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資本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迷途
日期：2013-05-04 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
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一般而言，哪里有強(qiáng)大的市場(chǎng)需求哪里就會(huì)有投資者逐利的蹤影，然而，面對(duì)中國(guó)接近兩億人口的“銀發(fā)市場(chǎng)”，卻很少有真正的財(cái)務(wù)投資者涉足。
它們并不是沒(méi)有動(dòng)作。2009年大族創(chuàng)投出資 1 .5億元參股建立了海南頤和投資有限公司，然而兩年不到便轉(zhuǎn)讓退出；美國(guó)摯信資本在 2010年 12月投資 1億元入股親和源股份有限公司，初涉中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但這也只是簡(jiǎn)單意義上的風(fēng)險(xiǎn)投資；而曾計(jì)劃投資 10億美元到中國(guó)養(yǎng)老住宅市場(chǎng)的美國(guó)城堡投資，在分析了中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀后也沒(méi)有實(shí)質(zhì)性投資行動(dòng)……
是什么阻礙了它們的投資腳步？
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，資本追求的高回報(bào)率與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的回收周期長(zhǎng)、盈利能力低形成的反差使得其猶豫不決，也使它們從當(dāng)初的熱情高漲逐漸回落到觀望態(tài)勢(shì)，但是，它們卻從來(lái)沒(méi)有放棄過(guò)這個(gè)市場(chǎng)。
猶豫的大多數(shù)
對(duì)于中國(guó)的養(yǎng)老市場(chǎng)，看熱鬧的遠(yuǎn)比實(shí)際參與的多。業(yè)內(nèi)普遍看好這個(gè)行業(yè)，也在探索合適的參與模式和機(jī)會(huì)，但真正進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)的投資者卻是鳳毛麟角，即便是已經(jīng)進(jìn)行過(guò)投資的也是一陣云煙后便銷(xiāo)聲匿跡。
2011年 1月底，美國(guó)城堡投資創(chuàng)始人韋斯·埃登斯（ WesEdens）在中國(guó)會(huì)晤了政府官員與企業(yè)高管，計(jì)劃將一種老年人住宅模式帶至中國(guó)，并為一只中國(guó)基金募資約 10億美元，投向中國(guó)迅速擴(kuò)大的老年住宅產(chǎn)業(yè)，這在當(dāng)時(shí)引起了很大轟動(dòng)，但之后是否真的進(jìn)行了投資和模式的引入便無(wú)從考證。多位業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，只是聽(tīng)說(shuō)過(guò)這件事情，但確實(shí)沒(méi)有注意到其此后的動(dòng)作，“很多投資者多是在一片雄心壯志之后便暗淡退場(chǎng)。”卓達(dá)天津集團(tuán)常務(wù)副總裁王忠強(qiáng)如是說(shuō)。
同樣沉默的還有 2011年 8月聯(lián)想控股獨(dú)資成立的北京安信頤和控股有限公司，該公司注冊(cè)資本 2000萬(wàn)元，計(jì)劃投向老年宜居社區(qū)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、老年產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)等項(xiàng)目，但此消息發(fā)布后，了無(wú)下文。近日，本報(bào)記者多次撥通該公司辦公電話追尋這些事，但其電話一直無(wú)人接聽(tīng)。通過(guò)網(wǎng)上信息查詢(xún)，記者發(fā)現(xiàn)該公司一直在進(jìn)行各種崗位的招聘。據(jù)知情人士透露，該公司目前正看好江蘇常州一地塊，未來(lái)或有動(dòng)作。
“目前我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)并沒(méi)有成熟的模式，還不適合追求短期回報(bào)的多數(shù)投資者投資。”黃金灣投資集團(tuán)副董事長(zhǎng)全亮表示。對(duì)此，樂(lè)成集團(tuán)老年事業(yè)投資中心總經(jīng)理高俊松也有同感，“相比更高收益、周期更短的傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目，投資者現(xiàn)在確實(shí)沒(méi)有進(jìn)入這一產(chǎn)業(yè)的理由”。
讓資金猶豫的還有另一個(gè)擔(dān)憂(yōu)，就是所投的資金是否真的進(jìn)入到了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。王忠強(qiáng)向記者表示，現(xiàn)在很多所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)的融資對(duì)這個(gè)行業(yè)是一種傷害，他認(rèn)為部分企業(yè)的行為會(huì)讓社會(huì)資金對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)更加失望。
