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日期：2014-10-10 來源：養(yǎng)老智庫(kù)
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眾所周知，社會(huì)老齡化的危機(jī)正在席卷著世界上的諸多國(guó)家，中國(guó)目前也已步入老齡化社會(huì)。在中國(guó)民營(yíng)企業(yè)涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)后，中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一輪投資熱潮。如何探索出適合中國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式或養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)模式一直是業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。
日本是世界上最為典型的“老齡國(guó)家”之一，自上世紀(jì)80年代中期已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)。日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中被公認(rèn)為較為成功的楷模。那么他們?cè)陴B(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式方面，有哪些是值得中國(guó)借鑒的呢？筆者希望通過對(duì)日本養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)模式的介紹和有料老年公寓案例分析，對(duì)中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一些啟迪和借鑒。
一 、日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機(jī)構(gòu)建設(shè)模式
目前在中國(guó)涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)建設(shè)模式的文章很多，但大都承認(rèn)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)目前沒有成熟商業(yè)模式。由于中國(guó)不屬于高福利國(guó)家，老齡福祉法律法規(guī)建設(shè)不完善，地域差異和城鄉(xiāng)差別較大，不可能推行全國(guó)統(tǒng)一的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)模式。那么在日本目前有哪些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)模式呢？在這里筆者將日本養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式分為八大設(shè)施類型四大住宅類型簡(jiǎn)述如下。
在日本，面向老年人的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要分為“設(shè)施”（日語:老人ホーム•介護(hù)施設(shè)）和“住宅”（日語:住宅）兩大類。
“設(shè)施”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般分為八類：
1、特別養(yǎng)護(hù)老人公寓 (日語:特別養(yǎng)護(hù)老人ホーム)
2、護(hù)理療養(yǎng)型醫(yī)療設(shè)施 (日語:介護(hù)療養(yǎng)型醫(yī)療施設(shè)）
3、老人保健設(shè)施 (日語:老人保健施設(shè))
4、養(yǎng)護(hù)老年公寓 (日語:養(yǎng)護(hù)老人ホーム)
5、低收費(fèi)老年公寓 (日語:軽費(fèi)老人ホーム)
6、有料老年公寓 (日語:有料老人ホーム)
7、老年癡呆癥集體公寓 (日語:認(rèn)知癥対応グループホーム)
8、生活援助屋 (日語:生活支援ハウス)
“住宅”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般分為四類：
1、帶服務(wù)高齡者住宅 (日語:サービス付き高齢者住宅)
2、高齡者專用租賃住宅 (日語:高齢者専用賃貸住宅)
3、面向高齡者的優(yōu)良租賃住宅 (日語:高齢者向け優(yōu)良賃貸住宅)
4、分期付款自持產(chǎn)權(quán)老年住宅(日語:シニア向け分譲マンション)
在養(yǎng)老設(shè)施類機(jī)構(gòu)之中，具有代表性意義的是第六種“有料老年公寓”（有料：中文收費(fèi)之意）。這種老年公寓對(duì)于現(xiàn)狀中的中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商，險(xiǎn)企養(yǎng)老開發(fā)商來說，是投資回收比較快的一種投資運(yùn)營(yíng)模式。
在日本有料老年公寓之中又細(xì)分化為如下三大類型：
（1）健康型有料老年公寓 (日語:健康型有料老人ホーム)
（2）住宅型有料老年公寓 (日語:住宅型有料老人ホーム)
（3）介護(hù)型有料老年公寓 (日語:介護(hù)付有料老人ホーム)
二 、 日本“有料老年公寓”的經(jīng)營(yíng)模式解析
1 、收費(fèi)
① 次性收取入住金
老人入住時(shí)一次性支付的費(fèi)用叫“入住金”，支付入住金的目的是購(gòu)買“有料老年公寓”的入住者居住的房間和公共設(shè)備的永久使用權(quán)。在東京高中低端的費(fèi)用差距顯著，高端的入住金可達(dá)到一億日元以上（約600萬RMB）；中端在5000萬日元左右；低端在1000萬日元一下。入住金并不是固定的額度，是以入住者的年齡，健康狀況，當(dāng)?shù)厝司鶋勖雀黜?xiàng)標(biāo)準(zhǔn)來測(cè)算老人的入住年限與金額的。如果入住者提出解除合同或故去，設(shè)施會(huì)扣除老人已入住期間的費(fèi)用，余款將退還給老人或者合法繼承人。如果老人的壽命長(zhǎng)于預(yù)測(cè)年限則有權(quán)利繼續(xù)居住直到老人故去。
② 日常性服務(wù)收費(fèi)
根據(jù)入住老人要求的不同，采取不用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)項(xiàng)目在基本養(yǎng)老服務(wù)之上，還有一些免費(fèi)的娛樂服務(wù)。每月單項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目主要包括：管理費(fèi)、餐飲費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、清潔費(fèi)等。
2 、有料老年公寓贏利模式分析
在日本經(jīng)營(yíng)有料老年公寓的主體多為企業(yè)，醫(yī)療法人等社會(huì)力量。在日本投資開發(fā)、租賃房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟，投資開發(fā)與主體經(jīng)營(yíng)分離的模式也很普遍。從傳統(tǒng)的商品房產(chǎn)權(quán)銷售模式轉(zhuǎn)為永久居住權(quán)模式，在日本是合法的，也是投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)快速實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流的一種做法。有料老年公寓的開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商通過收取價(jià)格不菲的入住金，把前期大部分的建設(shè)成本回籠。再通過實(shí)際運(yùn)營(yíng)的過程中收取的日常服務(wù)費(fèi)來支付運(yùn)營(yíng)開銷、折舊、以及回收其他投資成本。
三 、 高端“住宅型有料老年公寓”案例分析
筆者曾在今年數(shù)次帶領(lǐng)中國(guó)保利集團(tuán)等投資商參觀考察了一些日本有特色的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。其中木下株式會(huì)社運(yùn)營(yíng)的plaire rove?豐州老年公寓是很有特色的一所機(jī)構(gòu)，它屬于高端住宅型有料老年公寓類型。現(xiàn)將筆者考察日本木下Plaire Rove?豐州老年公寓的一些感觸分享給大家。
1 、地理位置
在日本，有料老年公寓通常選址在城市區(qū)域中心，靠近大型醫(yī)院。公寓到車站的距離步行在10分鐘以內(nèi)。Plaire Rove?豐州老年公寓地處東京都江東區(qū)美麗的晴海運(yùn)河河畔，周邊綠色環(huán)繞，交通便利，從車站到公寓步行約9分鐘。
2 、土地形態(tài)與建筑面積
plairerove?豐州老年公寓的土地、建筑物的權(quán)利形態(tài)是從2011年6月起租賃20年，到期可更新合同。公寓占地面積6578 m²、建筑面積32297m²。建筑物部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu), 一部分使用鋼筋，是為了減震構(gòu)造。地下1層、地上23層(其中有料老人公寓為1、2、12層的部分房間和13-23層) 。總戶數(shù)是157戶。每戶可居住1或2位老人。
日本法律規(guī)定，“有料老年公寓”的每個(gè)房間的使用面積必須在13平米以上，如果需要特殊護(hù)理的情況下不得低于18平米。目前日本的有料老年公寓以20平米左右，室內(nèi)攜帶廚房和浴室的結(jié)構(gòu)為主流。 plaire rove?豐州老年公寓的房間總面積在46平米到109平米之間。屬于高端機(jī)構(gòu)級(jí)別。
3 、老人入住條件的權(quán)利形態(tài)是居住權(quán)（或叫使用權(quán)）
入住條件在原則上要求是60歲以上日常生活可以自理的健康老人，如兩位老人一起入住，一方要能夠自理。
4 、收費(fèi)模式
①一次性收取入住金
