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“以房養(yǎng)老”適合哪些老人？
日期：2014-06-08 來(lái)源：半月談網(wǎng)
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中國(guó)保監(jiān)會(huì)最近擬在北京、上海、廣州、武漢開(kāi)展“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)。雖然此前以房養(yǎng)老的嘗試并不算順利，市場(chǎng)相對(duì)反應(yīng)平淡，但此次帶有破局意義的試點(diǎn)計(jì)劃在再次表明政府尋求解決養(yǎng)老問(wèn)題新途徑的決心的同時(shí)，也重燃起公眾對(duì)這一新型養(yǎng)老模式的興趣。
“以房養(yǎng)老”適合哪類老人
“以房養(yǎng)老”俗稱“倒按揭”，是一種將住房抵押與終身年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。
記者在一家壽險(xiǎn)公司看到了保監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》。根據(jù)意見(jiàn)，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的投保人群限定為60歲以上、擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。
專家認(rèn)為，目前城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)過(guò)半，很多家庭都有了住房，這意味著采取“以房養(yǎng)老”的辦法是可行的。而以房養(yǎng)老概念的提出，也反映出政府對(duì)于我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)后在養(yǎng)老問(wèn)題上表現(xiàn)出來(lái)的復(fù)雜性和現(xiàn)實(shí)性的清醒認(rèn)識(shí) ，僅僅靠政府解決養(yǎng)老問(wèn)題已經(jīng)是力不從心。
不過(guò)專家同時(shí)指出，考慮到我國(guó)的國(guó)情，倒按揭模式只適合部分老人，“特別是對(duì)于孤寡老人、失獨(dú)家庭，以房養(yǎng)老概念的推行阻力可能相對(duì)小一些，可行性高一些。”
武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新說(shuō)，“讓現(xiàn)在的老人全盤接受以房養(yǎng)老概念比較難，因?yàn)橛行├先藭?huì)擔(dān)心子女認(rèn)為自己不信任他們，擔(dān)心會(huì)加深兩代人的隔閡。中國(guó)人講究奉獻(xiàn)，老人身故之前即使是窮到只剩下一只手鐲，那也是要留給子孫后代的，何況是房子這樣的大件。即便是家有不孝子，老人終究也往往會(huì)把房子過(guò)繼給他們。”董登新說(shuō)。
記者隨機(jī)采訪了幾名武漢市民，他們均表示暫時(shí)不會(huì)考慮把房產(chǎn)抵押出去。年過(guò)半百的陳先生說(shuō)：“我還是相信養(yǎng)兒防老，家里的幾套房子都會(huì)留給兒子。”
“以房養(yǎng)老”劃算不劃算
記者在一家壽險(xiǎn)公司看到了保監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》。根據(jù)意見(jiàn)，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的投保人群限定為60歲以上、擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。
專家認(rèn)為，目前城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)過(guò)半，很多家庭都有了住房，這意味著采取“以房養(yǎng)老”的辦法是可行的。而以房養(yǎng)老概念的提出，也反映出政府對(duì)于我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)后在養(yǎng)老問(wèn)題上表現(xiàn)出來(lái)的復(fù)雜性和現(xiàn)實(shí)性的清醒認(rèn)識(shí) ，僅僅靠政府解決養(yǎng)老問(wèn)題已經(jīng)是力不從心。
不過(guò)專家同時(shí)指出，考慮到我國(guó)的國(guó)情，倒按揭模式只適合部分老人，“特別是對(duì)于孤寡老人、失獨(dú)家庭，以房養(yǎng)老概念的推行阻力可能相對(duì)小一些，可行性高一些。”
武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新說(shuō)，“讓現(xiàn)在的老人全盤接受以房養(yǎng)老概念比較難，因?yàn)橛行├先藭?huì)擔(dān)心子女認(rèn)為自己不信任他們，擔(dān)心會(huì)加深兩代人的隔閡。中國(guó)人講究奉獻(xiàn)，老人身故之前即使是窮到只剩下一只手鐲，那也是要留給子孫后代的，何況是房子這樣的大件。即便是家有不孝子，老人終究也往往會(huì)把房子過(guò)繼給他們。”董登新說(shuō)。
記者隨機(jī)采訪了幾名武漢市民，他們均表示暫時(shí)不會(huì)考慮把房產(chǎn)抵押出去。年過(guò)半百的陳先生說(shuō)：“我還是相信養(yǎng)兒防老，家里的幾套房子都會(huì)留給兒子。”
