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養(yǎng)老地產(chǎn)較容易介入3種養(yǎng)老模式
日期：2014-10-12 來源：騰訊房產(chǎn)
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[摘要]其實和商業(yè)一樣，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前后“招商和運(yùn)營”需要相對剝離的來看，雜糅在一起對養(yǎng)老地產(chǎn)所謂的盈利模式會看的不清晰。養(yǎng)老地產(chǎn)可以看成前期的老年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和后期的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。
對于養(yǎng)老地產(chǎn)，很多人都知道這個是未來地產(chǎn)發(fā)展的一個主導(dǎo)方向，但是能把這玩意說清楚的也不多。
第一、養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和老年房地產(chǎn)業(yè)的綜合體
其實和商業(yè)一樣，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前后“招商和運(yùn)營”需要相對剝離的來看，雜糅在一起對養(yǎng)老地產(chǎn)所謂的盈利模式會看的不清晰。養(yǎng)老地產(chǎn)可以看成前期的老年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和后期的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)盈利主要依靠房屋的銷售和租賃。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的盈利來源主要來自于會員費(fèi)和服務(wù)費(fèi)。
而這兩個板塊互相融合又衍生出很多的類似盈利方式。比如一個項目可以只做銷售或者租賃，也可以只收會員費(fèi)以及服務(wù)費(fèi)，也可以既做銷售又收會員費(fèi)。當(dāng)然更有和保險公司合作結(jié)合打造的類似金融類產(chǎn)品，但是本質(zhì)是不變的。
第二、真要做好養(yǎng)老，需要和政府充分黏貼
養(yǎng)老地產(chǎn)除了是一個產(chǎn)業(yè)之外，他也是一個社會問題，是政府必須解決的一個社會現(xiàn)象。所以和政府合作，打造一個不僅僅只是“銷售的地產(chǎn)項目”。
對于養(yǎng)老項目來說，醫(yī)療資源其實是最核心的資源，當(dāng)然你可以說開發(fā)商自己來造，但是成本和代價會比你想象中的要大的多，能和政府捆綁解決醫(yī)療配套將為項目注入強(qiáng)勁的動力。
但是要付出代價，項目也需要為政府解決對應(yīng)的指標(biāo)。最近國家密集出臺解決養(yǎng)老的一些政策，比如完成多少養(yǎng)老床位、推進(jìn)多少供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等等。
為政府完成一些工作，就可以得到政府的一些支持。
第三、能將養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合的最好地產(chǎn)類型是旅游地產(chǎn)
對于旅游地產(chǎn)，歸根到底還是希望那些有錢又有閑的人去旅游，然后實現(xiàn)置業(yè)的過程。而放眼望去，有錢又有閑的人似乎只有老人了啊。有數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在旅游人口中，40%來自于老年人，這是一個非常大的一個市場。
現(xiàn)在很多項目都打出泛養(yǎng)生泛休閑的概念，雖然是包著概念做銷售，但核心就是主打養(yǎng)老+旅游的類主題地產(chǎn)的概念。
第四、養(yǎng)老地產(chǎn)以點(diǎn)帶面會更好
我發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，就是對于烏鎮(zhèn)雅園這個項目，客戶主要是來自于上海。對于這個現(xiàn)象，我也有一個疑問：到底是這個項目就是針對上海養(yǎng)老造的，還是造好了覺得上海的客戶比較容易挖掘。然后問了這個項目的負(fù)責(zé)人，得到的反饋是這樣的一個項目體量，必須輻射外部客群。而所有的外部客群，一線城市的養(yǎng)老需求較為充沛，而且話說回來，一線城市的購買力較強(qiáng)，觀念較新，比較容易接受這樣的產(chǎn)品。
對于養(yǎng)老地產(chǎn)，其實也會沿襲普通地產(chǎn)的軌跡，先在以上海為中心的長三角、北京為周邊的京津冀、港深廣為中心的珠三角會優(yōu)先發(fā)展，尤以長三角更有機(jī)會，文化氣候交通觀念等因素決定。
第五、地產(chǎn)比較容易介入的養(yǎng)老的幾種模式
1、重硬件輕軟件的無障礙適老化社區(qū)
做養(yǎng)老，軟件是最難的，也是人力儲備最為匱乏的地方。作為短期來說，先造一個老年人能夠住得下的樓是第一步。先有硬件，再才會有軟件跟進(jìn)的可能。
2、旅游度假型養(yǎng)老酒店
這種模式是比較能讓開發(fā)商看見有回報的一種方式。作為酒店的模式進(jìn)行運(yùn)營，成功的模式有很多，變現(xiàn)的方式也有很多，都可以依托。
然后之前也說過，老年人已經(jīng)構(gòu)成一個龐大的比重。
通過養(yǎng)老和旅游結(jié)合可以衍生出比較多的概念，容易降低風(fēng)險。比如養(yǎng)生(客群就放大了)、比如休閑(目的放大了)、比如有機(jī)(概念豐富了)、比如健康(層次上升了)。
3、城市型養(yǎng)老公寓
按照道理來說，養(yǎng)老公寓比較合理的區(qū)域在于遠(yuǎn)郊，因為考慮成本、項目規(guī)模以及生活氛圍。但是對于老年人來說，在目前這個階段還是不愿意過分的遠(yuǎn)離自己的環(huán)境以及和兒女的距離。所以在近郊的區(qū)域開發(fā)養(yǎng)老公寓是比較容易成功的、獲得客戶認(rèn)可的一種方式。
但是對于這樣的項目，第一必然項目規(guī)模不會大，配套需要依靠外部資源，價格也會比較的高，這個是客觀事實。
整個短暫的學(xué)習(xí)過程下來，最大的一個感受就是：養(yǎng)老地產(chǎn)是玻璃心，一碰就碎。但是呵護(hù)的好，應(yīng)該會茁壯成長。