plairerove?豐州老年公寓的入住金的額度是根據(jù)入住時(shí)老人的年齡、健康狀況等諸項(xiàng)進(jìn)行專項(xiàng)評(píng)估后確定的。標(biāo)準(zhǔn)方案通常一位老人居住的入住金在3600萬日元到15000萬日元之間不等，如兩位老人同住則追加500萬日元。除入住金之外，每位老人每月還需交付20萬日元左右的管理服務(wù)費(fèi)及餐飲費(fèi)等，兩位老人通常情況下每月需要支付37萬日元左右。
在付款形式上，有對(duì)應(yīng)的入住金折半分期支付方案:首付1800萬日元到7500萬日元左右（兩位老人同住再追加500萬日元）。那么入住后老人每月所付金額也會(huì)增加，每月大約要支付10萬到40萬日元，除服務(wù)費(fèi)、餐飲費(fèi)外，還有一部分是分期支付的入住金。
收取入住金起算日開始90天以內(nèi)解約，已經(jīng)收取老人的入住金全部返還。但根據(jù)合同規(guī)定,需要支付相當(dāng)于已居住時(shí)間的日租金和恢復(fù)房間原狀的費(fèi)用等。入住超過90天的情況下老人解約，入住金的一部分(根據(jù)入住的時(shí)間長(zhǎng)短不同)需要扣除支付給經(jīng)營(yíng)者,剩下的部分根據(jù)合約「重要事項(xiàng)說明書」里規(guī)定的公式計(jì)算后然后返還。
② 理服務(wù)費(fèi)
管理服務(wù)費(fèi)每月每人12萬日元左右，兩人入住的情況下20萬日元。管理服務(wù)費(fèi)的用途：公共設(shè)備的折舊費(fèi)、廚房膳食管理費(fèi)、事務(wù)管理部門的人工費(fèi)、有關(guān)生活支援服務(wù)的人工費(fèi)、老人消耗品備品費(fèi)用、護(hù)士定期提供的健康咨詢、體檢等項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。
③ 飲費(fèi)
一位老人一個(gè)月大概7萬日元左右，包含一日三餐。（早餐420日元、午餐630日元、晚餐1260日元。）有健康營(yíng)養(yǎng)食譜管理。
④ 其他費(fèi)用
水費(fèi)、電費(fèi)、報(bào)紙費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)等費(fèi)用按合約支付。還要支付老人活動(dòng)費(fèi)用,消耗品的實(shí)際發(fā)生費(fèi)用等。
5 、醫(yī)療及護(hù)理
① 醫(yī)生以及護(hù)理員的配置
日本法律規(guī)定，在有料老年公寓中介護(hù)型的人員配比為：每三位老人必須配有一名護(hù)理員，每30-50個(gè)老人需要配有一名護(hù)士。各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施類型不同，護(hù)理人員的配比也不同。通常有料老年公寓都會(huì)有2名以上的護(hù)士值班。
有料老年公寓護(hù)理員實(shí)行24小時(shí)輪班制，主要負(fù)責(zé)照顧老人的生活起居，根據(jù)護(hù)理計(jì)劃提供護(hù)理服務(wù)（護(hù)理計(jì)劃由具備國(guó)家資格證書的護(hù)理計(jì)劃師制定）。護(hù)理員經(jīng)專業(yè)護(hù)理學(xué)校培訓(xùn)，并取得國(guó)家護(hù)理員職業(yè)資格證書。
為確保能處置老人突發(fā)事件和提供較高水準(zhǔn)的治療，plaire rove?豐州老年公寓內(nèi)設(shè)有醫(yī)療診所, 有24小時(shí)常駐的專屬護(hù)士負(fù)責(zé)老人平日的健康管理和應(yīng)對(duì)緊急情況，建立健康跟蹤檔案。有定期體檢，日常性的健康檢查，健康咨詢等。沒有常駐的醫(yī)生，但每周有兩次醫(yī)生前來定期巡診。
② 介護(hù)服務(wù)
有料老年公寓的入住者基本是生活自理的老人，設(shè)施內(nèi)的員工不負(fù)責(zé)介護(hù)服務(wù)，但在老人需要護(hù)理時(shí)機(jī)構(gòu)會(huì)委托外部的專業(yè)介護(hù)服務(wù)公司前來護(hù)理照顧?？商峁┑纳祥T護(hù)理的服務(wù)項(xiàng)目很多，可以使用日本法定介護(hù)保險(xiǎn)支付。只要在法定限度內(nèi)的介護(hù)保險(xiǎn)服務(wù),接受服務(wù)的老人自己只需要負(fù)擔(dān)1%的費(fèi)用。在plaire rove?豐州老年公寓,老人們可以享受由木下（株式會(huì)社）管理的外包公司如plaire rove?豐州護(hù)理中心(訪問介護(hù)事務(wù)所)和plaire rove?豐州護(hù)理計(jì)劃中心(在宅介護(hù)支援事務(wù)所)提供的介護(hù)服務(wù)。
plairerove?豐州老年公寓能夠提供的服務(wù)護(hù)理選項(xiàng)：○：提供×：不提供 △：視病情而定
6、無障礙設(shè)計(jì)