“以房養(yǎng)老”劃算不劃算
記者從業(yè)內(nèi)人士處得知，部分壽險(xiǎn)公司對(duì)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)態(tài)度比較積極，此前在保監(jiān)會(huì)就征集試點(diǎn)方案過(guò)程中，平安、新華、泰康、合眾等保險(xiǎn)公司都遞交了方案。
從產(chǎn)品具體形態(tài)看，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品分為參與型和非參與型。參與型產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益，通過(guò)定期評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。
基于此，記者算了一筆賬，以一名60歲老人投保參與型“以房養(yǎng)老”為例，如果他在武漢的房產(chǎn)評(píng)估值為100萬(wàn)元左右，按照我國(guó)老年人平均預(yù)期壽命75歲，以現(xiàn)行貸款利率15年倒按揭，老人每月可領(lǐng)養(yǎng)老金8747元，此金額顯然高于武漢房租均價(jià)。由于“以房養(yǎng)老”每個(gè)月拿到的錢更多，且房屋可繼續(xù)居住，顯然比傳統(tǒng)的一次性賣房養(yǎng)老更劃算。
但這只是停留在理論上的預(yù)測(cè)，事實(shí)上還有很多攔路虎在阻礙著交易的達(dá)成，其中最大的難點(diǎn)還是來(lái)自于民眾和保險(xiǎn)公司對(duì)于房產(chǎn)的估值的分歧和博弈。
以漢口某樓盤房?jī)r(jià)為例，2010年，房子均價(jià)約3000元/平方米。而今，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)沖上9000元，甚至過(guò)萬(wàn)。在房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的背景下，即便房產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫，但民眾在預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的情況下把房子反按揭，其心理預(yù)期的估價(jià)肯定比現(xiàn)價(jià)高。
業(yè)內(nèi)人士指出，為規(guī)避未來(lái)樓市價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)企業(yè)很有可能保守評(píng)估未來(lái)房?jī)r(jià)，比如將現(xiàn)市值100萬(wàn)的房產(chǎn)評(píng)估成70萬(wàn)，甚至更低，以期借此保證保險(xiǎn)公司能夠盈利。而這樣做就意味著可以提供給抵押人的養(yǎng)老費(fèi)用與民眾的預(yù)期差距較大。
“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)謹(jǐn)慎 規(guī)模有限
從產(chǎn)品具體形態(tài)看，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品分為參與型和非參與型。參與型產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益，通過(guò)定期評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。
基于此，記者算了一筆賬，以一名60歲老人投保參與型“以房養(yǎng)老”為例，如果他在武漢的房產(chǎn)評(píng)估值為100萬(wàn)元左右，按照我國(guó)老年人平均預(yù)期壽命75歲，以現(xiàn)行貸款利率15年倒按揭，老人每月可領(lǐng)養(yǎng)老金8747元，此金額顯然高于武漢房租均價(jià)。由于“以房養(yǎng)老”每個(gè)月拿到的錢更多，且房屋可繼續(xù)居住，顯然比傳統(tǒng)的一次性賣房養(yǎng)老更劃算。
但這只是停留在理論上的預(yù)測(cè)，事實(shí)上還有很多攔路虎在阻礙著交易的達(dá)成，其中最大的難點(diǎn)還是來(lái)自于民眾和保險(xiǎn)公司對(duì)于房產(chǎn)的估值的分歧和博弈。
以漢口某樓盤房?jī)r(jià)為例，2010年，房子均價(jià)約3000元/平方米。而今，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)沖上9000元，甚至過(guò)萬(wàn)。在房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的背景下，即便房產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫，但民眾在預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的情況下把房子反按揭，其心理預(yù)期的估價(jià)肯定比現(xiàn)價(jià)高。
業(yè)內(nèi)人士指出，為規(guī)避未來(lái)樓市價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)企業(yè)很有可能保守評(píng)估未來(lái)房?jī)r(jià)，比如將現(xiàn)市值100萬(wàn)的房產(chǎn)評(píng)估成70萬(wàn)，甚至更低，以期借此保證保險(xiǎn)公司能夠盈利。而這樣做就意味著可以提供給抵押人的養(yǎng)老費(fèi)用與民眾的預(yù)期差距較大。
