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日期：2014-10-10 來源：養(yǎng)老智庫
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眾所周知，社會老齡化的危機正在席卷著世界上的諸多國家，中國目前也已步入老齡化社會。在中國民營企業(yè)涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)后，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一輪投資熱潮。如何探索出適合中國國情的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式或養(yǎng)老機構(gòu)運營模式一直是業(yè)界關(guān)注的焦點。
日本是世界上最為典型的“老齡國家”之一，自上世紀(jì)80年代中期已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會。日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中被公認(rèn)為較為成功的楷模。那么他們在養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)運營模式方面，有哪些是值得中國借鑒的呢？筆者希望通過對日本養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)模式的介紹和有料老年公寓案例分析，對中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一些啟迪和借鑒。
一 、日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機構(gòu)建設(shè)模式
目前在中國涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機構(gòu)建設(shè)模式的文章很多，但大都承認(rèn)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)目前沒有成熟商業(yè)模式。由于中國不屬于高福利國家，老齡福祉法律法規(guī)建設(shè)不完善，地域差異和城鄉(xiāng)差別較大，不可能推行全國統(tǒng)一的養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)模式。那么在日本目前有哪些養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)模式呢？在這里筆者將日本養(yǎng)老機構(gòu)模式分為八大設(shè)施類型四大住宅類型簡述如下。
在日本，面向老年人的養(yǎng)老機構(gòu)主要分為“設(shè)施”（日語:老人ホーム•介護施設(shè)）和“住宅”（日語:住宅）兩大類。
“設(shè)施”養(yǎng)老機構(gòu)一般分為八類：
1、特別養(yǎng)護老人公寓 (日語:特別養(yǎng)護老人ホーム)
2、護理療養(yǎng)型醫(yī)療設(shè)施 (日語:介護療養(yǎng)型醫(yī)療施設(shè)）
3、老人保健設(shè)施 (日語:老人保健施設(shè))
4、養(yǎng)護老年公寓 (日語:養(yǎng)護老人ホーム)
5、低收費老年公寓 (日語:軽費老人ホーム)
6、有料老年公寓 (日語:有料老人ホーム)
7、老年癡呆癥集體公寓 (日語:認(rèn)知癥対応グループホーム)
8、生活援助屋 (日語:生活支援ハウス)
“住宅”養(yǎng)老機構(gòu)一般分為四類：
1、帶服務(wù)高齡者住宅 (日語:サービス付き高齢者住宅)
2、高齡者專用租賃住宅 (日語:高齢者専用賃貸住宅)
3、面向高齡者的優(yōu)良租賃住宅 (日語:高齢者向け優(yōu)良賃貸住宅)
4、分期付款自持產(chǎn)權(quán)老年住宅(日語:シニア向け分譲マンション)
在養(yǎng)老設(shè)施類機構(gòu)之中，具有代表性意義的是第六種“有料老年公寓”（有料：中文收費之意）。這種老年公寓對于現(xiàn)狀中的中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商，險企養(yǎng)老開發(fā)商來說，是投資回收比較快的一種投資運營模式。
