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為何中國地產(chǎn)商開發(fā)老年公寓外援難覓？
日期：2014-06-13 來源：福布斯中文網(wǎng)
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數(shù)周前在香港，我有機會與一家房地產(chǎn)機構的人員交流了一番，這家機構代表著中國最大、最成熟的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。該公司迫切希望跟隨眾多中國競爭者的腳步，從事老年生活小區(qū)開發(fā)，旨在抓住中國社會的快速老齡化所帶來的商業(yè)機遇。目前中國的成熟開發(fā)商中，大多數(shù)都有這類意向。但是，這些中國地產(chǎn)商縱然擁有如此大的規(guī)模和市場實力，卻幾乎無法獲得歐美老年護理服務運營商的認真對待。
補充點或許有益的背景知識：中國幾乎每一家大型地產(chǎn)商，比如萬科，都打算積極參與中國的老年公寓市場。在大多數(shù)外國市場，老年公寓的開發(fā)項目要求地產(chǎn)商與運營商開展合作，地產(chǎn)商負責尋找土地并為工程建設籌措資金，一旦建成并迎來住戶，就由運營商負責生活輔助、醫(yī)療保健、招待與設施等方方面面。但對許多中國開發(fā)商而言，開發(fā)老年公寓項目最初不過是從政府手中拿地一種便利手段罷了。
結果，很多開發(fā)商只留出其中一小部分土地用于建設老年公寓，然后其他大部分土地都一如既往地被用于商業(yè)開發(fā)。對不少開發(fā)商而言，換做是傳統(tǒng)的商業(yè)或住宅開發(fā)項目的話，他們會希望越快退出投資越好。但老年公寓不太一樣，因為這類項目需要長遠地規(guī)劃，并要求開發(fā)商潛心考慮很多無形因素。比如隨著住戶年齡的增長，他們開始需要小區(qū)內提供越來越多的醫(yī)療保健服務，由此而來的問題是，小區(qū)該如何去預見這類變化呢？中國開發(fā)商與外國運營商之間的脫節(jié)，使得早期很多中國公司與美國、歐洲運營商的合作努力都泡了湯。
還記得，前任美國駐華大使駱家輝（Gary Locke）一次帶領一個聚焦老年公寓市場的貿易代表團訪華，在北京時，其中一位美國代表向中國聽眾指出，老年公寓不同于在座開發(fā)商以往見過的任何商業(yè)形式：它兼酒店、公寓、醫(yī)院、餐廳和社區(qū)中心于一身。這種微妙差異很容易就會喪失，因為中國開發(fā)商把大部分精力都放在建造華美的設施上，而在社區(qū)管理上，比如對于住戶需要的服務會隨著年齡變老越來越多這類問題，卻沒有周全地考慮到。這在一定程度上解釋了（但并不足以完全說明），為什么這家機構會在香港向我提出那些問題。其中一個被反復提及的問題是：“我們是最大、最好的公司之一……為什么就得不到美國運營商的響應呢？”
首先，我向他們指出了上文提到的那些種種原因——這種商業(yè)模式與傳統(tǒng)住宅區(qū)模式勢必大有不同，但對于這一點，大型中國開發(fā)商似乎不愿花心思去理解，正是這一點嚇跑了美國運營商。
第二個原因相對要難一點，只因它反映了美國方面對中國市場的某種無奈和無力感。過去五年來，外國老年公寓運營商幾乎被中國公司的合作邀請所淹沒，近36個月里這種情況更是日益白熱化。
在這些運營商中，選擇將中國作為戰(zhàn)略擴張目的地的公司如此之少，這已經(jīng)不是什么巧合，要知道，其中很多運營商都在密切關注著那些率先入局的同行，眼看著它們因為與市場接納、人員配備和產(chǎn)能利用率等相關的各種基本問題陷入困局。那些進入中國市場的運營商眼看著一些再好不過的交易化成泡影，卻無法即刻辨明原因。
第三個原因是，美國也在經(jīng)歷自身社會的老齡化，很多美國公司在國內市場就擁有風險相對更低的選擇，既然如此，又何苦一頭扎入并不十分了解的海外市場呢？
這一切導致的結果就是，中國開發(fā)商與他們的中間商陷入了一個特殊局面：對于中國的人口現(xiàn)狀和潛在市場規(guī)模，美國運營商基本不會懷疑。但他們顧慮三件事：我們（運營商）能否在中國選中合適的開發(fā)商合作伙伴；對于我們這類服務，中國市場是否已經(jīng)成熟；以及我們公司有沒有足夠的運籌能力在拓展國內市場的同時，在中國實施戰(zhàn)略擴張？
就在美國和歐洲運營商自問之時，中國正在發(fā)生一件簡單而影響深遠的事情：中國開發(fā)商正在自己摸索這個市場。誠然，他們犯下了一些代價高昂的錯誤（坦白說，他們現(xiàn)在所走的彎路美國人在上世紀80年代初就已經(jīng)走過了），但中國開發(fā)商正在迅捷且不動聲色地從美國與歐洲物色外國人才，并吸引他們來到中國。這樣一來，中國開發(fā)商就開始學習老年公寓課題并針對市場的獨特需求進行開發(fā)，而這個過程的推進速度為很多外國運營商所低估。
不少外國公司一直援引萬豪（Marriott）、希爾頓（Hilton）和威斯?。╓estin）等西方酒店品牌的例子，認為跟這些公司一樣，在高端老年生活小區(qū)領域，外國公司也同樣會勝過中國競爭對手。但這些西方酒店品牌最初進入中國之時，主要服務的還是西方客戶，一直到近些年才不得不對服務進行本地化改造，將富裕的中國商旅人士作為服務目標。
老年生活社區(qū)的特殊之處在某些方面對外國品牌更加有利（包括一種對中國而言全新的融資模式，醫(yī)療保健服務，還有如何預見老年人隨年齡增長所需的額外設施并將它們納入建設規(guī)劃，等等），但這個機遇也有對外國品牌不利的地方（該如何制定適合中國老年人的生活安排，老人家庭的支付預期和意愿與西方人有何不同，如何以老人家屬能夠理解的方式溝通他們的需求，等等）。
等到外國運營商確定想擴張到中國市場的時候，他們可能會發(fā)現(xiàn)，中國開發(fā)商早已摸索出自己的門道，早已知道該如何像外國競爭對手一樣建造、銷售和運營老年生活設施。