“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)謹(jǐn)慎 規(guī)模有限
據(jù)了解，為防止?fàn)I銷員“忽悠”老年人抵押房子買保險(xiǎn)，《征求意見(jiàn)稿》對(duì)該保險(xiǎn)產(chǎn)品的銷售做了非常嚴(yán)格的限定。其中的規(guī)定包括，營(yíng)銷員須持證上崗，經(jīng)考核通過(guò)后才可取得反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)銷售資格。而為了充分保護(hù)客戶的“反悔權(quán)”，征求意見(jiàn)特別提出該產(chǎn)品的“猶豫期不得短于15個(gè)自然日”，比一般保險(xiǎn)產(chǎn)品10天的猶豫期更長(zhǎng)。
同時(shí)，保監(jiān)會(huì)要求保險(xiǎn)公司在宣傳該產(chǎn)品時(shí)明確提示消費(fèi)者抵押房產(chǎn)的后續(xù)評(píng)估、管理和處置情況，不得夸大房產(chǎn)增值在提升養(yǎng)老金領(lǐng)取水平方面的作用；不得向不符合相關(guān)要求的客戶推介業(yè)務(wù)，并鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司通過(guò)錄音、錄像、第三方鑒定等方式增強(qiáng)合同簽訂過(guò)程中的公平公正。
由于“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)在我國(guó)尚屬新生事物，加之其業(yè)務(wù)流程復(fù)雜、期限較長(zhǎng)，試點(diǎn)還對(duì)產(chǎn)品規(guī)模有所限制。
合眾人壽精算部副總經(jīng)理關(guān)嬌陽(yáng)告訴記者，試點(diǎn)期內(nèi)，以房養(yǎng)老產(chǎn)品供應(yīng)被鎖定為較小的規(guī)模。在這個(gè)產(chǎn)品中，保險(xiǎn)公司需要面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要是房?jī)r(jià)波動(dòng)和人的壽命，產(chǎn)品的規(guī)模過(guò)小則不能覆蓋風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)模太大也不行。而且為分散風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)保險(xiǎn)公司還有可能開(kāi)發(fā)新的融資平臺(tái)，把以房養(yǎng)老的資產(chǎn)證券化。
記者在《征求意見(jiàn)稿》中看到，保監(jiān)會(huì)對(duì)于單個(gè)保險(xiǎn)公司開(kāi)展試點(diǎn)業(yè)務(wù)有較為嚴(yán)格的限制。接受抵押房屋的評(píng)估價(jià)值合計(jì)不得超過(guò)4%×上一年末總資產(chǎn)不超過(guò)200億的部分＋0.2％×上一年末總資產(chǎn)超過(guò)200億的部分。
以上市壽險(xiǎn)公司新華保險(xiǎn)為例測(cè)算，2012年底新華保險(xiǎn)總資產(chǎn)為4937億元，這意味著其開(kāi)展的以房養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的規(guī)模不超過(guò)18億元，以平均每套房產(chǎn)估價(jià)100萬(wàn)計(jì)算，最多僅有1800個(gè)家庭能夠享受此種養(yǎng)老服務(wù)。
與之相對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)是，眼下我國(guó)老齡人口已達(dá)到2億，失獨(dú)家庭數(shù)量也已超過(guò)百萬(wàn)，這意味著以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品未來(lái)的發(fā)展空間還很巨大。
“以房養(yǎng)老”實(shí)為普惠式養(yǎng)老的有益補(bǔ)充
同時(shí)，保監(jiān)會(huì)要求保險(xiǎn)公司在宣傳該產(chǎn)品時(shí)明確提示消費(fèi)者抵押房產(chǎn)的后續(xù)評(píng)估、管理和處置情況，不得夸大房產(chǎn)增值在提升養(yǎng)老金領(lǐng)取水平方面的作用；不得向不符合相關(guān)要求的客戶推介業(yè)務(wù)，并鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司通過(guò)錄音、錄像、第三方鑒定等方式增強(qiáng)合同簽訂過(guò)程中的公平公正。
由于“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)在我國(guó)尚屬新生事物，加之其業(yè)務(wù)流程復(fù)雜、期限較長(zhǎng)，試點(diǎn)還對(duì)產(chǎn)品規(guī)模有所限制。
