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日期：2010-09-10 來源：房地產(chǎn)市場
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【老人把自有產(chǎn)權(quán)房抵押給相關(guān)機(jī)構(gòu)，每月領(lǐng)取養(yǎng)老金直到身故。機(jī)構(gòu)收回房屋進(jìn)行銷售、出租或拍賣以實現(xiàn)收益。老人既能在有生之年居有其屋，又能夠?qū)⒎慨a(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老?！?/B>
“以房養(yǎng)老”謂之“反向住房抵押貸款”，俗稱“倒按揭”。是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預(yù)計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月支付房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世；當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權(quán)人所有。
伴隨家庭結(jié)構(gòu)變化及消費水平的提高，傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”難度已越來越大——很多家庭都是獨生子女，一個家庭通常要贍養(yǎng)雙方四個老人，壓力非常大，糾紛也時常產(chǎn)生。隨著我國法律制度的健全、遺產(chǎn)稅的開征和人們養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，“以房養(yǎng)老”模式將成為基本社會養(yǎng)老保險、儲蓄性養(yǎng)老保險和企業(yè)年金養(yǎng)老方式的重要補(bǔ)充，它對于提高老年人生活質(zhì)量、提高老年人資產(chǎn)利用效率和減輕社會養(yǎng)老負(fù)擔(dān)將發(fā)揮重要作用。
“我國社會保障體系正在逐步完善，隨著老齡化人口的增加，養(yǎng)老的資金、服務(wù)保障等方面需求較大，有些家庭承受起來有困難，采取這種方式也是嘗試，未來可能也是一種選擇。” 四川省社會科學(xué)院著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家蔣華東表示，老年住宅模式創(chuàng)新對于房地產(chǎn)市場是一種新的途徑。
在國內(nèi)最早提出以房養(yǎng)老模式的中房集團(tuán)董事長孟曉蘇在接受本刊采訪時說，一種相對比較標(biāo)準(zhǔn)的運作模式是，老人領(lǐng)取養(yǎng)老金直到身故，機(jī)構(gòu)收回房屋進(jìn)行銷售、出租或拍賣，老人既能在有生之年居有其屋，又能夠?qū)⒎慨a(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老，從而真正實現(xiàn)以房養(yǎng)老。
如何實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”？
【中國特色的“以房養(yǎng)老”有三種方式：一是“押房養(yǎng)老”；二是“以房換養(yǎng)”；三是“以房自助養(yǎng)老”，目前已在多個城市展開試點?！?/B>
早在2006年，南京一個養(yǎng)老公寓推出了類似“以房養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)，在南京市擁有產(chǎn)權(quán)房屋的60歲以上老人，可以將自有房產(chǎn)抵押給銀行便可免費入住養(yǎng)老公寓，直至身故。老人身故后，抵押給銀行的房產(chǎn)將歸至該養(yǎng)老公寓名下。
此后，北京、廣州、上海等地也相繼出現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的金融模式，老年人一般將自有房屋用作出租或出售，以所獲取的收入差額用作養(yǎng)老金的補(bǔ)充。而廣州擬推行的“住房反向抵押養(yǎng)老保險”則通過金融機(jī)制將房產(chǎn)變現(xiàn)，這使得老人的住房資產(chǎn)發(fā)揮了居住和融資的雙重功能。
