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日期：2014-11-23 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
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進(jìn)入21世紀(jì)，中國(guó)老齡化明顯加速，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)老年人口已經(jīng)高達(dá)2億，中國(guó)的老齡化程度在逐步攀升中。作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平更高的東部地區(qū)，南京的老齡化程度和速度都要高過(guò)全國(guó)平均水平，得天獨(dú)厚的條件讓南京成為不少機(jī)構(gòu)看好的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”開掘的沃土。而在這一被譽(yù)為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)鏈中，養(yǎng)老地產(chǎn)無(wú)疑是最為典型的代表。
然而，在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，目前也存在著高端養(yǎng)老市場(chǎng)盲目上馬不接地氣等怪現(xiàn)狀。如何看待國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)的現(xiàn)狀，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該如何接地氣，就此問題，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者近日對(duì)江蘇中江國(guó)際房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)李粉山進(jìn)行了專訪。
據(jù)悉，中國(guó)江蘇國(guó)際集團(tuán)下屬的江蘇中江國(guó)際房地產(chǎn)有限公司早在6年前就密切關(guān)注老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，時(shí)任公司總經(jīng)理的李粉山在江蘇省人口老齡化對(duì)策高層論壇上發(fā)表了題為《創(chuàng)新江蘇養(yǎng)老模式，搶占長(zhǎng)三角老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)》演講，受到與會(huì)者的好評(píng)。公司并專門設(shè)立了老年項(xiàng)目課題組，先后對(duì)國(guó)內(nèi)外和長(zhǎng)三角地區(qū)38個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研和課題研究，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的研究成果頗豐。
李粉山認(rèn)為，很多養(yǎng)老地產(chǎn)沒有深入到老年消費(fèi)群體之中調(diào)研他們的消費(fèi)需求和心理需求而盲目上馬。“養(yǎng)老地產(chǎn)不能盲目追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，上馬開建高端項(xiàng)目，如此不接地氣自然也會(huì)在市場(chǎng)上遇冷。”
高端養(yǎng)老市場(chǎng)盲目上馬
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：怎么看目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀？
李粉山：對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，我認(rèn)為首先要充分了解兩方面內(nèi)容：一方面是老人的現(xiàn)狀，另一方面則是養(yǎng)老的現(xiàn)狀。
我初步總結(jié)了老齡化社會(huì)中老人的三大特點(diǎn)：一、家庭規(guī)模縮小，計(jì)劃生育的實(shí)施以及現(xiàn)在老年人與子女分居的情況很普遍。二、人的生活水平提高，對(duì)于私密空間的要求提升。目前社會(huì)上大家庭變少，人口流動(dòng)性加快，社會(huì)、交通飛速發(fā)展，就業(yè)觀念也發(fā)生改變?，F(xiàn)在的年輕人生活壓力巨大，工作更換城市的現(xiàn)象很多。地區(qū)之間的跨度很大。從而帶來(lái)了人口流動(dòng)很快，加上社會(huì)養(yǎng)老的體系還未形成，因此不少老年人出現(xiàn)老無(wú)所依的情況。三、生活方式的變革。這其實(shí)跟人的生活水平提高有關(guān)系，老年人與子女一般同城都不同住，代際嚴(yán)重。
而從養(yǎng)老方面來(lái)看，狀況也是多面的。一是老人想工作無(wú)去處：人的生命周期在延長(zhǎng)，老人有充沛的精力無(wú)法支配，很多老年人無(wú)所事事，感覺很渺茫，缺少有力的社會(huì)組織把他們組織起來(lái)。
二是老人想快樂無(wú)追求，比如不少老年人想跳舞、唱歌，但是沒有場(chǎng)所提供，老年大學(xué)等社會(huì)資源也很有限。
三是老人想依靠沒有著落：家庭靠不了，社會(huì)靠不住。子女生活壓力大，加上很多家庭是一個(gè)子女要照顧幾個(gè)老人，所以比較吃力。所以我把這群老年人成為“宅老男女”。例如當(dāng)年教育部在南京草場(chǎng)門附近為十所高校教師蓋的家屬樓，現(xiàn)今該區(qū)域老人密度非常大。這群老人的一些特點(diǎn)我也總結(jié)了一下：精神空虛，生活無(wú)趣，網(wǎng)絡(luò)無(wú)緣，守護(hù)終點(diǎn)（鐘點(diǎn)）。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀如何？
李粉山：目前進(jìn)軍養(yǎng)老行業(yè)的房企越來(lái)越多，保險(xiǎn)業(yè)巨頭也紛紛進(jìn)軍該領(lǐng)域，以求分得一杯羹。
