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日期：2012-08-03 來源：信息時(shí)報(bào)
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近期一系列養(yǎng)老問題引起社會(huì)關(guān)注，“從2011年到2015年，全國(guó)60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億”，有報(bào)道稱養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人賬戶“空賬”已超過2.2萬億，較2010年增加約5000億，退休年齡延遲也引發(fā)眾多爭(zhēng)議。有危就有機(jī)，不少開發(fā)商敏銳地嗅到了養(yǎng)老地產(chǎn)這一新商機(jī)，很多大型房企紛紛加碼養(yǎng)老地產(chǎn)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，逾半受訪市民開始考慮“以房養(yǎng)老”，但目前國(guó)內(nèi)很難找到真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)，多數(shù)項(xiàng)目是“賣羊頭掛狗肉”。
探市
房企紛紛逐鹿養(yǎng)老地產(chǎn) 但多為營(yíng)銷“噱頭”
記者了解到，越來越多的開發(fā)商紛紛進(jìn)駐開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，利用項(xiàng)目的商業(yè)配套用地，建設(shè)老年公寓，配套醫(yī)療服務(wù)站、老年學(xué)校等。
但記者從業(yè)界獲悉，真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)目前在國(guó)內(nèi)難以找到。經(jīng)緯研究中心主任曾英杰表示，只有少數(shù)知名房企在做相關(guān)試點(diǎn)，其余大多數(shù)均只是將“養(yǎng)老地產(chǎn)”拿來做營(yíng)銷噱頭拉動(dòng)普通住宅銷售。方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，目前提出做養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商不少，一些項(xiàng)目更多是以此為噱頭，并無太多針對(duì)性的內(nèi)容。
難點(diǎn)
現(xiàn)實(shí)需求少利潤(rùn)低 模式仍處于摸索階段
多位行業(yè)人士在接受記者采訪時(shí)表示，在國(guó)內(nèi)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)屬不易，付出與收獲難成正比。經(jīng)緯研究中心主任曾英杰表示，根據(jù)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2015年中國(guó)60歲以上老齡人口將達(dá)到2.16億，養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域確實(shí)存在著巨大的機(jī)會(huì)。但跟西方國(guó)家不一樣，國(guó)內(nèi)大部分養(yǎng)老需求都靠社區(qū)或家庭自行解決，無法像形成大量真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
曾英杰分析表示，真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)，首先需要從技術(shù)上能夠滿足老年人的特殊需求，如扶梯要寬要緩，地面要防滑，開關(guān)等需要適量放低位置等等。其次，養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)需要配備大量的醫(yī)療功能，如醫(yī)院、看護(hù)人員等等。另外，在物業(yè)管理上也要能夠滿足老年人的需求。但目前國(guó)內(nèi)一些養(yǎng)老地產(chǎn)僅是一種噱頭，甚至有項(xiàng)目所處地理環(huán)境比較生態(tài)，就稱是養(yǎng)老地產(chǎn)。
記者了解到，多家品牌房企領(lǐng)軍人也在公開場(chǎng)合表示，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)非常有難度。與商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)利潤(rùn)不會(huì)太高，未來房企也不會(huì)大舉進(jìn)入。養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)頗具潛力的市場(chǎng)，但相比國(guó)外日趨完善成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)體系，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)明顯還處于摸索階段；“建房子很簡(jiǎn)單，但運(yùn)轉(zhuǎn)起來不容易，不同的城市管理達(dá)到一定水平情況也不同，這是最難的。”
