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養(yǎng)老地產：三大瓶頸亟待突破
日期：2014-09-05 來源：中國消費者報
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養(yǎng)老產業(yè)再迎利好消息。近日，中央財政下?lián)芊諛I(yè)發(fā)展專項資金24億元，支持在吉林、山東等8個省份以市場化方式發(fā)展養(yǎng)老服務產業(yè)試點。
預計到2015年，我國60歲以上的老年人口將達到2.16億，約占總人口的16.7%。開發(fā)商正是看到了養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展前景，養(yǎng)老地產才乘勢興起。有人說，只要1/10的老年人成為養(yǎng)老地產的消費者，那么養(yǎng)老地產就會迎來市場爆發(fā)。不過，這個看上去前景很好的產業(yè)，在現(xiàn)實中卻遭遇了重重困難。
市場供需缺口巨大
用“正在以奔跑的速度迅速變老”這句話來形容中國進入老齡化社會的速度一點也不為過。全國老齡工作委員會辦公室副主任朱勇告訴記者：“截至2013年年底，全國60歲以上老年人總數已經達到2.02億，占總人口的14.9%。據預測，老齡人口數到2025年將超過3億，2033年超過4億，2053年將達到最高峰，4.87億。可以說，在未來的40年時間里，我國將面臨非常嚴峻的人口老齡化問題。”
面對我國迅速“變老”的現(xiàn)實，無論何種養(yǎng)老方式，都顯得準備不足。業(yè)內人士曾以“杯水車薪”來形容目前養(yǎng)老機構和養(yǎng)老需求之間的關系。日前，記者向公辦養(yǎng)老院北京（樓盤）第一社會福利院咨詢后得知，該院目前有1100張床位，已有8000多人在排隊等待床位，“老人要想住進來，至少得等10年。”該福利院的工作人員表示。
朱勇表示，我國養(yǎng)老產業(yè)尚處于起步階段，相關政策和制度都很不完善，養(yǎng)老體系普遍存在投入不足、設施較少、服務不夠多樣、運營效益低、專業(yè)人員匱乏等問題，而且這一狀況短期內并不能得到改善。因此，引入民間資本成為養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的迫切要求，必須讓市場機制發(fā)揮作用，打開養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的新天地。
贏利模式不明確
北京大學人口研究所穆光宗教授指出，未來中國養(yǎng)老機構將分為三大層次：第一層次是社會福利型養(yǎng)老機構，由政府開辦，具有社會福利的性質；第二層次是中高端養(yǎng)老機構，由政府或民營資本開辦，自負盈虧或有一定盈利能力；第三層次是奢華型養(yǎng)老機構，由民營資本或外資開辦，具有盈利能力。
雖然養(yǎng)老地產迎來了發(fā)展的東風，但運營狀況卻并不盡如人意，沒有明確的贏利模式，前期投入大、利潤產出時間較長是當前存在的主要問題。“養(yǎng)老產業(yè)是一個投入大、周期長、利潤產出時間長的產業(yè)，絕對不會像房地產業(yè)那樣有高利潤率和周轉率，預計毛利潤率僅有10%—20%。”天地控股總裁張華綱表示，“按照企業(yè)運營的常規(guī)心態(tài)，這種盈利水平的項目往往導致開發(fā)商的參與度很低。”因此，企業(yè)在做養(yǎng)老地產時亟須在經營模式上轉變思路，探索到底應該如何運營養(yǎng)老社區(qū)。
讓老年人成為消費主角
北京匯晨養(yǎng)老機構管理有限公司總經理馬劍告訴記者，從目前一些養(yǎng)老地產項目的銷售情況看，大多數養(yǎng)老項目是子女為父母購買的，真正由老年人自己掏錢購買的比例非常低。由于經濟條件所限，大多數老年人還是愿意選擇傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式，或者選擇公辦養(yