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養(yǎng)老地產項目路演：資本的喜悅與遲疑
日期：2014-06-16 來源：中國房地產報
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因養(yǎng)老地產投資大、周期長、回報率低等問題，資本大多處于觀望狀態(tài)，實質落地者寥寥，還是一幅門口守望者的圖景。
5月底，第三屆京交會國際養(yǎng)老服務業(yè)推介會上，北京潤邦陽光養(yǎng)老產業(yè)投資股份有限公司（以下簡稱“潤邦陽光”）總經理潘嘯虎快速、熱情地向臺下百名聽眾介紹著陽光小鎮(zhèn)項目。10分鐘時間，傍依山水資源的陽光小鎮(zhèn)便躍然于眼前。
潘嘯虎在路演陽光小鎮(zhèn)，希望打動資本吸引它們介入這一項目，共同將其打造成北京養(yǎng)老地產項目的新標桿。
10分鐘的路演沒有白費口舌，潘的熱情加上陽光小鎮(zhèn)的優(yōu)勢最后吸引了北京中健銀齡國際投資管理有限公司，它決定拿出2.1億元投資。
推介會上，不僅陽光小鎮(zhèn)獲得了資本青睞，不老傳說、中錦頤和亦獲得了資本認可?，F(xiàn)場3個項目共計獲得了22.1億元資金。
國際養(yǎng)老服務業(yè)推介會上的成功簽約一定程度上使養(yǎng)老地產項目敲開了資本虛掩著的大門。
但從更廣范圍、深層次發(fā)展來看，這扇大門的開啟還需要更多元素聚集。
目前，因養(yǎng)老地產投資大、周期長、回報率低等問題，資本大多處于觀望狀態(tài)，實質落地者寥寥，還是一幅門口守望者的圖景。社會資金的猶豫使得養(yǎng)老產業(yè)在融資中更加被動，渠道也更加有限。自有資金+商業(yè)銀行貸款成為主要的資金支撐，然而，這對開發(fā)商或運營商來說卻是極大的考驗。
遲疑的資本
陽光小鎮(zhèn)坐落在北京平谷區(qū)黃松峪水庫附近，環(huán)境優(yōu)美。這是一個融入了中國文化、中醫(yī)養(yǎng)老等元素的養(yǎng)老地產項目，加之潤邦陽光有養(yǎng)老地產運營經驗，北京中健銀齡國際投資管理有限公司總經理沈良平認為他們的投入會有所回報。
“陽光小鎮(zhèn)項目著眼于北京市場，可同時發(fā)展城郊度假旅游，旅游部分的資金回流可以回補養(yǎng)老地產項目投入。”沈良平表示。
在陽光小鎮(zhèn)之前進行路演的是不老傳說項目，東方民生、國中青控股集團計劃共同投資10億元將不老傳說打造成中國不老產業(yè)的核心基地。“不老傳說項目的優(yōu)勢在于它優(yōu)越的地理位置和精準的定位，也符合公司的投資預期。”東方民生投資(7.35, -0.09, -1.21%)（集團）有限公司執(zhí)行總裁黃建文告訴中國房地產報記者。
是次資本與養(yǎng)老項目合作引發(fā)了業(yè)內關注，也打破了兩者長期無法融合的局面。
實際上，因養(yǎng)老地產回報率低等問題，資本一直徘徊不前。
據中國房地產報記者從清科研究中心獲得的一份內部資料顯示，自2010年開始，市場上便有養(yǎng)老產業(yè)基金出現(xiàn)，名為養(yǎng)老產業(yè)投資基金，由天津鴻福股權投資基金管理有限公司發(fā)起成立，主要投向老年宜居社區(qū)、養(yǎng)老機構、老年產業(yè)科技園區(qū)的投資建設。隨后，市場傳言，美國城堡投資計劃10億美元投資中國養(yǎng)老住宅市場。
在養(yǎng)老地產概念剛剛興起的國內，這些雄心勃勃的計劃最后都淡出了人們的視線。對于最新進展，中國房地產報記者數(shù)次聯(lián)系天津鴻福股權投資基金管理有限公司但無果。
目前，市場上成型的養(yǎng)老產業(yè)投資基金多為養(yǎng)老地產項目開發(fā)方自行成立，比如深圳平安不動產有限公司發(fā)起成立的杭州平安養(yǎng)老產業(yè)股權投資合伙企業(yè)就是為養(yǎng)老地產項目而設，計劃募集資金100億元人民幣，首期資金25億元，其中平安集團認繳30%，社?；鹫J繳規(guī)模的40%，普通合伙人認繳10%，其他投資者認繳20%。據悉，該基金將投向浙江省桐鄉(xiāng)市的平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)項目。另外，卓達集團發(fā)起成立了中科創(chuàng)·卓達養(yǎng)老地產基金，募集資金2億元。
