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日期：2012-06-01 來源：搜狐焦點網(wǎng)
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隨著中國老齡化的逐漸到來，地產(chǎn)行業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點，一邊是養(yǎng)老地產(chǎn)前景看好，不斷有名企業(yè)進入這一領(lǐng)域；另一邊則是現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項目陷入了運營茫然的困境，那么，養(yǎng)老地產(chǎn)將何去何從，成都養(yǎng)老地產(chǎn)又面臨著哪些困境？近日，記者就此專訪了戴德梁行成都區(qū)研究部。
現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)有哪幾種常見形式？
戴德梁行成都區(qū)研究部：目前，我們了解到的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)按其盈利模式大致有三種類型。一是進入債券式養(yǎng)老院地產(chǎn)，此類地產(chǎn)物業(yè)要求住戶搬進養(yǎng)老院須繳付進入債券款項，價格通常相等于該物業(yè)的市值。在某些情況下，該物業(yè)可能會以市價一定的折讓或溢價出售，而實際售價視乎管理公司、開發(fā)商的品牌和聲譽來決定。第二種是收取租金的老年公寓和養(yǎng)老院，這種物業(yè)開發(fā)會采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式，以收取租金為盈利手段，服務(wù)于老年人群，是一種社會投資按照市場化運作的商品住宅。最后一種是老年類住宅物業(yè)，它是針對老年人開發(fā)的出售住宅物業(yè)，這種項目社區(qū)通常配有有老年人活動中心和醫(yī)護設(shè)施中心，入住者主要為老年人。
養(yǎng)老地產(chǎn)在發(fā)展中面臨哪些困境？
戴德梁行成都區(qū)研究部：在國外，養(yǎng)老地產(chǎn)有投資回收期短、回報高、稅務(wù)優(yōu)惠和政府支持等特點，而國內(nèi)在引入并實施養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中也遇到不少困難。
比如，國家關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)方面缺乏政策、法規(guī)和服務(wù)準則的支持。服務(wù)式養(yǎng)老院如老年住宅在我國發(fā)展較晚，雖然國家在制定《老年人權(quán)益保障法》中有“國家鼓勵、扶持社會組織或者個人興辦老年福利院、敬老院、老年住宅、老年醫(yī)療康復(fù)中心和老年文化體育活動場所等設(shè)施”。并且在用電、用地、稅收等方面等制定了一些優(yōu)惠政策。但是在實施過程中這些準則和政策優(yōu)惠難以落到實處。同時，開發(fā)商和投資者也很難找到進入老年住宅市場的誘因。
再次，在缺乏政策鼓勵和扶持下，老年住宅物業(yè)開發(fā)成本高于一般住宅，企業(yè)風險更高。養(yǎng)老地產(chǎn)項目由于消費群體的特殊性，其在前期建設(shè)和后期服務(wù)中投入成本均大于普通住宅，比如養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無障礙通道、慢速電梯的投入和醫(yī)療保健中心、老年活動中心大量的醫(yī)護及配套設(shè)施設(shè)備等，這些投入都會極大增加開發(fā)商的資金負擔和后期回收風險。
同時，養(yǎng)老地產(chǎn)在國內(nèi)處于起步階段，缺乏專業(yè)的開發(fā)模式和管理方法。與國外相比，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展還不夠成熟，缺乏針對老年人的生活用品、康復(fù)設(shè)施以及老年人理財產(chǎn)品。而老年地產(chǎn)的發(fā)展是依托于這個產(chǎn)業(yè)鏈而運營的，所以在設(shè)施建設(shè)和后期老年人生活、醫(yī)療管理方面還不夠健全。 并且，國人接受的養(yǎng)老方式主要是家庭為主，沒有在觀念上接受養(yǎng)老物業(yè)這一概念，所以養(yǎng)老地產(chǎn)客戶購買力不強。
成都養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀如何？
戴德梁行成都區(qū)研究部：成都養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度在逐漸提高，目前養(yǎng)老類物業(yè)大致有以下三種。政策性質(zhì)的治療型養(yǎng)老院：主要針對生活無法自理的老年病人而進行的治療護理院；區(qū)域政府扶持的老年人福利院：是由各區(qū)政府扶持的老年人集中居住的物業(yè)，配有保健咨詢醫(yī)生但無系統(tǒng)醫(yī)護設(shè)施；少數(shù)民營養(yǎng)老院：價格較政府福利院較高，提供一定的保健護理服務(wù)。以上三種養(yǎng)老物業(yè)均是收取租金的形式，價格一般在1000元/月—2000元/月之間。總的來說成都養(yǎng)老地產(chǎn)嘗試不多。
嚴格來講，就住宅項目而言，我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場接受程度不高，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈整合不足，還處于起步階段。但由于國內(nèi)人口基數(shù)大，年齡結(jié)構(gòu)老齡化，養(yǎng)老地產(chǎn)在未來有較大的需求，這一市場是值得開辟和探索的。
“養(yǎng)老地產(chǎn)”在很多項目中成為了開發(fā)商爭取優(yōu)惠政策、方便項目“拿地”的一種手段，為什么會出現(xiàn)這種情況，您對此怎么看？
戴德梁行成都區(qū)研究部：在全國來看，開發(fā)商將養(yǎng)老地產(chǎn)的概念作為拿地籌碼，而最后進行普通住宅項目開發(fā)的情況是有的。 政府在涉及養(yǎng)老概念時會給予一些優(yōu)惠政策和稅費減免，這吸引了開發(fā)商以此為目的進行拿地，但隨著制度的完善這一現(xiàn)象將會越來越少，而養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也將會更加規(guī)范。同時，為了避免開發(fā)企業(yè)借老年住宅的土地進行房地產(chǎn)開發(fā)獲利，一些地方政府在出讓土地時都會做出詳細而嚴格的規(guī)定。比如，在2010年合眾健康產(chǎn)業(yè)在武漢蔡甸區(qū)拍得的兩塊居住(養(yǎng)老社區(qū))用地就規(guī)定，該項目不得進行房地產(chǎn)開發(fā)，且不會予以核發(fā)和辦理房屋預(yù)銷售許可證。
