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日期：2012-08-16 來源：中國房地產(chǎn)報
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未來，制約養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的一大瓶頸——土地，或?qū)㈦S著《老年人權(quán)益保障法（修訂草案）》（以下簡稱“《老年人權(quán)益保障法》”）的推出而發(fā)生改變。
近日，本報記者獲悉，“養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鄉(xiāng)規(guī)劃，非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可使用國有劃撥土地或依法使用農(nóng)民集體所有土地”的提議已列入《老年人權(quán)益保障法》中，正等待審議通過。目前，這一法規(guī)已進入二審階段。
如果審議通過，這對于養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展將是質(zhì)的改變！這也意味著在城市未來5年規(guī)劃中政府必須將養(yǎng)老用地列入規(guī)劃，否則就是政績不達標(biāo)。
如果這些政策得到落實的話，那么，制約養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的兩大因素之一的土地成本高的問題將有望得到解決。
然而，這一提議也遭到了一些現(xiàn)實的阻力。“目前土地改革的趨勢是：逐步縮小征地范圍，保障農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)，養(yǎng)老用地進入集體土地是與目前的中央政策相違背的。”農(nóng)業(yè)部政策法規(guī)司的一位人士表示。
土地瓶頸漸解
現(xiàn)在，商業(yè)型養(yǎng)老項目基本都是建設(shè)在國有出讓用地上，由于在城市規(guī)劃領(lǐng)域沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，多數(shù)養(yǎng)老項目只能以招拍掛方式獲得居住用地、商業(yè)用地、醫(yī)療用地等，導(dǎo)致前期土地成本非常高。
土地，是養(yǎng)老機構(gòu)最難突破的發(fā)展瓶頸，很多情況下，企業(yè)是從國土局跑到規(guī)劃局，再到當(dāng)?shù)匕l(fā)改委、民政局，得到的答案都是沒地，這也使養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展停步或敗北。
不過，隨著市場需求的加大以及老齡化時代的到來，政府已關(guān)注到這一“民生工程”。
北京市規(guī)劃委員會內(nèi)部就傳出消息，正在制定養(yǎng)老機構(gòu)拿地的相關(guān)優(yōu)惠政策，養(yǎng)老機構(gòu)拿地很可能不走招拍掛流程，而是以協(xié)議出讓的形式獲得。并準(zhǔn)備將養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)納入整體規(guī)劃，在五環(huán)沿線建設(shè)集中養(yǎng)老區(qū)；并研究按區(qū)域面積配置，逐步解決“100個老人中只有1.5個床位”的養(yǎng)老難題。
此外，根據(jù)媒體報道，到2020年成都也將規(guī)劃養(yǎng)老用地11709畝支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
而《老年人權(quán)益保障法》中的提議更令業(yè)界期待。
政策的難處
如果這一政策得以實施，那么建在集體土地上的北京市昌平區(qū)鄭各莊村的“養(yǎng)老國際公寓”將合法化。
“十七屆三中全會已提出土地改革原則，其中之一就是區(qū)分公益性用地和經(jīng)營性用地的界限，逐步縮小征地的范圍。這一原則指出，在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外，建設(shè)非公益性項目占用農(nóng)民集體土地時，這部分土地可以不征收，而是讓農(nóng)民直接參與經(jīng)營和開發(fā)，保障農(nóng)民獲得開發(fā)收益的權(quán)利。”上述農(nóng)業(yè)部政策法規(guī)司的一位專家補充道。
國土資源部咨詢中心的一位專家對此事也提出了質(zhì)疑，非盈利性養(yǎng)老用地可以使用農(nóng)民集體土地，是不符合《土地管理法》的修法理念的，按照國務(wù)院法制辦副主任、黨組成員甘藏春的說法，必須大幅度提高征地農(nóng)民的補償標(biāo)準(zhǔn)，同時縮小農(nóng)村征地范圍。但養(yǎng)老院大多數(shù)是惠及城市老年人群體，很多是富裕老人，這會傷害農(nóng)民的利益。如果相關(guān)部門不出臺養(yǎng)老用地使用農(nóng)村集體用地的補償標(biāo)準(zhǔn)，那么這條提議應(yīng)該廢除。
另據(jù)記者調(diào)查了解，國土部門對于“養(yǎng)老用地進入城鄉(xiāng)規(guī)劃、依法使用農(nóng)民集體所有土地”是持保留意見的。“如果是非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，采取劃撥形式理所當(dāng)然；但如果是經(jīng)營性質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)該通過招拍掛形式走商服用地，如果走其他住宅類型用地，那么就會造成以養(yǎng)老名義進行住宅開發(fā)。”西安市國土資源局的相關(guān)人士表示。
中國人民大學(xué)土地管理系葉主任在此前接本報采訪時也指出，實際上，養(yǎng)老項目用地要從性質(zhì)上要加以劃分：具有福利色彩和保障性質(zhì)的，如敬老院和養(yǎng)老院，針對“三無”老人和五保戶，應(yīng)由政府公共部門提供土地，不進入市場流通。針對開發(fā)商的行為，也要進行細分。完全市場銷售行為，土地要按市場方式去獲得；準(zhǔn)市場行為，類似公租房，可以采用定向供應(yīng)土地的方式。
“養(yǎng)老機構(gòu)的用地如果要從土地制度上有所調(diào)整，是不是可以借鑒保障性住房的做法，也是值得研究的。”葉主任說。
“實際上，要使該政策提議落地，是需要多部委聯(lián)合出臺細則的，但這又勢必會落入一個‘循環(huán)往復(fù)的狀態(tài)’，需要等待。”中國城市發(fā)展研究院章副院長表示。