在日本，所有老年公寓空間的設(shè)計(jì)都必須符合老年人的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，無障礙化是老年公寓設(shè)計(jì)中最重要的環(huán)節(jié)。日本有料老年公寓公共區(qū)域的無障礙設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)十分人性化，比如大多數(shù)設(shè)施都鋪設(shè)了地毯以防老人跌倒時(shí)摔傷。在走廊通道中都安裝了視覺強(qiáng)化扶手。扶手的平均高度一般在80-2250px。plaire rove?豐州老年公寓采用方形大扶手設(shè)計(jì)，視覺面積大于圓柱形扶手，色彩上也做了強(qiáng)化處理，不同于一般的養(yǎng)老設(shè)施里傳統(tǒng)的圓柱形扶手，方形大扶手是為了防止老人由于視力退化產(chǎn)生“扶手細(xì)化”和距離失真效應(yīng)。
公寓老人居室的床頭和浴室、馬桶旁都安裝了低位報(bào)警裝置，一旦老人發(fā)生意外，可以第一時(shí)間通知值班室。居室所有的門都是橫向推拉門，萬一老人發(fā)生意外，求生的本能會(huì)使他們向門口爬行，如果是傳統(tǒng)的平開門，在門外施救的護(hù)理人員開門時(shí)很容易撞傷老人或由于老人身體堵住房門而導(dǎo)致無法打開。plaire rove?豐州老年公寓的居室入戶門都有高低兩個(gè)視孔，低處的視孔是為了方便坐輪椅的老人觀察。公寓電梯里也安裝了扶手，電梯的面積至少能容納擔(dān)架進(jìn)出自如?？紤]到老人體力弱，公寓走廊內(nèi)每隔20-30米就設(shè)置了可供老人休息的沙發(fā)。
為豐富老人的生活和交流，plaire rove?豐州老年公寓公共區(qū)域設(shè)置了多姿多彩的功能間。有接待室、護(hù)士站、健康管理室、圖書室、機(jī)能康復(fù)室、多功能廳、oliver餐廳、影院室、游泳池、健身房、IT沙龍、空中酒廊等。
四 、日本有料老人公寓的啟示
1、plaire rove?豐州老年公寓從2011年6月運(yùn)營(yíng)至今已有三年。在日本通常情況下入住率70%是一個(gè)盈虧平衡點(diǎn)指標(biāo)，入住率達(dá)到70%，基本上就可以達(dá)到運(yùn)營(yíng)收支平衡。據(jù)木下（株式會(huì)社）的管理人員介紹，目前plaire rove?豐州老年公寓的入住率為80.6%，今后的運(yùn)營(yíng)效果還有待時(shí)間檢驗(yàn)。據(jù)筆者觀察，該設(shè)施的高端路線符合了日本一部分富裕階層老人的需求，但如果把入住條件限定在自理老人范圍則會(huì)影響到設(shè)施的整體入住率提高。
2、日本的養(yǎng)老設(shè)施整體設(shè)計(jì)感覺很溫馨，不會(huì)像筆者參觀過的很多中國(guó)國(guó)內(nèi)的一些高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，設(shè)施的確很奢華，但是總給人一種入住酒店的感覺，而不是家的溫馨氛圍，很難讓老人有一種“回家”的歸屬感。在日本的設(shè)施公共區(qū)域設(shè)施和居住房間設(shè)計(jì)上，細(xì)節(jié)很體現(xiàn)人性化、精細(xì)化，充分考慮到老年人的生活習(xí)性，生理特點(diǎn)、心理特點(diǎn)。養(yǎng)老服務(wù)也實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化，流程化，以規(guī)范和合同的形式固定了下來。這些都體現(xiàn)了日本在先于中國(guó)數(shù)十年進(jìn)入老齡化社會(huì)產(chǎn)業(yè)發(fā)育程度的成熟。
3、在日本，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上的服務(wù)基本上都完成了專業(yè)化和細(xì)分化，如木下（株式會(huì)社）醫(yī)療康復(fù)護(hù)理服務(wù)外包服務(wù)商的方式。一是提高了集約化程度，提高了人力資源使用效率，二是把業(yè)務(wù)專業(yè)化細(xì)分化以后可以持續(xù)提高服務(wù)水準(zhǔn)。在日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)里的醫(yī)療，護(hù)理，餐飲，福祉出租車，美容，保潔等服務(wù)，由大型專業(yè)外包公司提供服務(wù)的比比皆是。專業(yè)化、細(xì)分化、外包化的模式值得國(guó)內(nèi)借鑒。
4、在中國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商通過招拍掛拿到國(guó)有土地，開發(fā)商面臨土地成本高、樓面價(jià)高、資金回籠壓力大等問題。日本有料老人公寓的商業(yè)模式是向入住老人收取一次性入住金，給予老人永久居住權(quán)的方式，可把建安成本迅速回籠。中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商通過租賃集體所有制土地方式拿到的土地，無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷售，是否可以借鑒日本這種有料老人公寓的運(yùn)作模式。
盡管目前中國(guó)國(guó)內(nèi)已有不少通過會(huì)員制收取高額入住金（或者以高額繳納一次性保費(fèi)、租金等形式）的項(xiàng)目在運(yùn)作，但法律上仍然屬于灰色地帶，屬于法規(guī)擦邊球做法，亟待政府政策上明確，以降低開發(fā)商和入住老人的雙重風(fēng)險(xiǎn)。