對于上述兩家企業(yè)，中國房地產報記者分別進行了募資情況、收益率詢問，但對方均以不方便吿知為由婉拒。
投向養(yǎng)老地產領域的大部分資本尚在蜇伏中。
不可預期的收益
“陽光小鎮(zhèn)項目著眼于北京市場，可同時發(fā)展城郊度假旅游，旅游部分的資金回流可以回補養(yǎng)老地產項目投入。”沈良平表示。
在陽光小鎮(zhèn)之前進行路演的是不老傳說項目，東方民生、國中青控股集團計劃共同投資10億元將不老傳說打造成中國不老產業(yè)的核心基地。“不老傳說項目的優(yōu)勢在于它優(yōu)越的地理位置和精準的定位，也符合公司的投資預期。”東方民生投資(7.35, -0.09, -1.21%)（集團）有限公司執(zhí)行總裁黃建文告訴中國房地產報記者。
是次資本與養(yǎng)老項目合作引發(fā)了業(yè)內關注，也打破了兩者長期無法融合的局面。
實際上，因養(yǎng)老地產回報率低等問題，資本一直徘徊不前。
據中國房地產報記者從清科研究中心獲得的一份內部資料顯示，自2010年開始，市場上便有養(yǎng)老產業(yè)基金出現(xiàn)，名為養(yǎng)老產業(yè)投資基金，由天津鴻福股權投資基金管理有限公司發(fā)起成立，主要投向老年宜居社區(qū)、養(yǎng)老機構、老年產業(yè)科技園區(qū)的投資建設。隨后，市場傳言，美國城堡投資計劃10億美元投資中國養(yǎng)老住宅市場。
在養(yǎng)老地產概念剛剛興起的國內，這些雄心勃勃的計劃最后都淡出了人們的視線。對于最新進展，中國房地產報記者數(shù)次聯(lián)系天津鴻福股權投資基金管理有限公司但無果。
目前，市場上成型的養(yǎng)老產業(yè)投資基金多為養(yǎng)老地產項目開發(fā)方自行成立，比如深圳平安不動產有限公司發(fā)起成立的杭州平安養(yǎng)老產業(yè)股權投資合伙企業(yè)就是為養(yǎng)老地產項目而設，計劃募集資金100億元人民幣，首期資金25億元，其中平安集團認繳30%，社?；鹫J繳規(guī)模的40%，普通合伙人認繳10%，其他投資者認繳20%。據悉，該基金將投向浙江省桐鄉(xiāng)市的平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)項目。另外，卓達集團發(fā)起成立了中科創(chuàng)·卓達養(yǎng)老地產基金，募集資金2億元。
對于上述兩家企業(yè)，中國房地產報記者分別進行了募資情況、收益率詢問，但對方均以不方便吿知為由婉拒。
投向養(yǎng)老地產領域的大部分資本尚在蜇伏中。
不可預期的收益
令基金、信托遲疑的根本原因是養(yǎng)老地產的不可預期的收益。
“如果養(yǎng)老地產企業(yè)拿不出6%的收益報告，是無法吸引資本的。”常青藤產業(yè)投資基金創(chuàng)始合伙人、中國養(yǎng)老健康國際聯(lián)盟常務副主席江合表示，資本是逐利的。
一家不愿具名的股權投資基金管理有限公司此前也成立了一只養(yǎng)老產業(yè)基金，發(fā)起于2011年，主要投向這一基金公司在2007年參股企業(yè)的海南和鄂爾多斯(7.38, 0.00, 0.00%)的養(yǎng)老地產項目。
“作為一家金融機構，當時投海南項目是因為開發(fā)商資金短缺，它們許諾了可觀的回報。”上述不愿具名的股權投資基金管理有限公司的高層表示。
但“可觀的回報”一直沒有落到這一基金公司的賬戶上，僅有些許盈利。前期的失利使這家基金公司再沒有成立與養(yǎng)老地產相關的基金。“實際上，我本人是看好養(yǎng)老產業(yè)未來的。”
目前，資本市場普遍的年化固定收益在12%~15%，有的甚至更高；投資周期為3~5年。國內養(yǎng)老地產的投資回報周期通常在10年以上，回報率沒有具體統(tǒng)計，業(yè)內希望至少達到8%~10%。