合眾人壽精算部副總經(jīng)理關(guān)嬌陽(yáng)告訴記者，試點(diǎn)期內(nèi)，以房養(yǎng)老產(chǎn)品供應(yīng)被鎖定為較小的規(guī)模。在這個(gè)產(chǎn)品中，保險(xiǎn)公司需要面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要是房?jī)r(jià)波動(dòng)和人的壽命，產(chǎn)品的規(guī)模過(guò)小則不能覆蓋風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)模太大也不行。而且為分散風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)保險(xiǎn)公司還有可能開(kāi)發(fā)新的融資平臺(tái)，把以房養(yǎng)老的資產(chǎn)證券化。
記者在《征求意見(jiàn)稿》中看到，保監(jiān)會(huì)對(duì)于單個(gè)保險(xiǎn)公司開(kāi)展試點(diǎn)業(yè)務(wù)有較為嚴(yán)格的限制。接受抵押房屋的評(píng)估價(jià)值合計(jì)不得超過(guò)4%×上一年末總資產(chǎn)不超過(guò)200億的部分＋0.2％×上一年末總資產(chǎn)超過(guò)200億的部分。
以上市壽險(xiǎn)公司新華保險(xiǎn)為例測(cè)算，2012年底新華保險(xiǎn)總資產(chǎn)為4937億元，這意味著其開(kāi)展的以房養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的規(guī)模不超過(guò)18億元，以平均每套房產(chǎn)估價(jià)100萬(wàn)計(jì)算，最多僅有1800個(gè)家庭能夠享受此種養(yǎng)老服務(wù)。
與之相對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)是，眼下我國(guó)老齡人口已達(dá)到2億，失獨(dú)家庭數(shù)量也已超過(guò)百萬(wàn)，這意味著以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品未來(lái)的發(fā)展空間還很巨大。
“以房養(yǎng)老”實(shí)為普惠式養(yǎng)老的有益補(bǔ)充
專家認(rèn)為，由于“以房養(yǎng)老”有一定的市場(chǎng)需求，要想推動(dòng)試點(diǎn)順利開(kāi)展，一方面亟待試點(diǎn)細(xì)則“落地”，另一方面，還需要多宣傳這個(gè)新生事物，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念。湖北省社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)葉學(xué)平說(shuō)，對(duì)一些特殊人群來(lái)說(shuō)，以房養(yǎng)老模式很好，可是接受度不高，政府應(yīng)該加強(qiáng)輿論導(dǎo)向，讓這個(gè)新事物更容易被接受。
采訪中，專家也向記者指出，哪怕在國(guó)外，“以房養(yǎng)老”也是“小眾產(chǎn)品”。單純依靠商業(yè)機(jī)構(gòu)的“以房養(yǎng)老”并不能滿足大眾的養(yǎng)老需求，要化解我國(guó)面臨的養(yǎng)老困局首先需要普惠式的基本養(yǎng)老產(chǎn)品。
董登新說(shuō)，歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)形成了較完善的養(yǎng)老體系，除了養(yǎng)老院外，社區(qū)居家服務(wù)和志愿者服務(wù)也都很發(fā)達(dá)。比如，國(guó)外還有“時(shí)間銀行”，志愿者的社區(qū)服務(wù)會(huì)被記錄，當(dāng)他們老后，會(huì)獲得相應(yīng)時(shí)間的照顧，這些讓全民對(duì)養(yǎng)老擔(dān)憂相對(duì)較少。
他說(shuō)：“其實(shí)‘以房養(yǎng)老’只是我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保障體系的補(bǔ)充，該試點(diǎn)推出之所以引發(fā)爭(zhēng)議不是因?yàn)檫@個(gè)產(chǎn)品不好，而是作為社會(huì)養(yǎng)老保障體系的主干出現(xiàn)了缺失。”
采訪中，專家也向記者指出，哪怕在國(guó)外，“以房養(yǎng)老”也是“小眾產(chǎn)品”。單純依靠商業(yè)機(jī)構(gòu)的“以房養(yǎng)老”并不能滿足大眾的養(yǎng)老需求，要化解我國(guó)面臨的養(yǎng)老困局首先需要普惠式的基本養(yǎng)老產(chǎn)品。
董登新說(shuō)，歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)形成了較完善的養(yǎng)老體系，除了養(yǎng)老院外，社區(qū)居家服務(wù)和志愿者服務(wù)也都很發(fā)達(dá)。比如，國(guó)外還有“時(shí)間銀行”，志愿者的社區(qū)服務(wù)會(huì)被記錄，當(dāng)他們老后，會(huì)獲得相應(yīng)時(shí)間的照顧，這些讓全民對(duì)養(yǎng)老擔(dān)憂相對(duì)較少。
他說(shuō)：“其實(shí)‘以房養(yǎng)老’只是我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保障體系的補(bǔ)充，該試點(diǎn)推出之所以引發(fā)爭(zhēng)議不是因?yàn)檫@個(gè)產(chǎn)品不好，而是作為社會(huì)養(yǎng)老保障體系的主干出現(xiàn)了缺失。”