在日本有料老年公寓之中又細(xì)分化為如下三大類型：
（1）健康型有料老年公寓 (日語:健康型有料老人ホーム)
（2）住宅型有料老年公寓 (日語:住宅型有料老人ホーム)
（3）介護型有料老年公寓 (日語:介護付有料老人ホーム)
二 、 日本“有料老年公寓”的經(jīng)營模式解析
1 、收費
① 次性收取入住金
老人入住時一次性支付的費用叫“入住金”，支付入住金的目的是購買“有料老年公寓”的入住者居住的房間和公共設(shè)備的永久使用權(quán)。在東京高中低端的費用差距顯著，高端的入住金可達(dá)到一億日元以上（約600萬RMB）；中端在5000萬日元左右；低端在1000萬日元一下。入住金并不是固定的額度，是以入住者的年齡，健康狀況，當(dāng)?shù)厝司鶋勖雀黜棙?biāo)準(zhǔn)來測算老人的入住年限與金額的。如果入住者提出解除合同或故去，設(shè)施會扣除老人已入住期間的費用，余款將退還給老人或者合法繼承人。如果老人的壽命長于預(yù)測年限則有權(quán)利繼續(xù)居住直到老人故去。
② 日常性服務(wù)收費
根據(jù)入住老人要求的不同，采取不用的收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)項目在基本養(yǎng)老服務(wù)之上，還有一些免費的娛樂服務(wù)。每月單項收費項目主要包括：管理費、餐飲費、護理費、清潔費等。
2 、有料老年公寓贏利模式分析
在日本經(jīng)營有料老年公寓的主體多為企業(yè)，醫(yī)療法人等社會力量。在日本投資開發(fā)、租賃房地產(chǎn)市場成熟，投資開發(fā)與主體經(jīng)營分離的模式也很普遍。從傳統(tǒng)的商品房產(chǎn)權(quán)銷售模式轉(zhuǎn)為永久居住權(quán)模式，在日本是合法的，也是投資養(yǎng)老機構(gòu)快速實現(xiàn)正現(xiàn)金流的一種做法。有料老年公寓的開發(fā)商與運營商通過收取價格不菲的入住金，把前期大部分的建設(shè)成本回籠。再通過實際運營的過程中收取的日常服務(wù)費來支付運營開銷、折舊、以及回收其他投資成本。
三 、 高端“住宅型有料老年公寓”案例分析
筆者曾在今年數(shù)次帶領(lǐng)中國保利集團等投資商參觀考察了一些日本有特色的養(yǎng)老機構(gòu)。其中木下株式會社運營的plaire rove?豐州老年公寓是很有特色的一所機構(gòu)，它屬于高端住宅型有料老年公寓類型?，F(xiàn)將筆者考察日本木下Plaire Rove?豐州老年公寓的一些感觸分享給大家。
1 、地理位置
在日本，有料老年公寓通常選址在城市區(qū)域中心，靠近大型醫(yī)院。公寓到車站的距離步行在10分鐘以內(nèi)。Plaire Rove?豐州老年公寓地處東京都江東區(qū)美麗的晴海運河河畔，周邊綠色環(huán)繞，交通便利，從車站到公寓步行約9分鐘。
2 、土地形態(tài)與建筑面積
plairerove?豐州老年公寓的土地、建筑物的權(quán)利形態(tài)是從2011年6月起租賃20年，到期可更新合同。公寓占地面積6578 m²、建筑面積32297m²。建筑物部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu), 一部分使用鋼筋，是為了減震構(gòu)造。地下1層、地上23層(其中有料老人公寓為1、2、12層的部分房間和13-23層) ?？倯魯?shù)是157戶。每戶可居住1或2位老人。
日本法律規(guī)定，“有料老年公寓”的每個房間的使用面積必須在13平米以上，如果需要特殊護理的情況下不得低于18平米。目前日本的有料老年公寓以20平米左右，室內(nèi)攜帶廚房和浴室的結(jié)構(gòu)為主流。 plaire rove?豐州老年公寓的房間總面積在46平米到109平米之間。屬于高端機構(gòu)級別。
3 、老人入住條件的權(quán)利形態(tài)是居住權(quán)（或叫使用權(quán)）
入住條件在原則上要求是60歲以上日常生活可以自理的健康老人，如兩位老人一起入住，一方要能夠自理。
4 、收費模式
①一次性收取入住金