在美國，目前養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)的現(xiàn)金回報率達到8%～11%，內部收益率介于10%～20%之間。較普通商業(yè)房地產住房，養(yǎng)老社區(qū)具有更高的投資回報。養(yǎng)老社區(qū)的投資回報基本上處于NPI（指季度房產指數(shù)）之上。養(yǎng)老地產高投入和長周期回報的現(xiàn)狀令商業(yè)性基金徘徊在門口不敢輕意踏入。“目前適合的基金主要是政府引導基金和國外基金。”中國青耕投資管理有限公司總經理田軍表示，它們的投資周期可達8~10年。
而江合對中國房地產報記者表示，常青藤產業(yè)投資基金有充裕的資金，愿意投資養(yǎng)老產業(yè)，目前已在對接一些養(yǎng)老項目。
另據中國房地產報記者了解，高能天成投資（北京）有限公司已在東京注冊了一只基金，其計劃將部分資金用來投資一家養(yǎng)老機構。“這一項目目前處在前期規(guī)劃設計階段，今年年底前將會落地。”高能天成管理層成員秦蓓晶表示。
對于基金、信托企業(yè)普遍關心的盈利問題，秦蓓晶表示，公司目前沒有具體測算，看好的是養(yǎng)老產業(yè)未來產值。
一語中的，正是養(yǎng)老產業(yè)的未來前景引得資本在當前的市場格局下糾結不已，它們已踏出了一小步，下一步需要的是精準的產品組合以及養(yǎng)老地產項目及產業(yè)更為成熟、清晰的模式與景象。
“如果養(yǎng)老地產企業(yè)拿不出6%的收益報告，是無法吸引資本的。”常青藤產業(yè)投資基金創(chuàng)始合伙人、中國養(yǎng)老健康國際聯(lián)盟常務副主席江合表示，資本是逐利的。
一家不愿具名的股權投資基金管理有限公司此前也成立了一只養(yǎng)老產業(yè)基金，發(fā)起于2011年，主要投向這一基金公司在2007年參股企業(yè)的海南和鄂爾多斯(7.38, 0.00, 0.00%)的養(yǎng)老地產項目。
“作為一家金融機構，當時投海南項目是因為開發(fā)商資金短缺，它們許諾了可觀的回報。”上述不愿具名的股權投資基金管理有限公司的高層表示。
但“可觀的回報”一直沒有落到這一基金公司的賬戶上，僅有些許盈利。前期的失利使這家基金公司再沒有成立與養(yǎng)老地產相關的基金。“實際上，我本人是看好養(yǎng)老產業(yè)未來的。”
目前，資本市場普遍的年化固定收益在12%~15%，有的甚至更高；投資周期為3~5年。國內養(yǎng)老地產的投資回報周期通常在10年以上，回報率沒有具體統(tǒng)計，業(yè)內希望至少達到8%~10%。
在美國，目前養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)的現(xiàn)金回報率達到8%～11%，內部收益率介于10%～20%之間。較普通商業(yè)房地產住房，養(yǎng)老社區(qū)具有更高的投資回報。養(yǎng)老社區(qū)的投資回報基本上處于NPI（指季度房產指數(shù)）之上。養(yǎng)老地產高投入和長周期回報的現(xiàn)狀令商業(yè)性基金徘徊在門口不敢輕意踏入。“目前適合的基金主要是政府引導基金和國外基金。”中國青耕投資管理有限公司總經理田軍表示，它們的投資周期可達8~10年。
而江合對中國房地產報記者表示，常青藤產業(yè)投資基金有充裕的資金，愿意投資養(yǎng)老產業(yè)，目前已在對接一些養(yǎng)老項目。
另據中國房地產報記者了解，高能天成投資（北京）有限公司已在東京注冊了一只基金，其計劃將部分資金用來投資一家養(yǎng)老機構。“這一項目目前處在前期規(guī)劃設計階段，今年年底前將會落地。”高能天成管理層成員秦蓓晶表示。
對于基金、信托企業(yè)普遍關心的盈利問題，秦蓓晶表示，公司目前沒有具體測算，看好的是養(yǎng)老產業(yè)未來產值。
一語中的，正是養(yǎng)老產業(yè)的未來前景引得資本在當前的市場格局下糾結不已，它們已踏出了一小步，下一步需要的是精準的產品組合以及養(yǎng)老地產項目及產業(yè)更為成熟、清晰的模式與景象。
