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日期：2012-11-15 來源：北青網(wǎng)
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扶植政策難以落地 運營機構尚未成熟 產(chǎn)業(yè)鏈尚未打通———
面對傳統(tǒng)住宅市場調控的高壓，養(yǎng)老地產(chǎn)曾被視為一個潛力無限的“新大陸”，各大房企紛紛進入，開展研究、組建團隊，試圖在這一新興市場搶先占領自己的屬地。然而一段時間之后熱潮退卻，人們才逐漸發(fā)現(xiàn)在這一領域創(chuàng)造奇跡者寥寥無幾，問題卻是不少：對成功模式的摸索、等待市場環(huán)境的提升、企盼支持政策的出臺，使“養(yǎng)老地產(chǎn)”的前行步伐依舊蹣跚。
養(yǎng)老地產(chǎn)前景看好 成功樣板為何遲遲難現(xiàn)
即使現(xiàn)在看來，把“養(yǎng)老地產(chǎn)”稱為一座尚待挖掘的金礦也并不過分。快速到來的老齡化中國、強大的市場需求，將養(yǎng)老這一話題擺在中國老百姓面前時，也將商機擺在了開發(fā)商面前。
據(jù)相關統(tǒng)計顯示，截至2011年，中國65歲及以上老齡人口約占總人口的9.1%，規(guī)模超過歐洲老年人口的總和，預計到2027年，中國65歲及以上老齡人口占總人口的比例將上升至14%。老齡化的加劇帶來的是養(yǎng)老居住需求的爆發(fā)。研究機構的報告指出，經(jīng)歷改革開放三十年發(fā)展，未來逐漸老去的這一部分人，他們有人生最高的財富凈值、有脫離兒女走向專業(yè)養(yǎng)老機構的新潮養(yǎng)老觀念，他們居家養(yǎng)老的住宅需求正在成為房地產(chǎn)行業(yè)新的轉型領域之一。
國內一線的開發(fā)商們最先啟動了對養(yǎng)老地產(chǎn)的研究和嘗試。例如龍頭房企萬科，早在2010年，萬科集團就在北京房山竇店試點了養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”，采用租售并舉的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，為萬科集團的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鋪路。此外，萬科集團還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養(yǎng)老地產(chǎn)項目，之后又在杭州的良渚文化村配建了養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
另一個標桿房企保利地產(chǎn)早在2008年就已涉足養(yǎng)老地產(chǎn)研究，他們做成了《養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究》、《保利地產(chǎn)養(yǎng)老設計標準》，并在保利地產(chǎn)公布的下一個十年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中指出，將北京作為試點區(qū)域，在養(yǎng)老地產(chǎn)等新地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式方面實現(xiàn)重點突破。而在這些房企之外，以泰康、新華、平安等為代表的保險資金也在積極圈地，摩拳擦掌。
不過，經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，一個不可回避的現(xiàn)實卻是，至今并沒有出現(xiàn)一個可以堪稱標桿的養(yǎng)老地產(chǎn)項目出現(xiàn)，諸多試水者依然在經(jīng)營著自己那點試驗田。從一個側面也可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)存在一些尚未解決的問題。
缺乏運營機構
傳統(tǒng)開發(fā)模式阻礙養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展
“開發(fā)商思維難以轉變、盈利模式研究不充分以及綜合配套的難以成型已成為擺在開發(fā)商面前的幾大難題，而政府缺乏統(tǒng)一的資源整合與指導成為阻礙其發(fā)展的外因。”一位研究者這樣指出目前的困境。
盛堂和居總經(jīng)理潘高峰認為，目前國內開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)中扮演的角色，更多的是對老年人居住需求的探索，但是開發(fā)商傳統(tǒng)思維以及盈利的模式轉變則需要更大的努力。“物業(yè)服務如何改進、房屋建造怎樣有利于老人出行，類似的問題開發(fā)商都在一點一滴改造和推進，然而更難以解決的是思維的轉變。傳統(tǒng)做住宅的開發(fā)商，在拿地、做產(chǎn)品、銷售等方面都非常熟練了，蓋好了賣出去沒問題，任何土地都可以做出很好的判斷，但是如果他們要做養(yǎng)老，他們最難過的關就是運營，目前這是一個挺尷尬的局面。”潘高峰說。
中國人民大學老年學研究所所長杜鵬表示，汽車產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)相對來說比較單一，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涉及很多，既有向老年人提供產(chǎn)品、服務，也涉及保險等諸多相關產(chǎn)業(yè)，而且從總體來說，養(yǎng)老地產(chǎn)前期很長時間都處于微利甚至不盈利的狀態(tài)，這點可能超出很多開發(fā)商的預期。要他們持續(xù)下去還需要更大的決心和戰(zhàn)略的眼光。
業(yè)內人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展離不開運營機構的參與，只有運營機構成熟了，真正的養(yǎng)老開發(fā)才能慢慢成熟起來。因為國內起步較晚，健全的過程中還要不斷地學習國外的經(jīng)驗，吸取日本、美國等先進國家的經(jīng)驗。
政策如何落實待解
打造運營產(chǎn)業(yè)鏈或是出路
“項目盈利模式的問題，也仍在探討過程中，現(xiàn)在市場上主要的幾種收費方式，例如會員制、月費制等，都會作為項目未來的銷售方式來考慮。活躍長者之家需要長期經(jīng)營，與銷售普通住宅不同的是，當老人入住活躍長者之家后，真正的挑戰(zhàn)才開始。在這個過程中，很多內容萬科都是剛剛開始、是否成為成功模式還有待市場的檢驗。”在被問到養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式時，北京萬科相關負責人這樣表示。而我們也可以從中體會到探索者在面對“養(yǎng)老地產(chǎn)”時的一絲疑問。
此外，政策方面的不配套，依然是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一大難題。業(yè)內人士指出，現(xiàn)實的情況是城市規(guī)劃領域沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，商業(yè)型養(yǎng)老項目基本都是建設在國有出讓用地上，多數(shù)養(yǎng)老項目只能以招拍掛方式獲得居住用地、商業(yè)用地、醫(yī)療用地等，導致前期土地成本非常高。
遠洋地產(chǎn)總裁李明認為，在養(yǎng)老地產(chǎn)的機構設立、養(yǎng)老保險與運營的對接等方面反映出的問題，政府相關方面是很重視的。然而相關法規(guī)的缺失，使得大力支持的指導政策無法很好落實。“如果邊摸索邊解決問題，將養(yǎng)老上升到‘產(chǎn)業(yè)’的角度，會很有前景。”李明說。
李明的看法與一些養(yǎng)老地產(chǎn)研究者的觀點不謀而合，這些研究者認為，養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤不在地產(chǎn)項目部分，而是養(yǎng)老地產(chǎn)部分之外的住宅開發(fā)、商業(yè)配套的開發(fā)，開發(fā)商通過這些利潤來補充、支援養(yǎng)老項目，從而總體上實現(xiàn)項目的利潤平衡或盈利。“就實質來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利的載體，而后期運營服務才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤點。”上述人士指出。
