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日期：2012-10-29 來源：今晚經(jīng)濟(jì)周報(bào)
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據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲及以上人口占總?cè)丝跀?shù)量的13.26%，我國(guó)正快速步入老齡化社會(huì)。業(yè)內(nèi)人士表示，中國(guó)從成年型人口結(jié)構(gòu)進(jìn)入到老年型僅用了18年的時(shí)間，較之發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资昴酥辽习倌陼r(shí)間而言速度驚人。老齡化自然也帶來了大量的養(yǎng)老需求，養(yǎng)老地產(chǎn)成為焦點(diǎn)話題。目前擺在許多大中城市面前的一個(gè)嚴(yán)峻課題就是：如此龐大的養(yǎng)老需求將從哪里找到出口？養(yǎng)老地產(chǎn)如何建立一個(gè)更加完善的發(fā)展體系？
什么是“中國(guó)式養(yǎng)老”
根據(jù)聯(lián)合國(guó)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的老年人口比例達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡社會(huì)。實(shí)際上，我國(guó)在1999年就進(jìn)入老齡社會(huì)，當(dāng)前我國(guó)人口老齡化態(tài)勢(shì)已非常嚴(yán)峻。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，全國(guó)城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)達(dá)到2.84億人，比2010年底增加2684萬人，增長(zhǎng)10.4%；城鎮(zhèn)居民社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)和新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)共計(jì)3.32億人。在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長(zhǎng)。從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬人進(jìn)入老齡，到2020年老年人口將達(dá)2.48億。到2040年，我國(guó)60歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到4億，這意味著每4個(gè)人中就有1個(gè)老人。目前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施顯然已不能滿足大眾需求。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為“三無”老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營(yíng)利社會(huì)福利為主體。目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制，加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。隨著老年人人口的增加和生活水平日益提高，這將與國(guó)內(nèi)養(yǎng)老資源短缺、設(shè)備落后形成鮮明反差。此外，空巢老人的增多也使建立有特色、功能全面的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目變得十分必要。
根據(jù)業(yè)內(nèi)人士普遍觀點(diǎn)，造成目前養(yǎng)老地產(chǎn)供求失衡的另一個(gè)原因是“中國(guó)式養(yǎng)老”的理念在老年族群中已經(jīng)根深蒂固?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長(zhǎng)到40%至50%，有的甚至達(dá)70%至80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難。由于推行計(jì)劃生育，現(xiàn)在大多數(shù)家庭是一個(gè)孩子，直接導(dǎo)致供養(yǎng)資源的減少，子女的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)成倍增長(zhǎng)，以后小夫妻面臨的將是贍養(yǎng)4位父母以及照料一個(gè)孩子。而且現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快、勞動(dòng)強(qiáng)度增加，由于時(shí)間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔(dān)子沉重。尤其是對(duì)于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔(dān)長(zhǎng)期照料老人的責(zé)任。單獨(dú)依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不太現(xiàn)實(shí)的。于是適合老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)再度被提上日程，或許養(yǎng)老地產(chǎn)的出現(xiàn)可以幫助許多家庭解決年輕人家庭壓力過大的問題。
然而，盡管“養(yǎng)老地產(chǎn)”需求量龐大，商家也普遍認(rèn)為這的確是塊可以共享的“蛋糕”，但在中國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)卻始終處于“叫好不叫座”的狀態(tài)。本市武清區(qū)某大型樓盤開發(fā)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，中國(guó)目前在新的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)上，沿襲了其他產(chǎn)業(yè)注意硬件、不注意軟件的弊端，缺乏許多相應(yīng)服務(wù)。同時(shí)，即使有限的服務(wù)，也普遍存在低質(zhì)量、相對(duì)費(fèi)用高的情況。養(yǎng)老地產(chǎn)屬于新興地產(chǎn)，市場(chǎng)還不穩(wěn)定，并且投資額高、回收周期長(zhǎng)，一般的年投資回報(bào)不過10%，且對(duì)后期物業(yè)管理要求相對(duì)較高，所以目前真正介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商較少。但因?yàn)槠涫袌?chǎng)空間廣闊、前景巨大，所以才有很多資本愿意探索研究。
不久前，永泰紅磡養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)李德福在談到為何由傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)就曾公開表示，“企業(yè)在幾年前就認(rèn)真對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了國(guó)內(nèi)外調(diào)研，隨著中國(guó)老齡化社會(huì)加速到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將形成一個(gè)龐大的市場(chǎng)。”
“養(yǎng)老地產(chǎn)”期待多元化
