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日期：2014-11-14 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
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幾年運(yùn)營下來，保利和熹會(huì)的入住率已接近80%，在不計(jì)算建筑成本、設(shè)備折舊的情況下，基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。北京匯晨養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理有限公司運(yùn)營的北七家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也已實(shí)現(xiàn)100%入住率，還有500多人在排隊(duì)等待入住。
這樣的成績確實(shí)喜人。然而，對(duì)于更多的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來說，它們還掙扎在盈虧平衡點(diǎn)之外，入住率不高一直是個(gè)十分頭疼的問題。
今年年初，國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的抽樣調(diào)查顯示，60.7%的北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)表示資金緊張或短缺，正常運(yùn)營困難或只能勉強(qiáng)維持運(yùn)營。
與這樣一幅圖景相對(duì)應(yīng)的是，北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位不足，正成為政府大力推動(dòng)的事情。
這樣的景象在北京寸草春暉養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)董事長王小龍看來，是我國養(yǎng)老補(bǔ)償機(jī)制沒有有效建立。“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空置并不是床位過多，是補(bǔ)償機(jī)制沒有建立起來，老人支付能力有限。”
空置率難題
目前，北京寸草春暉經(jīng)過幾年運(yùn)營已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了100%的入住率，多為半自理和完全不能自理的老人，目前排隊(duì)等候的老人已有400多位。
因面向失能老人，寸草春暉在入住費(fèi)用方面進(jìn)行了分別設(shè)置，包括床位費(fèi)、餐飲費(fèi)和護(hù)理費(fèi)。其中護(hù)理費(fèi)3000元、餐飲費(fèi)900元、床位費(fèi)為2300~2800元，總費(fèi)用為5000~6000元/月。
100%入住率及適當(dāng)?shù)膬r(jià)格使寸草春暉擺脫了虧損運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)了10%的營業(yè)收入回報(bào)。包括匯晨也實(shí)現(xiàn)了良好回報(bào)。
但寸草春暉、匯晨的“好境況”并不能代表市場狀態(tài)。位于北京寸土寸金CBD南區(qū)的雙井·恭和苑目前的入住率仍然不高。
事實(shí)確實(shí)如此。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已經(jīng)超過400家，截至2013年底，北京養(yǎng)老床位為8.7萬張。預(yù)計(jì)2015年養(yǎng)老床位將達(dá)到12萬張。據(jù)估算，2012年至2020年，大約會(huì)有23萬~33萬老年人有機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求。
就潛在市場需求和實(shí)際供應(yīng)量來看，北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)仍有一定數(shù)量的缺口。盡管有實(shí)際缺口數(shù)據(jù)支撐，但伴隨快速增長的卻是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的空置率。
10月底，北京市政協(xié)常委會(huì)審議通過的《關(guān)于推進(jìn)本市社區(qū)和居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的調(diào)研報(bào)告》顯示，政府大量資金投入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，但機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位目前空置約2萬張，社區(qū)養(yǎng)老未得到應(yīng)有重視，建議政府資金投入向社區(qū)和居家養(yǎng)老傾斜。
“公辦的、民營的養(yǎng)老床位確實(shí)增速很快，但市場需要培育期。對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來說，投入越大回收的周期就越長，頭3年基本上就不要考慮入住率的問題了。”東方龍濟(jì)投資控股有限公司總經(jīng)理薛杉說，而且新的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投放大都在市郊或遠(yuǎn)郊，遠(yuǎn)離子女和醫(yī)院，對(duì)老人沒有吸引力。
