qū)，必須首先成為會員，繳納一定會費，45萬元至89萬元不等；不同會費可享受不同等級的住宿、服務，房間從58平方米到100多平方米都有?！拔覀冞@個項目不出售也不出租。 ”該工作人員強調，數(shù)十萬元會費必須一次性付清，每年按照3萬元—7萬元不等的年費標準實施扣除。據(jù)其透露，目前社區(qū)內已有近700名老年人入住，其可承受的入住總容量約1000名老人左右。

    這個項目只是“養(yǎng)老地產(chǎn)”這一新興事物在申城樓市中最為直觀的縮影之一。記者從有關渠道獲悉，近期，某國內超大型地產(chǎn)公司在上海與專業(yè)機構合作開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，但具體推進并不順暢。業(yè)內人士直言，房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)機構合作的開發(fā)罕有成功案例，原因是房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)機構的盈利模式大不相同：一個是追求短期套現(xiàn)，一個是追求長期服務獲利。

專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)寥寥無幾

    記者在采訪中了解到，隨著社會對老人生活重視的呼聲越來越高，養(yǎng)老地產(chǎn)的概念在國內地產(chǎn)界出現(xiàn)了好幾年，但真正能建造出來的專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)卻寥寥無幾，大部分只是圈地的噱頭，遠不能達到社會所期待的、能滿足老人頤養(yǎng)天年的養(yǎng)老社區(qū)。

    DTZ戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及董事黎慶文表示，除了那些由政府開發(fā)的物業(yè)外，市場上的物業(yè)均由房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設，他們擁有其他企業(yè)沒有的優(yōu)勢：拿地關系多、開發(fā)建設管理經(jīng)驗多、融資渠道多、有營銷資源和經(jīng)營管理經(jīng)驗，但房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏養(yǎng)生、護理和治療等技術資源。 “擁有養(yǎng)生、護理和治療等技術資源的療養(yǎng)機構、護理機構和醫(yī)療機構又缺乏房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勢，做物業(yè)開發(fā)力不從心。 ”黎慶文指出。

    因此，很多房地產(chǎn)型的養(yǎng)老社區(qū)最后是建成別墅社區(qū)，專業(yè)服務欠缺?！爱斎贿@比規(guī)劃成老年公寓賣掉，沒有專業(yè)服務提供，把老人晾在里面的結果好些。 ”黎慶文談到，國外的老年社區(qū)一般業(yè)權不分散，因為分散后老人居住點不受控制，反而影響到專業(yè)服務的效率，最終讓老人的權益受損。

觀點

專業(yè)服務不成熟，大多仍屬普通房地產(chǎn)

    “政策優(yōu)惠不多，投資周期長，回報率低，阻礙了更多房地產(chǎn)開發(fā)商進入這一領域的積極性?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，在國內，尤其在上海，養(yǎng)老地產(chǎn)在中高端收入的人群中仍有較大市場潛力。

    就養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)壁壘，業(yè)內專家直言，首先是技術存在巨大障礙。老人社區(qū)對軟件服務要求非常高，而且十分專業(yè)，一般物業(yè)管理遠不能達到該水平。國外往往把老人細分為三大類：活躍老人、低度照顧老人和高度護理老人。三類老人的養(yǎng)老生活有不同的關注點，產(chǎn)生對硬件設計和軟件服務不同的需求。

    比如活躍老人以“養(yǎng)”為主，低度照顧老人需要“養(yǎng)”+“護”，高度護理老人需要“護”+“醫(yī)”。這三類老人的社區(qū)就涉及三個不同的主要專業(yè)服務領域：養(yǎng)生、護理和治療，而這三個專業(yè)領域進入的臺階都相當高，不是普通服務商能夠隨便跨越的。專家表示，目前在這樣的專業(yè)服務體系發(fā)育遠不成熟的情況下，讓普通房地產(chǎn)與之對接，肯定沒法找到“著力點”，因此所做的產(chǎn)品最終還是停留在普通房地產(chǎn)的水平，達不到頤養(yǎng)天年的要求。

土地價格居高不下致開發(fā)成本高企

    還有觀點認為，要想開發(fā)業(yè)權不分散的集體養(yǎng)老社區(qū)，目前政策法律下的開發(fā)商業(yè)模式并不具備吸引力，這一點妨礙了資本的進入。

    “在國內融資背景下，對于絕大部分國內開發(fā)商而言，不能滾動開發(fā)的項目就不是好項目，”黎慶文指出，幾乎所有商業(yè)項目都需要短期能變現(xiàn)的產(chǎn)品。對于資本價值來看，項目不能快速復制，資金不能快速滾動就沒有資本價值。 “對于CEO來說，項目不能迅速產(chǎn)生營業(yè)額或利潤就不是好項目。 ”

    遺憾的是，當前政策下國內集體養(yǎng)老社區(qū)三個方面的需求都不能滿足。一方面，當前集中式養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)模式缺乏吸引力，急需創(chuàng)新和政策扶持來打造新的商業(yè)開發(fā)模式。另一方面，國內土地價格居高不下，加之較重的稅收壓力，使養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)成本高企。

    “一旦一種項目的投資盈利模式符合國際資本價值準則，同時又有巨量的消費需求，那就像今天蓬勃的房地產(chǎn)市場一樣，不但能吸引民間資金、公眾資金，也能吸引國際基金大量進入。 ”黎慶文表示，中國國情決定養(yǎng)老地產(chǎn)在政策突破的時間表和力度上具有很大的不確定性，在沒有政策大突破的情況下養(yǎng)老地產(chǎn)較難“突圍”。

展望

養(yǎng)老地產(chǎn)將在一線城市萌發(fā)“新芽”

    還有業(yè)內人士建言，要想讓更多養(yǎng)老地產(chǎn)項目 “開花結果”，必須讓地產(chǎn)資本跨界進入專業(yè)服務領域，使專業(yè)服務也能通過長期收取服務費成為地產(chǎn)公司新的“產(chǎn)品線”。也就是說，不同定位的養(yǎng)老地產(chǎn)所對應的專業(yè)服務有所不同：

    正如上面所說養(yǎng)生服務對應定位于活躍型老人的養(yǎng)老地產(chǎn)，由于活躍型老人與養(yǎng)生服務要求集聚性相對其他較低，可以適合分散產(chǎn)權銷售的養(yǎng)老地產(chǎn)。護理服務和醫(yī)療服務對應定位于低度照顧或高度照顧老人的養(yǎng)老公寓，由于服務的集聚性要求該類的養(yǎng)老公寓不宜分散產(chǎn)權進行銷售。

    在高端的養(yǎng)老地產(chǎn)中可嘗試“會籍制”，如鉆石會員可享受單人套間床位，一般會籍享受一般的多人房床位。會籍沒有年限，可以二手轉讓，具有流通價值。會籍等同于一種家庭對養(yǎng)老物業(yè)的投資，具有投資價值。這樣將刺激會籍的銷售。擁有會籍的家庭才能安排老人入住養(yǎng)老公寓，老人根據(jù)享受不同的專業(yè)服務另外支付月費。會籍費的定價相當于其對應使用的物業(yè)的價值。

    專家認為，總體而言，上海等一線城市老人的文化水平較高，容易接受新觀念，有穩(wěn)定的醫(yī)療保障和退休保障，獨生子女比例高，經(jīng)濟條件尚可，他們接受集體養(yǎng)老的可能性相對更高。如能配置合理的開發(fā)商業(yè)模式和產(chǎn)品設計，中高端集體養(yǎng)老地產(chǎn)將在一線城市率先萌發(fā)“新芽”。