隨著經(jīng)濟(jì)水平和生活質(zhì)量的不斷提高，當(dāng)代老年人對(duì)養(yǎng)老生活有了更高的要求，傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老在許多方面已不能滿足他們的需求，市場(chǎng)期待更高檔次、更高品質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)，這不僅預(yù)示著養(yǎng)老方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變，而且也為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供了契機(jī)。
伴隨著中國(guó)老齡化速度的加劇，國(guó)家“十二五”規(guī)劃中明確指出：“積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，注重發(fā)揮家庭和社區(qū)功能，優(yōu)先發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)。”近來，在調(diào)控及社會(huì)歷史進(jìn)程的雙重推動(dòng)下，養(yǎng)老住宅迎來了發(fā)展機(jī)遇，包括保利、萬科、龍湖等在內(nèi)的眾多知名房企紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。
在本地市場(chǎng)中，有很多企業(yè)也正在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域做著積極嘗試與探索。在不久前召開的“2012中國(guó)（天津）國(guó)際老年產(chǎn)業(yè)節(jié)”上，眾多以“養(yǎng)老”為特色與主題的地產(chǎn)及類地產(chǎn)項(xiàng)目引起了觀展市民的廣泛關(guān)注。如由海航大集投資開發(fā)有限公司在寧河七里海片區(qū)內(nèi)打造的海航大集項(xiàng)目，目標(biāo)定位為“東方養(yǎng)生產(chǎn)品”，業(yè)態(tài)涵括養(yǎng)生及適老住宅、養(yǎng)生養(yǎng)老公寓、養(yǎng)生娛樂會(huì)所等，服務(wù)內(nèi)容則涉及到生活照料、文化服務(wù)、金融服務(wù)、醫(yī)療養(yǎng)生、旅游移居等多個(gè)方面；由天津?yàn)I海資產(chǎn)管理公司投資開發(fā)的高端養(yǎng)老俱樂部云杉鎮(zhèn)，則是一個(gè)將住、醫(yī)、樂、學(xué)于一體的綜合型養(yǎng)老社區(qū)，它把社區(qū)的概念與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老融合在一起，打造出獨(dú)特的“輪轉(zhuǎn)式老年公寓”的模式體系；位于靜海縣雙塘鎮(zhèn)的中慈楓林灣老年城則是由天津楓林灣投資發(fā)展有限公司與天津市民政局共同開發(fā)的養(yǎng)老項(xiàng)目，其特色定位于居家養(yǎng)老、醫(yī)療護(hù)理、溫泉養(yǎng)生。
“這些新型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)及社區(qū)、公寓真的很吸引我們這些剛剛步入"初老"階段的老年人。”展會(huì)上，今年56歲的市民李先生告訴記者，“我還有幾年就退休了，孩子們都已經(jīng)成家立業(yè)，雖然子女都很孝順，可也不能天天把他們拴在身邊。其實(shí)像我這個(gè)年紀(jì)，早就該為自己的養(yǎng)老生活做打算了，不過至于怎么養(yǎng)老還真是個(gè)難題。到郊區(qū)買房吧，環(huán)境是好了，可是怕配套什么的都不方便；去老年公寓、養(yǎng)老院，倒是有人照料日常起居了，可我又覺得受限制，晚點(diǎn)生活似乎不夠精彩；而這次看到的這些特殊的養(yǎng)老地產(chǎn)大多還沒有一個(gè)成熟的雛形，盡管藍(lán)圖美好，但還是不敢輕易嘗試。”
“養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展前景看好
不僅是本地市場(chǎng)，對(duì)于我國(guó)大多數(shù)城市來說，“缺乏實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)”和“成熟范本”是目前很多企業(yè)明明已經(jīng)看到了巨大的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益，卻遲遲不敢下手的根本癥結(jié)所在。不過，值得欣慰的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)界敢于“第一個(gè)吃螃蟹”的企業(yè)正在漸次涌現(xiàn)。龍灣城項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)建筑對(duì)于社區(qū)軟硬件實(shí)力的考核和要求同等重要。從硬件方面來講，首先針對(duì)養(yǎng)老的地產(chǎn)項(xiàng)目地點(diǎn)環(huán)境要選好，遠(yuǎn)離嘈雜及城市污染；其次，還要注重社區(qū)自身人居環(huán)境，低密、生態(tài)的環(huán)境有助于老年人修養(yǎng)身心；再次，對(duì)于社區(qū)配套設(shè)施，尤其是購(gòu)物醫(yī)療設(shè)施及活動(dòng)場(chǎng)所的建設(shè)等的要求較高。軟件方面，養(yǎng)老的地產(chǎn)項(xiàng)目要有一套針對(duì)老年人更為系統(tǒng)全面的管理模式。我們的項(xiàng)目雖不是純正的養(yǎng)老地產(chǎn)，但也具備了養(yǎng)老地產(chǎn)的一些優(yōu)勢(shì)，比如在硬件上，社區(qū)自身30000平方米湖區(qū)公園提供了低密生態(tài)的住區(qū)環(huán)境，20000平方米社區(qū)商業(yè)一應(yīng)俱全，老年大學(xué)、老年活動(dòng)場(chǎng)所等保障老年人生活；軟件上，老年俱樂部、社區(qū)針對(duì)老年人的各種文化團(tuán)體及社區(qū)倡導(dǎo)的步行優(yōu)先原則、社區(qū)龍灣物管等充分呵護(hù)老年人生活。”
該負(fù)責(zé)人還表示，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景無疑是相當(dāng)看好的，這從各大房企大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀即可見一斑，問題在于如何實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展高峰期僅僅不足五年，實(shí)力房企還是鳳毛麟角，“對(duì)于囤地的看法我一直持異議也是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房企的資金實(shí)力還不足以選擇主動(dòng)囤地，開發(fā)過程的現(xiàn)金流增速才是國(guó)內(nèi)房企的最大訴求。這就影響了房企對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)選擇很難考慮長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)。養(yǎng)老地產(chǎn)是很有前景的，但是要更加深入地探索其開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式。而真正的養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于其他居住產(chǎn)業(yè)的顯著特點(diǎn)是機(jī)構(gòu)要提供各種滿足老人需求的服務(wù)，需要真正做到"老有所養(yǎng)、老有所樂"，因此養(yǎng)老地產(chǎn)的任務(wù)是兩大類，其一是根據(jù)老人的需求和特點(diǎn)設(shè)計(jì)居住環(huán)境并建設(shè)住宅，二是運(yùn)營(yíng)和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民服務(wù)，所以，我很認(rèn)同市場(chǎng)上的一種說法未來養(yǎng)老社區(qū)模式一定是多元的。”
