QQ
養(yǎng)老地產(chǎn): 噱頭下的"圈地運(yùn)動(dòng)" 虧損局面難破
日期：2014-11-20 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
一方面是人口老齡化的提前到來(lái)讓中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著巨大的需求，另一方面卻是開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有做好準(zhǔn)備普遍面臨著養(yǎng)老地產(chǎn)盈利難題。更有甚者，不少開(kāi)發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)賣(mài)房子。目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)究竟面臨著什么樣的困局？如何才能破解這樣的困局，真正解決老年人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求？
建300畝養(yǎng)老地產(chǎn)，往往拿1000畝地，剩余700畝做住宅開(kāi)發(fā)
養(yǎng)老地產(chǎn)：噱頭下的“圈地運(yùn)動(dòng)”
如果說(shuō)2013年是被譽(yù)為養(yǎng)老地產(chǎn)的元年，那么2014年則是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的沸騰年。
隨著近兩年政策的不斷傾斜和刺激，養(yǎng)老地產(chǎn)由徘徊觀望迅速進(jìn)入沸騰期。大大小小的各類(lèi)企業(yè)都對(duì)這塊蛋糕垂涎不已。據(jù)行業(yè)知情人士透露，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4萬(wàn)億元人民幣，而到2030年有望增加至13萬(wàn)億元。“因此，目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的格局形成了"保險(xiǎn)系""央企系""房企系"三足鼎立的格局，而僅房企系中，就有逾30家企業(yè)已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)拓展養(yǎng)老地產(chǎn)，全國(guó)投資規(guī)模已超過(guò)千億元。”
正所謂，內(nèi)行看門(mén)道，外行看熱鬧。在進(jìn)入實(shí)操階段的房地產(chǎn)企業(yè)中，不少房地產(chǎn)企業(yè)人士向記者坦言，盡管不斷刷新的數(shù)據(jù)論證著這個(gè)行業(yè)的美好前景，卻由于拿地難、金融無(wú)法銜接、盈利周期過(guò)長(zhǎng)、投入過(guò)大、模式不清晰、支付能力不足或無(wú)支付意愿等原因?qū)е吗B(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展舉步維艱。不僅如此，部分房企還開(kāi)啟了一輪以養(yǎng)老為名的“圈地運(yùn)動(dòng)”。
虧損局面難破
“傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)過(guò)限購(gòu)、限貸之后會(huì)進(jìn)入到一個(gè)新的階段。傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在這個(gè)新的階段不會(huì)像之前那么好做，無(wú)論是盈利水平，還是市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都遇到了新的挑戰(zhàn)，因此都在考慮轉(zhuǎn)型。”一位不愿具名的杭州養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。而恰恰養(yǎng)老在近兩年成為一個(gè)非常熱點(diǎn)的話題，所以，對(duì)于很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不能一股腦的整體都做養(yǎng)老地產(chǎn)，但卻有相當(dāng)多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將轉(zhuǎn)型的突破口放在了養(yǎng)老上面。
盡管眾多企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，但盈利問(wèn)題依然是擺在它們面前最大的困局。業(yè)內(nèi)人士指出，完善的醫(yī)療配套、合理的建筑設(shè)計(jì)、人性化的服務(wù)體系，都是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)初期必備的要素，這無(wú)疑需要長(zhǎng)期高額的資金投入。同時(shí)，長(zhǎng)投資、長(zhǎng)回報(bào)特點(diǎn)決定了服務(wù)才是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最終的盈利來(lái)源，但國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都處于較短期階段，前期的成本無(wú)法收回，日常的收支無(wú)法平衡，這些都給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了比較大的資金壓力，造成盈利困局。
據(jù)某大型券商房地產(chǎn)金融部門(mén)的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為了緩解資金壓力，一些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)通過(guò)收取一次性入門(mén)費(fèi)、或者入會(huì)費(fèi)的方式，用會(huì)員制來(lái)提供服務(wù)，能夠在項(xiàng)目運(yùn)行前期就收回大部分投資資金。比如，去年5月開(kāi)業(yè)的由復(fù)星集團(tuán)與峰堡投資集團(tuán)合資成立的星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)，除了一次性5萬(wàn)元左右的入住費(fèi)用外，還需要繳納每月7100~30000元不等的自理費(fèi)。
除此以外，上海的天地健康城也被世人稱(chēng)之為“天價(jià)”養(yǎng)老費(fèi)。據(jù)了解，天地健康城目前有兩種消費(fèi)模式，一種是10萬(wàn)元的年消費(fèi)卡，用于支付一年之內(nèi)的所有服務(wù)消費(fèi)；一種是100萬(wàn)~150萬(wàn)元不等的“恬愉會(huì)”會(huì)籍卡，然后每年繳納3000元左右的會(huì)籍管理費(fèi)。
對(duì)此，上海某機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)研究院研究員告訴記者，對(duì)于目前大部分專(zhuān)項(xiàng)投入養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)更容易吃掉它們的是可能長(zhǎng)達(dá)30年的回收周期和龐大的資金投入。
今年4月，北京長(zhǎng)青國(guó)際老年公寓有限公司八成股權(quán)被掛牌出售。該公司為北京城建與中國(guó)紅十字基金會(huì)所有。其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓。2012年北京長(zhǎng)青虧損5042.7萬(wàn)元，2013年虧損4926.1萬(wàn)元。
然而，這只是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)虧損的一個(gè)縮影。因?yàn)槿胱÷适潜ＷC養(yǎng)老地產(chǎn)盈利與否的決定性條件。一般來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老院入住率要達(dá)到70%~80%，才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。而在國(guó)內(nèi)，目前入住率良好的機(jī)構(gòu)很少。
“由于養(yǎng)老地產(chǎn)更貼近商業(yè)，考驗(yàn)的是運(yùn)營(yíng)能力，而且由于回款速度較慢，對(duì)企業(yè)的資金鏈也是考驗(yàn)。又因?yàn)閲?guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)無(wú)融資渠道，這對(duì)投資企業(yè)壓力相當(dāng)大。”上海某金融機(jī)構(gòu)地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人說(shuō)。