plairerove?豐州老年公寓的入住金的額度是根據(jù)入住時老人的年齡、健康狀況等諸項進(jìn)行專項評估后確定的。標(biāo)準(zhǔn)方案通常一位老人居住的入住金在3600萬日元到15000萬日元之間不等，如兩位老人同住則追加500萬日元。除入住金之外，每位老人每月還需交付20萬日元左右的管理服務(wù)費及餐飲費等，兩位老人通常情況下每月需要支付37萬日元左右。
在付款形式上，有對應(yīng)的入住金折半分期支付方案:首付1800萬日元到7500萬日元左右（兩位老人同住再追加500萬日元）。那么入住后老人每月所付金額也會增加，每月大約要支付10萬到40萬日元，除服務(wù)費、餐飲費外，還有一部分是分期支付的入住金。
收取入住金起算日開始90天以內(nèi)解約，已經(jīng)收取老人的入住金全部返還。但根據(jù)合同規(guī)定,需要支付相當(dāng)于已居住時間的日租金和恢復(fù)房間原狀的費用等。入住超過90天的情況下老人解約，入住金的一部分(根據(jù)入住的時間長短不同)需要扣除支付給經(jīng)營者,剩下的部分根據(jù)合約「重要事項說明書」里規(guī)定的公式計算后然后返還。
② 理服務(wù)費
管理服務(wù)費每月每人12萬日元左右，兩人入住的情況下20萬日元。管理服務(wù)費的用途：公共設(shè)備的折舊費、廚房膳食管理費、事務(wù)管理部門的人工費、有關(guān)生活支援服務(wù)的人工費、老人消耗品備品費用、護士定期提供的健康咨詢、體檢等項服務(wù)費用。
③ 飲費
一位老人一個月大概7萬日元左右，包含一日三餐。（早餐420日元、午餐630日元、晚餐1260日元。）有健康營養(yǎng)食譜管理。
④ 其他費用
水費、電費、報紙費、網(wǎng)費等費用按合約支付。還要支付老人活動費用,消耗品的實際發(fā)生費用等。
5 、醫(yī)療及護理
① 醫(yī)生以及護理員的配置
日本法律規(guī)定，在有料老年公寓中介護型的人員配比為：每三位老人必須配有一名護理員，每30-50個老人需要配有一名護士。各類養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)施類型不同，護理人員的配比也不同。通常有料老年公寓都會有2名以上的護士值班。
有料老年公寓護理員實行24小時輪班制，主要負(fù)責(zé)照顧老人的生活起居，根據(jù)護理計劃提供護理服務(wù)（護理計劃由具備國家資格證書的護理計劃師制定）。護理員經(jīng)專業(yè)護理學(xué)校培訓(xùn)，并取得國家護理員職業(yè)資格證書。
為確保能處置老人突發(fā)事件和提供較高水準(zhǔn)的治療，plaire rove?豐州老年公寓內(nèi)設(shè)有醫(yī)療診所, 有24小時常駐的專屬護士負(fù)責(zé)老人平日的健康管理和應(yīng)對緊急情況，建立健康跟蹤檔案。有定期體檢，日常性的健康檢查，健康咨詢等。沒有常駐的醫(yī)生，但每周有兩次醫(yī)生前來定期巡診。
② 介護服務(wù)
有料老年公寓的入住者基本是生活自理的老人，設(shè)施內(nèi)的員工不負(fù)責(zé)介護服務(wù)，但在老人需要護理時機構(gòu)會委托外部的專業(yè)介護服務(wù)公司前來護理照顧?？商峁┑纳祥T護理的服務(wù)項目很多，可以使用日本法定介護保險支付。只要在法定限度內(nèi)的介護保險服務(wù),接受服務(wù)的老人自己只需要負(fù)擔(dān)1%的費用。在plaire rove?豐州老年公寓,老人們可以享受由木下（株式會社）管理的外包公司如plaire rove?豐州護理中心(訪問介護事務(wù)所)和plaire rove?豐州護理計劃中心(在宅介護支援事務(wù)所)提供的介護服務(wù)。
plairerove?豐州老年公寓能夠提供的服務(wù)護理選項：○：提供×：不提供 △：視病情而定
6、無障礙設(shè)計
在日本，所有老年公寓空間的設(shè)計都必須符合老年人的建筑設(shè)計規(guī)范，無障礙化是老年公寓設(shè)計中最重要的環(huán)節(jié)。日本有料老年公寓公共區(qū)域的無障礙設(shè)計細(xì)節(jié)十分人性化，比如大多數(shù)設(shè)施都鋪設(shè)了地毯以防老人跌倒時摔傷。在走廊通道中都安裝了視覺強化扶手。扶手的平均高度一般在80-2250px。plaire rove?豐州老年公寓采用方形大扶手設(shè)計，視覺面積大于圓柱形扶手，色彩上也做了強化處理，不同于一般的養(yǎng)老設(shè)施里傳統(tǒng)的圓柱形扶手，方形大扶手是為了防止老人由于視力退化產(chǎn)生“扶手細(xì)化”和距離失真效應(yīng)。
