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日期：2013-09-09 來(lái)源：人民網(wǎng)-人民日?qǐng)?bào)
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以房產(chǎn)為抵押，按60%抵押率，老年人每月從銀行貸款最高能達(dá)2萬(wàn)元。
家住浙江寧波的夏老先生年逾六旬，與老伴生活在一起。二老共擁有兩套住房，一套自住、一套閑置。“我每月有一筆退休金，但是金額不高，老伴以前做生意，退下來(lái)后沒有收入了。我們老兩口就指著這筆退休金生活，還是挺緊巴的。”夏老先生說。
去年初，夏老先生在銀行辦理了一項(xiàng)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，將其中的一套住房抵押出去，向銀行申請(qǐng)了一筆10年期貸款，貸款按月領(lǐng)取，用于日常的生活消費(fèi)。房產(chǎn)按照當(dāng)時(shí)的市價(jià)估值大約為200萬(wàn)元，銀行按照60%的抵押率折算貸給他120多萬(wàn)元。在10年的貸款期限里，夏老先生夫婦每月從銀行領(lǐng)取的金額大約在1萬(wàn)元。
“有了這筆錢，我們的生活得到很大改善，平時(shí)花費(fèi)、出門旅游甚至住院看病，都不用跟孩子伸手了。”夏老先生說，孩子們有自己的住房，自己留著這么多房子也沒多大意思。房子抵押后，如果子女將來(lái)想收回，還能按照當(dāng)初核定的價(jià)格，還本付息把房子拿回來(lái)，就算將來(lái)房?jī)r(jià)漲了也不吃虧。
目前，我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保障水平不高，企業(yè)退休人員養(yǎng)老金即使是在相對(duì)較高的北京，平均每月也僅為2773元。很多老人退休后的收入，要比在崗工作時(shí)明顯“縮水”。老年人辛苦了大半生，養(yǎng)孩子、還房貸，積蓄不多，退休后除了房產(chǎn)這筆財(cái)富外，現(xiàn)金收入減少，但請(qǐng)人照顧、看病吃藥等花費(fèi)有增無(wú)減。而且，現(xiàn)在大多數(shù)都是獨(dú)生子女家庭，一對(duì)年輕夫婦上面有4位老人，養(yǎng)老全靠子女顯然也不切實(shí)際。
“‘以房養(yǎng)老’能將老人的未來(lái)資產(chǎn)價(jià)值提前變現(xiàn)，提高老年人的收入水平和消費(fèi)水平，是一種商業(yè)化的補(bǔ)充養(yǎng)老工具。”中國(guó)社科院人口與勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)研究所助理研究員陳秋霖說，“以房養(yǎng)老”在國(guó)外已成熟運(yùn)行，在我國(guó)也已提倡多年。通過“以房養(yǎng)老”，老年人可以將自己的房產(chǎn)抵押或轉(zhuǎn)讓給銀行、保險(xiǎn)公司或?qū)I(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由這些金融機(jī)構(gòu)支付老人的養(yǎng)老費(fèi)用，以解決老人們的養(yǎng)老金不足問題。
國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行也在嘗試推出此項(xiàng)業(yè)務(wù)，只要年滿55周歲以上的老年人，可將自己名下的房產(chǎn)做抵押，經(jīng)銀行評(píng)估后核定一個(gè)貸款總額度，然后按月從銀行獲得不超過2萬(wàn)元的貸款，這些貸款可用于各類日常消費(fèi)、生活費(fèi)用支出和醫(yī)療衛(wèi)生支出等養(yǎng)老用途。此外，老年人的子女也可以作為借款人，以自己的房產(chǎn)作為抵押，從銀行申請(qǐng)貸款供父母養(yǎng)老。如果借款人最后不能償還貸款，銀行將房產(chǎn)出售，所得收入用來(lái)償還貸款本息，剩余部分再歸還給借款人。
除了銀行推出的養(yǎng)老按揭貸款以外，一些保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和公積金管理中心等機(jī)構(gòu)也推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。在南京的一些老年公寓，凡在本市有60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、超過60歲以上的孤殘老人，可以將房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，自己則免費(fèi)入住老年公寓，老人去世后房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。上海公積金管理中心也推出了針對(duì)老年人的“房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”，65歲以上老人可將自己的產(chǎn)權(quán)房賣給市公積金管理中心進(jìn)行房屋買賣交易，一次性收取房款，房屋再由公積金管理中心返租給老人，老人可按租期年限將租金一次性給付公積金管理中心。
老人們不信任：“機(jī)構(gòu)把房子賣掉卷錢跑了，上哪兒找他們?nèi)グ。?rdquo;產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理：“最起碼要保證把老人養(yǎng)到老，不能半路再折騰”
然而，在這幾年的實(shí)際運(yùn)行中，“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)規(guī)模一直很小，除少數(shù)金融機(jī)構(gòu)開展外，大多機(jī)構(gòu)僅僅在觀望。即使已經(jīng)開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行，也是鮮有人問津，申請(qǐng)者寥寥。
這項(xiàng)在國(guó)外發(fā)展成熟的業(yè)務(wù)，為何在我國(guó)頻頻遇冷？