很多養(yǎng)老地產(chǎn)投資商喜歡“蓋房子賣了就算數(shù)“的模式，但養(yǎng)老地產(chǎn)特殊的社會(huì)影響、社會(huì)責(zé)任，決定了這個(gè)模式不可行，政府也不會(huì)允許這樣的模式。香港公開大學(xué)老年學(xué)研究中心教授何國(guó)衛(wèi)也分析，目前中國(guó)正處在養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變期，市場(chǎng)具有不確定性，養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式有待研發(fā)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策規(guī)范等有待完善。不過他認(rèn)為，有集中護(hù)理式住宅和出售或租賃式的老年公寓可被稱為養(yǎng)老地產(chǎn)，以居家式養(yǎng)老客戶為服務(wù)對(duì)象，或具有養(yǎng)老金投資增值效應(yīng)的房產(chǎn)也應(yīng)屬于養(yǎng)老地產(chǎn)的范疇。
他山之石
國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)低價(jià)吸引老年人
據(jù)了解，國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)重視養(yǎng)老房市場(chǎng)，一類是休閑療養(yǎng)型養(yǎng)老房產(chǎn)，多依托特有的溫泉、海濱和森林風(fēng)貌，以低廉價(jià)格供應(yīng)房屋。例如在日本東部的千葉、神奈川和靜岡等縣名勝地有不少養(yǎng)老房產(chǎn)項(xiàng)目，僅需人民幣數(shù)十萬元即可購(gòu)買一套數(shù)百平方米、帶有菜地和花園的現(xiàn)房別墅，開發(fā)商還會(huì)輔以相應(yīng)的醫(yī)療、生活和娛樂設(shè)施。
另一類是充分考慮醫(yī)療看護(hù)功能的房產(chǎn)項(xiàng)目。其中涉及房間裝修、家具家電、看護(hù)設(shè)備的預(yù)留位置和接口、室內(nèi)無障礙設(shè)計(jì)，以及安防和報(bào)警裝置等。一些開發(fā)商為逐漸步入高齡的用戶提供全套房屋改裝服務(wù)，或是將此類設(shè)計(jì)融合于帶有養(yǎng)老特色的房產(chǎn)項(xiàng)目出售。
“以房養(yǎng)老”模式在加拿大、新加坡、美國(guó)等地也逐漸得到認(rèn)同。主要有以下三種形式：1.出租全部或者部分居室來換取養(yǎng)老收入；2.以現(xiàn)有大面積住房置換小住房獲得凈收入，用作日常開支，新加坡允許當(dāng)事人根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況選擇一次性或分步地完成住房“以大換小”；3.“倒按揭”，將住房抵押給金融機(jī)構(gòu)，按月獲得現(xiàn)金收入，房屋擁有者死亡、出售該住房或者原先商定的貸款期限到期時(shí)，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，美國(guó)、加拿大的倒按揭發(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人。
相關(guān)調(diào)查
廣州逾半受訪者考慮“以房養(yǎng)老”
日前信息時(shí)報(bào)記者與中大社會(huì)學(xué)系學(xué)生聯(lián)合社會(huì)調(diào)查顯示，在對(duì)300名30~55歲廣州市民的抽樣調(diào)查中，“會(huì)考慮以房養(yǎng)老”的占比達(dá)55%，“暫時(shí)不考慮，將來視情況而定”的占到27%。
37歲的市民梁先生兩年前在花都某標(biāo)稱“養(yǎng)老地產(chǎn)”的項(xiàng)目購(gòu)買了兩套相鄰單位，目前在放租。“銷售人員說是‘養(yǎng)老地產(chǎn)’，拿地時(shí)有當(dāng)?shù)卣С?，房?jī)r(jià)也更優(yōu)惠。”梁先生告訴記者，其實(shí)很多業(yè)主買房并不是為了“入住養(yǎng)老”，絕大多數(shù)在放租。
記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買“養(yǎng)老地產(chǎn)”的市民主要是30~50歲的工薪階層，他們主要選擇郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美、價(jià)格洼地的項(xiàng)目作為“養(yǎng)老投資”，即便考慮“以房養(yǎng)老”，也未必會(huì)短期內(nèi)入住。而真正養(yǎng)老需求較為迫切的60歲以上老年人，卻對(duì)“養(yǎng)老地產(chǎn)”并不熱衷。“養(yǎng)老考慮的主要是醫(yī)療，那些所謂的‘養(yǎng)老地產(chǎn)’離市區(qū)那么遠(yuǎn)，我們不會(huì)開車，出入只能靠樓巴，很不方便。”63歲的市民陳伯告訴記者，雖然兒子有心想在從化為他和老伴買套大房子“養(yǎng)老”，但他已經(jīng)明確表示“買了也就是等升值，不會(huì)搬去住”。
