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養(yǎng)老地產的產業(yè)命題：客源不應局限在本地
日期：2014-06-15 來源：新華網
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養(yǎng)老產業(yè)已經成為中國企業(yè)搶食的重要方向，房地產也不例外。
老齡社會將至，青島養(yǎng)老產業(yè)缺口巨大。據不完全統(tǒng)計，截至2013年底，青島60周歲以上老年人達146萬，占總人口的18.9%，而青島養(yǎng)老機構只有252家，僅可提供床位3.6萬張。據相關機構預測，再過二十余年，青島老齡化高峰就要到來，每三個人中就有一個老年人。青島市老齡辦主任趙寶玲認為只有“促進養(yǎng)老服務業(yè)的社會化、市場化、產業(yè)化發(fā)展”，才能滿足快速增長的社會養(yǎng)老服務需求。
系統(tǒng)完備的養(yǎng)老地產，需要一個完善的從建筑設計到配套設施、從娛樂護理到臨終關懷等環(huán)節(jié)，可見的事實卻是，建筑設計、配套設施、娛樂護理、臨終關懷仍然缺乏完善的操作。因此，養(yǎng)老地產雖然極有可能繼商業(yè)地產以后在未來成為中國房地產最誘人的概念和產品，不過，至少截止到現(xiàn)在，真正意義上的養(yǎng)老地產受社會經濟發(fā)展水平、文化傳承等因素制約，落地執(zhí)行的情況并不樂觀。
而在此之前的現(xiàn)在，房地產企業(yè)已經開始在青島布局，一場由市場主導的養(yǎng)老地產模式正在展開。
養(yǎng)老地產是一個產業(yè)命題
養(yǎng)老地產更注重產品品質，“目前，中國養(yǎng)老地產項目主要是借鑒國外的一些做法，亟需開發(fā)及運作標準”，青島地產經理人俱樂部秘書長龍江如是說。 事實上，養(yǎng)老地產的產業(yè)屬性讓它與普通住宅項目不同，從戶型到配套再到運營，都需要與老年人生活需求對接的專向設計。
地處青島新都心，萬科怡園公寓扇形樓體格外突出，樓體外立面裝飾工作還未完全結束。在這棟11層的白色建筑內，由萬科借鑒日本經驗設計的老年公寓產品樣板間已經開放。“在青島來說，這應該是最高檔的（養(yǎng)老公寓）”，萬科怡園的置業(yè)顧問如此向新華網記者說明。
除了日本模式，德國養(yǎng)老公寓也在青島落地。在即墨市溫泉鎮(zhèn)的芭東和園，推出了“國際連鎖養(yǎng)生社區(qū)”的理念，作為芭東小鎮(zhèn)的開發(fā)商，青島芭東控股集團有限公司寄希望模式成熟后能夠迅速復制，像百貨公司連鎖開店那樣，把養(yǎng)生情懷、人文關懷的內核訴諸于不同的地方。芭東控股集團有限公司董事長楊晨光在接受新華網采訪時表示，養(yǎng)老除了是個民生問題、社會保障問題，更是一個市場問題、產業(yè)命題。
仍然是基于自持物業(yè)的一種嘗試
地處青島新都心，萬科怡園公寓扇形樓體格外突出，樓體外立面裝飾工作還未完全結束。在這棟11層的白色建筑內，由萬科借鑒日本經驗設計的老年公寓產品樣板間已經開放。“在青島來說，這應該是最高檔的（養(yǎng)老公寓）”，萬科怡園的置業(yè)顧問如此向新華網記者說明。
除了日本模式，德國養(yǎng)老公寓也在青島落地。在即墨市溫泉鎮(zhèn)的芭東和園，推出了“國際連鎖養(yǎng)生社區(qū)”的理念，作為芭東小鎮(zhèn)的開發(fā)商，青島芭東控股集團有限公司寄希望模式成熟后能夠迅速復制，像百貨公司連鎖開店那樣，把養(yǎng)生情懷、人文關懷的內核訴諸于不同的地方。芭東控股集團有限公司董事長楊晨光在接受新華網采訪時表示，養(yǎng)老除了是個民生問題、社會保障問題，更是一個市場問題、產業(yè)命題。
仍然是基于自持物業(yè)的一種嘗試
目前，多數養(yǎng)老地產的操作與萬科養(yǎng)老公寓一樣，都是基于自持物業(yè)的一種嘗試，其中，萬科養(yǎng)老公寓就是萬科在每個樓盤內保留一棟住宅樓后改建的。在與萬科怡園公寓一路之隔的萬科城業(yè)主王阿姨看來，眼前的白色建筑只是鄰里口中相傳的“養(yǎng)老院”，還不清楚具體的價格，
價格確實是養(yǎng)老公寓市場博弈的焦點。但是，退休金不足3000元的王阿姨告訴記者，不會選擇養(yǎng)老機構的另一個深層原因是——“養(yǎng)老院的服務差。”
劉云（化名）在平度經營著一家養(yǎng)老院，有近百張床位，幾近滿員，但苦于只有兩名護工，根本忙不過來。最近，他們在急招護理員，甚至已將招聘信息發(fā)到了青島市區(qū)。“一個月3000元，包吃住，可還是招不到人”，到人才市場找，透過熟人引薦，劉云想盡了一切辦法，可還是沒有招到理想的員工。
“護理員的專業(yè)素質是養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展的關鍵”，青島海川建設集團有限公司董事長吳鑫認為，勞動部門可以探討建立適應市場需要的養(yǎng)老服務從業(yè)人員職業(yè)資格認證制度，盡快培養(yǎng)一批老年服務管理、護理康復等領域的高素質人才。
護理人員及其專業(yè)素質的不足確實是養(yǎng)老服務差的很重要的一個原因，“目前，青島高級養(yǎng)老護理員就100多人，而其中金牌護理員只有10多人”， 青島頤養(yǎng)護理職業(yè)技術學院副校長崔學芹告訴新華網，“現(xiàn)在，金牌月嫂每月的工資達到萬元以上，育嬰師的工資也在4500元以上”，崔學芹的判斷是，收入低也是養(yǎng)老護理員隊伍不穩(wěn)定的重要原因。據崔學芹介紹，養(yǎng)老護理員工作比較容易找，一些人因為一時找不到合適的工作才會選擇養(yǎng)老護理員，跳槽的可能性很大。
客源不應局限在青島
價格確實是養(yǎng)老公寓市場博弈的焦點。但是，退休金不足3000元的王阿姨告訴記者，不會選擇養(yǎng)老機構的另一個深層原因是——“養(yǎng)老院的服務差。”
劉云（化名）在平度經營著一家養(yǎng)老院，有近百張床位，幾近滿員，但苦于只有兩名護工，根本忙不過來。最近，他們在急招護理員，甚至已將招聘信息發(fā)到了青島市區(qū)。“一個月3000元，包吃住，可還是招不到人”，到人才市場找，透過熟人引薦，劉云想盡了一切辦法，可還是沒有招到理想的員工。
“護理員的專業(yè)素質是養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展的關鍵”，青島海川建設集團有限公司董事長吳鑫認為，勞動部門可以探討建立適應市場需要的養(yǎng)老服務從業(yè)人員職業(yè)資格認證制度，盡快培養(yǎng)一批老年服務管理、護理康復等領域的高素質人才。
護理人員及其專業(yè)素質的不足確實是養(yǎng)老服務差的很重要的一個原因，“目前，青島高級養(yǎng)老護理員就100多人，而其中金牌護理員只有10多人”， 青島頤養(yǎng)護理職業(yè)技術學院副校長崔學芹告訴新華網，“現(xiàn)在，金牌月嫂每月的工資達到萬元以上，育嬰師的工資也在4500元以上”，崔學芹的判斷是，收入低也是養(yǎng)老護理員隊伍不穩(wěn)定的重要原因。據崔學芹介紹，養(yǎng)老護理員工作比較容易找，一些人因為一時找不到合適的工作才會選擇養(yǎng)老護理員，跳槽的可能性很大。
客源不應局限在青島
除了硬件要求，萬科怡園配備了專門的理療師、營養(yǎng)師等，將為入住老人提供包括醫(yī)療保健、膳食在內的11類、50多項服務，正如北京萬科總經理毛大慶所言，“我們不是在做養(yǎng)老地產，而是提供養(yǎng)老服務。”
據新華網了解，青島萬科怡園公寓共有50平方米、61平方米、69平方米及74平方米四種戶型，床位費從2500元到3000多元不等，餐飲費1200元/月，公雜費100元/月，一級到三級護理的收費在2000元到2600元之間……綜合計算，以B戶型為例，每位收費5800元/月。
自2014年4月開始接受預訂以來，青島萬科怡園“不到一周的時間，就有三組意向客戶了，”在其銷售人員看來，三組意向客戶對僅有65套公寓、最多可容納130人的怡園來說是個好兆頭。不過，三組意向客戶并不足以說明養(yǎng)老地產的市場認可度。“無論價格如何，晚年生活好不好，還得看子女是不是孝順”，這是包含萬科城業(yè)主王阿姨在內的多數人的養(yǎng)老觀。
“現(xiàn)在北京上海等大城市有很多老人有這樣的養(yǎng)老需求，將來項目運營起來可以把他們吸引過來”，也許，對楊晨光、萬科、保利、新華錦以及眾多投身養(yǎng)老住宅開發(fā)的房地產開發(fā)商而言，“養(yǎng)老地產的客源不應局限在青島（某一個城市），應該而且必須輻射全國。”
據新華網了解，青島萬科怡園公寓共有50平方米、61平方米、69平方米及74平方米四種戶型，床位費從2500元到3000多元不等，餐飲費1200元/月，公雜費100元/月，一級到三級護理的收費在2000元到2600元之間……綜合計算，以B戶型為例，每位收費5800元/月。
自2014年4月開始接受預訂以來，青島萬科怡園“不到一周的時間，就有三組意向客戶了，”在其銷售人員看來，三組意向客戶對僅有65套公寓、最多可容納130人的怡園來說是個好兆頭。不過，三組意向客戶并不足以說明養(yǎng)老地產的市場認可度。“無論價格如何，晚年生活好不好，還得看子女是不是孝順”，這是包含萬科城業(yè)主王阿姨在內的多數人的養(yǎng)老觀。
“現(xiàn)在北京上海等大城市有很多老人有這樣的養(yǎng)老需求，將來項目運營起來可以把他們吸引過來”，也許，對楊晨光、萬科、保利、新華錦以及眾多投身養(yǎng)老住宅開發(fā)的房地產開發(fā)商而言，“養(yǎng)老地產的客源不應局限在青島（某一個城市），應該而且必須輻射全國。”