此前有關(guān)房屋在“倒按揭”操作中房屋產(chǎn)權(quán)及保險業(yè)投資住宅限制爭議限制均被破解，新頒布的《物權(quán)法》對此界定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！奔磳⒊雠_的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行管理辦法》(簡稱《辦法》)也對保險公司投資不動產(chǎn)解禁，《辦法》討論稿實施，保險資金可以項目公司形式投資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)；下一步還可以參與、甚至發(fā)起不動產(chǎn)投資基金和REITs等金融產(chǎn)品業(yè)務(wù)。
民政部副部長竇玉沛曾表示，“以房養(yǎng)老”在中國的開展，將以三種方式推動，第一種方式是老人把自己的房產(chǎn)交給有政府背景的公益機(jī)構(gòu)或者銀行，其養(yǎng)老費用由公益機(jī)構(gòu)或者銀行來按月提供，到這位老人故后，剩余部分交給相關(guān)繼承人；第二種方式是“以房換養(yǎng)”：老人把房子交給福利機(jī)構(gòu)，然后享受福利機(jī)構(gòu)的服務(wù)，老人的房子由福利機(jī)構(gòu)出租，在過世后房產(chǎn)由福利機(jī)構(gòu)處置；還有一種方式叫“以房自助養(yǎng)老”，就是老人把自己的房產(chǎn)提前賣給一個公益機(jī)構(gòu)，公益機(jī)構(gòu)一次性把錢給他，他再從公益機(jī)構(gòu)把房子租回來住，只是按約支付租金。
目前“幸福人壽”推出的“以房養(yǎng)老”險種，要求投保人是62歲以上的老年人。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司，保險公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回該房屋，進(jìn)行銷售、出租或拍賣。
給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中。即，每月給付金額＝(房屋現(xiàn)值-房屋折損-房屋增值預(yù)期-保險公司預(yù)支貼現(xiàn)利息)/(預(yù)期壽命-投保時壽命)×12。
中房集團(tuán)董事長孟曉蘇接受本刊記者采訪時稱，“住房反向抵押養(yǎng)老保險”相當(dāng)于已擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，然后每月或年向金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取“養(yǎng)老金”，并將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)，一直延續(xù)到借款人去世。當(dāng)借款人去世后,金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣,所得用來償還貸款本息，享有房產(chǎn)的升值部分。
“養(yǎng)老房”能否成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型新動能？
【長遠(yuǎn)來看，養(yǎng)老房是一種趨勢，也是國家解決老年保障的重要一環(huán)?！耙苑筐B(yǎng)老”推出后，居民對住宅不僅在需要量方面會有較大幅度增長，而且將促進(jìn)二手房產(chǎn)流動轉(zhuǎn)換。在房地產(chǎn)市場面臨轉(zhuǎn)型契機(jī)之下，“養(yǎng)老房”或?qū)榉康禺a(chǎn)業(yè)注入新動能。】
建設(shè)部與中國保監(jiān)會早些時候向國務(wù)院提交的《關(guān)于開辦“反向抵押貸款”有關(guān)問題的報告》，已獲得國務(wù)院同意，建設(shè)部已經(jīng)安排國內(nèi)部分城市進(jìn)開始試點。
據(jù)記者采訪獲知，目前“幸福人壽”正在以中房為試點推廣此項業(yè)務(wù)，中房集團(tuán)董事長孟曉蘇介紹，中房在北京、呼和浩特、柳州、吉林、大同等地在逐步開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，預(yù)計在未來五年內(nèi)項目比例將占據(jù)10%——15%以上。
在記者采訪中，受訪的專業(yè)人士普遍認(rèn)為，目前在國內(nèi)運作各種以房養(yǎng)老，基本條件已經(jīng)成熟。但由于作制度要素設(shè)計、宣傳倡導(dǎo)等原因，導(dǎo)致已經(jīng)出現(xiàn)的幾種辦法運作狀況并不好，但長遠(yuǎn)來看，養(yǎng)老房是一種趨勢，也是國家解決老年保障的重要一環(huán)。
