QQ
日期：2013-07-15 來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
到2015年，中國(guó)的老年人口總數(shù)就將達(dá)到2.21億，占總?cè)丝诘?6%。隨著人口老齡化的到來(lái)，除萬(wàn)科、保利等房企紛紛打出養(yǎng)老地產(chǎn)牌外，包括人壽、泰康等諸多保險(xiǎn)企業(yè)也將養(yǎng)老地產(chǎn)作為社會(huì)保障的一部分涉足其中。
然而，雖然被“炒得熱”，但目前養(yǎng)老地產(chǎn)的狀態(tài)卻是“做的冷”。究其原因，專家表示，養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)必然是大趨勢(shì)，但無(wú)論是房企還是險(xiǎn)企運(yùn)營(yíng)模式尚不成熟，舊思路依然未改變，甚至將養(yǎng)老地產(chǎn)作為圈地工具，并未真正將服務(wù)理念植入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目之中。此外，相關(guān)鼓勵(lì)性政策的缺失或政策壁壘也阻礙了企業(yè)和資本進(jìn)入市場(chǎng)的動(dòng)機(jī)和熱情。
20多家房產(chǎn)企業(yè)打出養(yǎng)老牌
一份來(lái)自潤(rùn)土咨詢的《2012中國(guó)城市養(yǎng)老居住模式研究報(bào)告》就顯示，住房條件已經(jīng)升格成為除健康之外影響老年人生活幸福度的重要指標(biāo)。
老人不僅可以完全依靠自己養(yǎng)老，追求居住空間與時(shí)間上的自由支配，對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的接受度也在上升。一線城市如北京和上海分別有34.1%和46.9%的老人表示愿意去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，二線城市石家莊、濟(jì)南也均超過(guò)三成。
正是由于嗅出了其中的商機(jī)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們也開(kāi)始加碼布局養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年全國(guó)已有20多家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)正式打出了養(yǎng)老牌。除此之外，一些保險(xiǎn)企業(yè)也涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。
去年12月19日，新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司與廣州市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域合作。該公司有意進(jìn)駐廣州金融城投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
在這一份戰(zhàn)略協(xié)議中，廣州市政府將創(chuàng)造有利的政策環(huán)境，支持新華保險(xiǎn)在廣州市內(nèi)開(kāi)展養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生相關(guān)領(lǐng)域的投資，為新華保險(xiǎn)在市區(qū)內(nèi)開(kāi)展醫(yī)療衛(wèi)生保險(xiǎn)服務(wù)，參與市屬公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)及區(qū)域內(nèi)其它性質(zhì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的改制、重組提供便利，并為新華保險(xiǎn)后援服務(wù)中心建設(shè)、投資性不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目提供選址、規(guī)劃、建設(shè)等方面提供支持。
其實(shí)，這已經(jīng)不是第一起保險(xiǎn)企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的案例。中國(guó)人壽在2010年就透露，初步規(guī)劃構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，并已在河北廊坊拿地超萬(wàn)畝，計(jì)劃總投資約100億元。此外，中國(guó)人壽在福建廈門也有養(yǎng)生基地項(xiàng)目，在全國(guó)共有6個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生基地，其“一南一北”養(yǎng)老養(yǎng)生示范基地的格局已經(jīng)形成。
今年9月份，中國(guó)平安宣布將在浙江桐鄉(xiāng)開(kāi)建養(yǎng)生綜合養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。11月初，合眾人壽斥資3.7億拿下沈陽(yáng)棋盤(pán)山13宗土地，其中7塊地將用來(lái)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)。除此之外，合眾人壽還在武漢建有健康社區(qū)。
“將保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老地產(chǎn)相結(jié)合，是很好的拓展業(yè)務(wù)的渠道，同時(shí)保險(xiǎn)公司在拿地政策上也可獲得適當(dāng)傾斜，減少拿地成本。”綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，險(xiǎn)企的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老地產(chǎn)有著內(nèi)在聯(lián)系。
“炒得熱，做的冷”：養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀不樂(lè)觀
保險(xiǎn)企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)得益于2009年10月開(kāi)始施行的新《保險(xiǎn)法》，其中允許保險(xiǎn)資金在遵循安全性前提下投資不動(dòng)產(chǎn)。在巨大的市場(chǎng)需求面前，養(yǎng)老地產(chǎn)這塊“蛋糕”無(wú)疑讓險(xiǎn)企躍躍欲試。然而，看起來(lái)很美的養(yǎng)老地產(chǎn)投資似乎面臨盈利難題的尷尬。
按照保監(jiān)會(huì)規(guī)定，險(xiǎn)資投資興建養(yǎng)老社區(qū)，不同于房地產(chǎn)商可以通過(guò)預(yù)售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，投資細(xì)則要求“保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，不得自行開(kāi)發(fā)建設(shè)投資項(xiàng)目，不得以分拆形式銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，不得利用銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)獲得銷售收入”的禁令，這讓保險(xiǎn)商的經(jīng)營(yíng)模式只能限定在“只租不售”的范圍內(nèi)。
泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升直言，與傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)不同，養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大，回報(bào)期長(zhǎng)，資金流動(dòng)性弱，若缺乏長(zhǎng)期資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要長(zhǎng)期資本市場(chǎng)的配合。
“養(yǎng)老地產(chǎn)投資是大方向，但目前市場(chǎng)剛起步。”楊紅旭稱，有些企業(yè)是打著養(yǎng)老的名義“賣房子”，也不乏有保險(xiǎn)資金以養(yǎng)老的名義“圈地”，總之，業(yè)界對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資目的不純。“畢竟這是一個(gè)投資周期長(zhǎng)、見(jiàn)效慢的行業(yè)，國(guó)內(nèi)目前缺乏可供借鑒的盈利模式。”
其實(shí)，不僅僅是險(xiǎn)企投資養(yǎng)老地產(chǎn)困難重重，房企在開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)同樣看似發(fā)展火熱，實(shí)則并不樂(lè)觀。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還沒(méi)有形成一定的規(guī)模，也仍未有成功的典型案例。
“老年人獨(dú)自居住并不意味著遠(yuǎn)離親情，老人與子女需要更多的交流，他們希望與子女居住距離是在臨近小區(qū)或同一小區(qū)的不同樓中。他們理想的養(yǎng)老模式是居家養(yǎng)老和社區(qū)照料相結(jié)合。”北京潤(rùn)土咨詢董事于貴紅向記者指出。
“開(kāi)發(fā)商真正為老年人服務(wù)的意識(shí)依然較差，一些地產(chǎn)商為了壓縮成本，將養(yǎng)老地產(chǎn)的選址放在較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)，這樣阻礙了老人與子女的相互照顧。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向記者指出，由于地處偏遠(yuǎn)，相關(guān)的醫(yī)療、交通、購(gòu)物等設(shè)施也相對(duì)不完善，這造成了老人極大的生活不便。
一些房企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)更多的是通過(guò)養(yǎng)老項(xiàng)目達(dá)到圈地目的，并非建立在真正為老年人服務(wù)的思維模式上。
“在土地市場(chǎng)價(jià)格日益走高的市場(chǎng)背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行‘圈地運(yùn)動(dòng)’的工具，成為房企曲線拿地的‘拿地模式’。”張宏偉說(shuō)。
應(yīng)加大力度扶持龍頭企業(yè)
“目前國(guó)家不管是在政策還是在金融方面，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持或者支持力度，目前做得都很少，老齡化社會(huì)是不是來(lái)得太快，可能還沒(méi)有反應(yīng)過(guò)來(lái)，但是要做好產(chǎn)業(yè)，不管是在資金上面，還是用地各方面的政策支持方面，一定要有大量的支持。”國(guó)家健康住宅委員會(huì)發(fā)起人鄭志堅(jiān)同樣表示應(yīng)給予養(yǎng)老地產(chǎn)更多政策支持。
武漢大學(xué)社會(huì)學(xué)家周運(yùn)清教授則表示，開(kāi)發(fā)商應(yīng)首先轉(zhuǎn)變服務(wù)理念。他認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人成為商家的主攻目標(biāo)本無(wú)可厚非，但養(yǎng)老是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)化問(wèn)題，現(xiàn)在養(yǎng)老卻成為商家新的消費(fèi)噱頭，商家僅僅作為養(yǎng)老產(chǎn)品的供給者，離真正的養(yǎng)老服務(wù)供給者相去甚遠(yuǎn)。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉同樣表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)該完全是地產(chǎn)，涉及方面會(huì)很廣，是一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈，包括醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)直到日常起居呵護(hù)，不能一概而論。老齡化產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很大產(chǎn)業(yè)，這種產(chǎn)業(yè)帶有一定的公益，應(yīng)該在服務(wù)上多做文章，不只是房地產(chǎn)商賣房子那么簡(jiǎn)單的問(wèn)題。”
對(duì)此，張宏偉建議應(yīng)該引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)及養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，鼓勵(lì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)出現(xiàn)，這將利于養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容“標(biāo)準(zhǔn)化”，從而引導(dǎo)市場(chǎng)走向成熟規(guī)范。
張宏偉稱，鼓勵(lì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)出現(xiàn)，一定程度上會(huì)避免“作坊式”的作業(yè)服務(wù)方式，無(wú)論從服務(wù)體系的構(gòu)建、服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)化，還是專業(yè)度，企業(yè)都可以通過(guò)“標(biāo)準(zhǔn)化”體系的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行快速?gòu)?fù)制與擴(kuò)張。
“當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的政策僅僅是民政部倡導(dǎo)的比較多，其他相關(guān)部門則在配合上尚難以落實(shí)，因此，需盡快消除當(dāng)前的無(wú)形的政策壁壘。”張宏偉還指出，應(yīng)積極開(kāi)展和支持護(hù)工等比較稀缺的產(chǎn)業(yè)人才培養(yǎng)，緩解養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域人才緊缺的狀態(tài)。