我認(rèn)為目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老大環(huán)境存在幾個(gè)問題。一是城鄉(xiāng)差距巨大，城市之間貧富差距也不小，政府保障方面缺失，造成了很多老年人老無(wú)所養(yǎng)。其實(shí)目前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的最大問題是缺功能，有了功能就要資金，歸根到底是資金難題。
二是高端養(yǎng)老市場(chǎng)盲目上馬，中國(guó)是一個(gè)典型的未富先老的國(guó)家，跟日本不同，日本是富老同步。當(dāng)時(shí)我赴日本考察養(yǎng)老時(shí)，就深有體會(huì)，日本這個(gè)國(guó)家在養(yǎng)老方面的資金非常充足。而國(guó)內(nèi)的一些企業(yè)開發(fā)的基本上是高端養(yǎng)老場(chǎng)所，高端養(yǎng)老項(xiàng)目的入住率一般都很低，付不起是一大方面，當(dāng)然觀念也是發(fā)展瓶頸。據(jù)我了解，南京的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大部分不太理想，很多養(yǎng)老公寓都還沒住滿人。
三是觀念上的障礙。對(duì)于很多經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較好的子女來(lái)說(shuō)，父母不一定愿意去養(yǎng)老公寓之類的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展無(wú)論從精神上和經(jīng)濟(jì)上都跟不上老年人的節(jié)奏。精神上主要是“養(yǎng)兒防老”的觀念，而經(jīng)濟(jì)上是很多老年人節(jié)儉慣了，對(duì)于昂貴的養(yǎng)老公寓收費(fèi)項(xiàng)目舍不得，即使子女付錢也舍不得。
深山老林并不是養(yǎng)老需求
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：目前不少國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)貌似走入了一個(gè)困局，請(qǐng)問制約其發(fā)展的因素有哪些？
李粉山：我認(rèn)為很多養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)沒有深入到老年消費(fèi)群體之中，調(diào)研他們的消費(fèi)需求和心里需求，而盲目上馬一些不接地氣的高端項(xiàng)目是比較集中的問題。
現(xiàn)在很多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目追求的就是高端，其實(shí)高端養(yǎng)老是存在弊端的，證明這些企業(yè)沒有把老年人心理研究透。比如一些高端養(yǎng)老項(xiàng)目基本上符合以下幾點(diǎn)：第一環(huán)境綠化好，第二幽靜偏僻，第三起點(diǎn)高，第四追求奢華不實(shí)用。但實(shí)際上這樣奢華高端的產(chǎn)品并不符合老年人的心理需求，老年人到了老年階段，心理需求是靜不得鬧不得。老年人的生活現(xiàn)狀是靜得太多了，需要?jiǎng)拥沫h(huán)境，你要是把他們?nèi)拥缴钌嚼狭?，與世隔絕一般，其實(shí)是不符合老年人心理需求的。養(yǎng)老地產(chǎn)不能盲目追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，上馬開建高端項(xiàng)目，如此不接地氣自然也會(huì)在市場(chǎng)上遇冷。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：那么，理想的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式應(yīng)該是什么樣子？
李粉山：我認(rèn)為理想的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式應(yīng)該是回歸社區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新發(fā)展，必須瞄準(zhǔn)一個(gè)有足夠發(fā)展空間的創(chuàng)新切入點(diǎn)。社區(qū)養(yǎng)老就是一個(gè)創(chuàng)新切入點(diǎn)。
第一，加強(qiáng)規(guī)劃，提高城區(qū)養(yǎng)老技術(shù)的支撐，最大限度地滿足家庭養(yǎng)老的需求。服務(wù)項(xiàng)目涵蓋日間照料、生活護(hù)理、家政服務(wù)、文體娛樂、法律維權(quán)、在線預(yù)約掛號(hào)、老年大學(xué)、老年商城在線購(gòu)物等多種項(xiàng)目。圍繞生活中的衣、食、住、行、醫(yī)及精神文化生活等方面，讓老人真正實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所為。
第二，把機(jī)構(gòu)養(yǎng)老與居家養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合。以南京為例，選擇一個(gè)點(diǎn)，在南京人口密集的主城區(qū)建設(shè)養(yǎng)老會(huì)所之類的機(jī)構(gòu)，為方圓數(shù)里的老年人提供一個(gè)休息娛樂的場(chǎng)所，不僅滿足了老年人的需求，這么多消費(fèi)群體的聚集也給這些養(yǎng)老會(huì)所類的綜合體提供了盈利保證。
第三，把家庭養(yǎng)老做透，回歸社區(qū)。相關(guān)機(jī)構(gòu)可以把社區(qū)的閑散設(shè)施以及社區(qū)組織、社區(qū)文化加以改造與提升，最大限度地滿足社區(qū)范圍內(nèi)的養(yǎng)老。社區(qū)養(yǎng)老大部分就保證住了。
而我們中江集團(tuán)目前正在積極探討社區(qū)養(yǎng)老與居家養(yǎng)老相結(jié)合的模式。屆時(shí)我們會(huì)先出臺(tái)一個(gè)方案，之后找一個(gè)理想的地方進(jìn)行試點(diǎn)發(fā)展。