公寓老人居室的床頭和浴室、馬桶旁都安裝了低位報警裝置，一旦老人發(fā)生意外，可以第一時間通知值班室。居室所有的門都是橫向推拉門，萬一老人發(fā)生意外，求生的本能會使他們向門口爬行，如果是傳統(tǒng)的平開門，在門外施救的護理人員開門時很容易撞傷老人或由于老人身體堵住房門而導(dǎo)致無法打開。plaire rove?豐州老年公寓的居室入戶門都有高低兩個視孔，低處的視孔是為了方便坐輪椅的老人觀察。公寓電梯里也安裝了扶手，電梯的面積至少能容納擔(dān)架進(jìn)出自如?？紤]到老人體力弱，公寓走廊內(nèi)每隔20-30米就設(shè)置了可供老人休息的沙發(fā)。
為豐富老人的生活和交流，plaire rove?豐州老年公寓公共區(qū)域設(shè)置了多姿多彩的功能間。有接待室、護士站、健康管理室、圖書室、機能康復(fù)室、多功能廳、oliver餐廳、影院室、游泳池、健身房、IT沙龍、空中酒廊等。
四 、日本有料老人公寓的啟示
1、plaire rove?豐州老年公寓從2011年6月運營至今已有三年。在日本通常情況下入住率70%是一個盈虧平衡點指標(biāo)，入住率達(dá)到70%，基本上就可以達(dá)到運營收支平衡。據(jù)木下（株式會社）的管理人員介紹，目前plaire rove?豐州老年公寓的入住率為80.6%，今后的運營效果還有待時間檢驗。據(jù)筆者觀察，該設(shè)施的高端路線符合了日本一部分富裕階層老人的需求，但如果把入住條件限定在自理老人范圍則會影響到設(shè)施的整體入住率提高。
2、日本的養(yǎng)老設(shè)施整體設(shè)計感覺很溫馨，不會像筆者參觀過的很多中國國內(nèi)的一些高端養(yǎng)老機構(gòu)，設(shè)施的確很奢華，但是總給人一種入住酒店的感覺，而不是家的溫馨氛圍，很難讓老人有一種“回家”的歸屬感。在日本的設(shè)施公共區(qū)域設(shè)施和居住房間設(shè)計上，細(xì)節(jié)很體現(xiàn)人性化、精細(xì)化，充分考慮到老年人的生活習(xí)性，生理特點、心理特點。養(yǎng)老服務(wù)也實現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化，流程化，以規(guī)范和合同的形式固定了下來。這些都體現(xiàn)了日本在先于中國數(shù)十年進(jìn)入老齡化社會產(chǎn)業(yè)發(fā)育程度的成熟。
3、在日本，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上的服務(wù)基本上都完成了專業(yè)化和細(xì)分化，如木下（株式會社）醫(yī)療康復(fù)護理服務(wù)外包服務(wù)商的方式。一是提高了集約化程度，提高了人力資源使用效率，二是把業(yè)務(wù)專業(yè)化細(xì)分化以后可以持續(xù)提高服務(wù)水準(zhǔn)。在日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)里的醫(yī)療，護理，餐飲，福祉出租車，美容，保潔等服務(wù)，由大型專業(yè)外包公司提供服務(wù)的比比皆是。專業(yè)化、細(xì)分化、外包化的模式值得國內(nèi)借鑒。
4、在中國，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商通過招拍掛拿到國有土地，開發(fā)商面臨土地成本高、樓面價高、資金回籠壓力大等問題。日本有料老人公寓的商業(yè)模式是向入住老人收取一次性入住金，給予老人永久居住權(quán)的方式，可把建安成本迅速回籠。中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商通過租賃集體所有制土地方式拿到的土地，無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷售，是否可以借鑒日本這種有料老人公寓的運作模式。
盡管目前中國國內(nèi)已有不少通過會員制收取高額入住金（或者以高額繳納一次性保費、租金等形式）的項目在運作，但法律上仍然屬于灰色地帶，屬于法規(guī)擦邊球做法，亟待政府政策上明確，以降低開發(fā)商和入住老人的雙重風(fēng)險。