記者在采訪中了解到，不少老人對(duì)“以房養(yǎng)老”機(jī)構(gòu)不信任，不敢輕易把房產(chǎn)抵押出去。湖南退休公務(wù)員李云林了解了這項(xiàng)業(yè)務(wù)后，心里直犯嘀咕：“房子可是家里的重要財(cái)產(chǎn)，隨便交給誰(shuí)能放心嗎？再說，一抵押就是十年、二十年，這家企業(yè)能正常運(yùn)行多久還不知道呢！萬(wàn)一把房子抵押給他，機(jī)構(gòu)把房子賣掉卷錢跑了，上哪兒找他們?nèi)グ。?rdquo;
陳秋霖指出，“以房養(yǎng)老”機(jī)構(gòu)的信用確實(shí)是個(gè)大問題。目前，我國(guó)市場(chǎng)上還缺少成熟、專業(yè)化的商業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)開展這一業(yè)務(wù)，機(jī)構(gòu)和客戶之間很難建立良好的信任關(guān)系。加上一些地方曾出現(xiàn)過在和老年人正式簽約之前，機(jī)構(gòu)將老人的房產(chǎn)提前出售，使老年人權(quán)利受損，更令老年人望而卻步。
現(xiàn)有產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，也讓老年人顧慮重重。在北京市朝陽(yáng)區(qū)大望路某銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，李榮杰老人正在等候辦理業(yè)務(wù)，說起“以房養(yǎng)老”他就直搖頭：“這個(gè)業(yè)務(wù)聽上去就不太靠譜。無(wú)論什么樣的產(chǎn)品，最起碼要保證把老人養(yǎng)到老，不能半路上再折騰。現(xiàn)在貸款期限只有10年，可老人一般不止活10年，那10年以后我們?cè)趺崔k？要是房子被收走了，不是連住的地方都沒有了嗎？不然，就得拿錢從銀行把房子贖回。話說回來(lái)，如果我們有這筆錢，還用得著向銀行貸款嗎？”
不少老人都有房產(chǎn)要留給后人的傳統(tǒng)觀念，也使得這項(xiàng)業(yè)務(wù)難以推廣。70多歲的張桂玲老人家住北京來(lái)廣營(yíng)，每月養(yǎng)老金不到2000元。她說：“我自己就有一套老房子，將來(lái)還打算留給孫子結(jié)婚用呢。養(yǎng)老金少，自己生活差點(diǎn)、吃點(diǎn)苦不算啥。北京現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得這么快，有房子還是留著比較合適。不然孩子們還得交高首付去買房，貸款了還得給銀行高利息。”
應(yīng)當(dāng)為“以房養(yǎng)老”機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保或者再保險(xiǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和人均壽命變化情況設(shè)計(jì)產(chǎn)品。
“未來(lái)隨著老年人群結(jié)構(gòu)的變化，參與機(jī)構(gòu)的逐步成熟，‘以房養(yǎng)老’市場(chǎng)會(huì)逐漸走上正軌，規(guī)模會(huì)不斷擴(kuò)大。”陳秋霖認(rèn)為。
陳秋霖分析，現(xiàn)在進(jìn)入養(yǎng)老階段的是上世紀(jì)三四十年代左右出生的人群，數(shù)量和規(guī)模都不大，他們房產(chǎn)不多但子女卻比較多，養(yǎng)老問題基本就是由家庭子女承擔(dān)了。而今后我國(guó)逐漸進(jìn)入老齡化社會(huì)，50后、60后甚至70后成為主要養(yǎng)老人群，他們的房產(chǎn)相對(duì)較多，但是從家庭成員特別是子女那兒得到的養(yǎng)老幫助會(huì)很少，這時(shí)就需要從社會(huì)上的金融機(jī)構(gòu)尋求幫助，以便將不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，滿足養(yǎng)老需求。
陳秋霖建議，政府應(yīng)當(dāng)為開展“以房養(yǎng)老”的機(jī)構(gòu)提供擔(dān)?；蛘咴俦ｋU(xiǎn)，以政府信用增強(qiáng)商業(yè)機(jī)構(gòu)和老年人之間的信任，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)這些商業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，防止出現(xiàn)損害老年人利益的情況發(fā)生。
“‘以房養(yǎng)老’產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，才能真正具有市場(chǎng)活力。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授郝演蘇說，目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品有些就是10年左右的貸款期限，這樣的產(chǎn)品設(shè)計(jì)過于簡(jiǎn)單，也沒有從老年人的實(shí)際情況考慮。
在國(guó)外，專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況和人均壽命變化情況，確定一個(gè)合理的養(yǎng)老金給付期限，一般為20年，根據(jù)這個(gè)年限確定養(yǎng)老金給付金額。如果客戶在給付期內(nèi)過世，則繼續(xù)付給其子女等繼承人；如果客戶生存時(shí)間超過給付期限，則給付直至其身故。
此外，還要建立一些公益性的中介機(jī)構(gòu)，為“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)提供配套的專業(yè)化服務(wù)，以保證市場(chǎng)的公正、公平。郝演蘇介紹，在發(fā)達(dá)國(guó)家，按揭養(yǎng)老有成熟的運(yùn)作方式。比如在房產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價(jià)值的評(píng)估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益，而我國(guó)目前這些方面都比較缺乏，未來(lái)需要加大配套機(jī)構(gòu)建設(shè)。