一組數(shù)字也說明了地理位置對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率的影響。國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)抽樣調(diào)研結(jié)果顯示，僅3成多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分布在城區(qū)，其余分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。與之形成鮮明對(duì)比的是，城區(qū)平均入住率高于郊區(qū)22.9個(gè)百分點(diǎn)。
調(diào)查還指出，市區(qū)部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)目前入住非常困難，常常是幾百上千人在排隊(duì)等候入住，等待時(shí)間長達(dá)數(shù)月至數(shù)年；而在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，養(yǎng)老院床位卻相對(duì)比較寬松，床位空置率高。
為了提高入住率，雙井·恭和苑曾想過各種方法，包括調(diào)整價(jià)格、醫(yī)療資源有效對(duì)接、提高服務(wù)水準(zhǔn)，終因價(jià)格過高未被市場廣泛接受。至今它的運(yùn)營者仍在為提高入住率尋找辦法。
“總的來說，每月3000~5000元費(fèi)用是老人目前能夠接受的一個(gè)價(jià)位。盡管恭和苑位置、硬件和服務(wù)都很好，但因收入少，老人確實(shí)住不起。”中國青耕投資管理有限公司總裁田軍表示。
“入住率低，服務(wù)跟不上，老人就更不愿意去郊區(qū)養(yǎng)老，這已經(jīng)成為惡性循環(huán)。”“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率高低的關(guān)鍵是老年人的支付能力問題，國內(nèi)老人還沒有良好的支付體系做保障，只能依靠退休金，這確實(shí)是一個(gè)問題，急需解決。”王小龍也表示。
盈利艱難下的探索與呼吁
高空置率、弱支付能力和不斷加大的人力成本支出，讓這個(gè)原本微利的行業(yè)運(yùn)營更加艱難。
通過對(duì)各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利率的梳理，中國房地產(chǎn)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)隨著養(yǎng)老政策紅利不斷釋放，市場愈加火爆，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營狀況并沒有實(shí)質(zhì)改善。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平均盈利水平還處于虧損狀態(tài)。一些區(qū)位較好、運(yùn)營情況不錯(cuò)的如匯晨、寸草春暉等機(jī)構(gòu)也只能達(dá)到微利狀態(tài)，其他民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)大都處在盈虧邊緣。
“確實(shí)如此，入住率達(dá)到60%基本可以持平，80%才能夠盈利。”田軍說。
“對(duì)于空置率較高的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，我的建議是往偏居家服務(wù)方面走，慢慢培養(yǎng)客群。一旦走出去，可以緩解部分運(yùn)營壓力，同時(shí)為機(jī)構(gòu)做定向蓄客培養(yǎng)。”薛杉表示。
相對(duì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老來說，居家服務(wù)市場空白更大。但王小龍也指出，居家服務(wù)成本會(huì)更高，人員配合上要更優(yōu)質(zhì)，但目前也沒有成熟方案，只能慢慢摸索。
這是一個(gè)兩難的局面：一方面，公辦公營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”，排隊(duì)等床現(xiàn)象廣泛存在；另一方面，一些相對(duì)高端的養(yǎng)老公寓卻入住率偏低，經(jīng)營狀況欠佳。
“要緩解這一情況，需要政府給予民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)政策上的支持，比如在土地、稅收方面給予適當(dāng)?shù)闹С郑拍苡行У亟档瓦@些高端養(yǎng)老公寓的運(yùn)營成本，使之服務(wù)急需養(yǎng)老的人們。”養(yǎng)老地產(chǎn)研究人士馮雨峰指出。
“政府還要出面引導(dǎo)，規(guī)定誰可以做養(yǎng)老，誰不可以做，區(qū)域內(nèi)需要什么樣的養(yǎng)老模式，制定合理的養(yǎng)老規(guī)劃布局等，從宏觀層面統(tǒng)籌整個(gè)養(yǎng)老行業(yè)。”北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長烏丹星認(rèn)為。
另外，烏丹星認(rèn)為，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)評(píng)估體系的建立也迫在眉睫。一方面依靠解析現(xiàn)存的養(yǎng)老資源，決定什么樣的老人進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；另一方面根據(jù)老人的需求，建立合適的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。
養(yǎng)老行業(yè)還要有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，“中國的養(yǎng)老環(huán)境十分復(fù)雜，導(dǎo)致很多開發(fā)商沒有標(biāo)準(zhǔn)去遵循，只能跟風(fēng)而作，導(dǎo)致養(yǎng)老市場的供需不平衡，‘供’而非市場所‘求’，空置情況也就難免了。”烏丹星說。