成都星彥地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)孔祥虎表示，“以房養(yǎng)老”模式將對中國傳統(tǒng)觀念完全顛覆，“以房養(yǎng)老”被老年人接受還需要一個過程。孔祥虎建議，成都可以先行試點，讓市民對該類養(yǎng)老模式先行了解和逐漸接受，為全面推行創(chuàng)造條件。
“推出住房反向抵押貸款是拓寬養(yǎng)老保障的有效途徑，是老年保障的又一創(chuàng)新之舉”，住建部政策研究中心副主任王鈺林在接受本刊記者采訪時表示，“倒按揭”有積極意義，可減輕政府、社會和家庭的負(fù)擔(dān)，讓老人保持生活的“體面”和“尊嚴(yán)”。
長期從事住房養(yǎng)老保障模式研究的浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融理財研究中心副主任柴效武在接受本刊記者采訪時表示，“以房養(yǎng)老”推出后，居民對住宅的需要量將會有較大幅度的增長，數(shù)量、質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)等，都會因住宅功能的增強(qiáng)而積極性大幅提升。二手房市場也會有較多的促動。如將住房對外出售或出租，自己住到養(yǎng)老公寓等，或者將住房反向抵押，自己居住到養(yǎng)老公寓等，都會促進(jìn)房產(chǎn)流動轉(zhuǎn)換。
倒按揭辦法最終將滿期的住房對外出售或者直接用住房向機(jī)構(gòu)抵債，機(jī)構(gòu)都要對住房作重新運營打算，也促動了房產(chǎn)交易的規(guī)模。
在孟曉蘇看來，一切都已經(jīng)水到渠成，在房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型的契機(jī)，“養(yǎng)老房”將為房地產(chǎn)業(yè)注入新的動能。
拓展閱讀：
“以房養(yǎng)老”這一模式是上世紀(jì)80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的，之后流行起來。目前，美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。 “倒按揭” 目前在美國主要有三種類型，依據(jù)不同的貸款發(fā)放單位來區(qū)別：一是聯(lián)邦政府保險的倒按揭貸款；二是政府擔(dān)保的倒按揭貸款；三是專有倒按揭貸款，屬于個人理財型產(chǎn)品。
國內(nèi)目前試點的“以房養(yǎng)老”模式
1.售房養(yǎng)老，老人把住房出售給特定機(jī)構(gòu)，使用權(quán)繼續(xù)保留到死亡為止，房款作為養(yǎng)老年金分期支付。
2.住房置換，售出大房，換購小房，差價款用來養(yǎng)老。
3.住房租換，租出大房再租入小房，用房租差價款來養(yǎng)老。
4.住宅出典，老人將住宅出典取得整筆款項用于投資，取得投資收益后將房屋重新贖回，投資收益用作養(yǎng)老支出。風(fēng)險過大，不可行。
5.招徠房客，住宅部分出租，獲取租金收入來養(yǎng)老。
6.售后回租，將住房出售給某特定機(jī)構(gòu)再重新租回，取得整筆款項交納房租和養(yǎng)老。
7.老年人將住宅出售或出租，自己住進(jìn)老人公寓用房款養(yǎng)老。獲得售房款或租金收入住老人公寓養(yǎng)老。
8.老人出售住房，自己住養(yǎng)老公寓，售房款大部交付壽險公司辦理養(yǎng)老壽險，保障養(yǎng)老期間的用費。
9.都市老人將住房出售，在郊區(qū)或周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買或租賃住房，養(yǎng)老成本大大降低。
10.在環(huán)境優(yōu)美、交通便利但經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地域，建立大規(guī)模養(yǎng)老基地，將都市的老人移居于此養(yǎng)老。減低養(yǎng)老成本，提升養(yǎng)老質(zhì)量，都市的交通擁擠、人口老化問題有效解決，不發(fā)達(dá)地域開拓致富之路。
11.向銀行申請貸款購房，貸期內(nèi)不必還本付息，身故后用該住房還貸。又可稱合資購房養(yǎng)老。銀行借此參與房地產(chǎn)投資。
12.反向抵押貸款，老人將住宅抵押給銀行取得貸款用于養(yǎng)老，去世后用住房還貸。國外比較盛行，我國金融工具不夠健全完善，該業(yè)務(wù)尚未出現(xiàn)。