現(xiàn)在，我國(guó)老年人消費(fèi)水平仍相對(duì)較低，盡管具有數(shù)萬(wàn)億消費(fèi)市場(chǎng)潛力，但短期內(nèi)能夠取得商業(yè)化成功的投資項(xiàng)目較少；其次，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資周期最長(zhǎng)約 10年，相對(duì)追求短期回報(bào)的很多資金來(lái)說(shuō)投資周期并不契合。同時(shí)，長(zhǎng)期以來(lái)政府部門(mén)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定位是公益性，導(dǎo)致養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“非產(chǎn)業(yè)化”，難以出現(xiàn)商業(yè)成功的企業(yè)。此外，這一行業(yè)對(duì)政策的過(guò)度依賴(lài)，也使得作為財(cái)務(wù)投資者難以評(píng)估其投資風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這樣的投資環(huán)境，資金的進(jìn)入自然是謹(jǐn)慎為好。
多題待解
社會(huì)資金的猶豫使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在融資中更加被動(dòng)，渠道也更加有限。自有資金 +商業(yè)銀行貸款成為主要的資金支撐，然而，這對(duì)開(kāi)發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)卻是極大的考驗(yàn)。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)，通過(guò)快速的產(chǎn)品銷(xiāo)售就能回籠資金，從而實(shí)現(xiàn)有效流轉(zhuǎn)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能夠收回成本至少需要十多年的時(shí)間，多位行業(yè)先行者在與記者交流時(shí)均表示，現(xiàn)在是“咬緊牙關(guān)往下走”。
高俊松在談到其所在北京的雙井恭和苑項(xiàng)目的資金來(lái)源時(shí)說(shuō)：“因?yàn)闃?lè)成養(yǎng)老在雙井片區(qū)有已經(jīng)成形的商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，自有資金比較充足，通過(guò)商業(yè)貸款融資壓力也不是很大。”但對(duì)于沒(méi)有實(shí)業(yè)做支撐的企業(yè)來(lái)說(shuō)，既沒(méi)有充足的抵押物進(jìn)行貸款，也不能通過(guò)銷(xiāo)售回款獲得資金，在目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資渠道有限的情況下，生存就非常危險(xiǎn)。
在 2009年由 5家公司一起參股成立的海南頤和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司就是因?yàn)橘Y金的重壓而難以喘息，最后不得不退出。
然而，隨著老齡人口的增加，養(yǎng)老地產(chǎn)確實(shí)是一塊充滿(mǎn)潛力的市場(chǎng)，進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域已成為諸多房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃，萬(wàn)科、綠城、保利等企業(yè)一直在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有所探索。
4月 12日，中石化還斥資 80億元砸向了養(yǎng)老地產(chǎn)，計(jì)劃在四川郫縣規(guī)劃建設(shè)一個(gè)占地 2000畝、 1萬(wàn)張以上養(yǎng)老床位的養(yǎng)老園區(qū)；同樣在四川，4月 17日，宗申產(chǎn)業(yè)集團(tuán)計(jì)劃投資 60億元在綿陽(yáng)仙海區(qū)建設(shè)占地 6000畝的養(yǎng)老基地，并計(jì)劃在年內(nèi)啟動(dòng)一期建設(shè)。對(duì)于如此激進(jìn)的行為，業(yè)內(nèi)有不同的聲音，但整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的融資困境卻是需要共同面對(duì)的問(wèn)題。
由于養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏完善的商業(yè)模式，導(dǎo)致該產(chǎn)業(yè)面臨不小的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。其項(xiàng)目占地面積通常較大，且多位于郊區(qū)，在土地獲取的過(guò)程中容易遭遇政策“紅線”，金融和土地政策支持已成為破解養(yǎng)老地產(chǎn)困境的關(guān)鍵。
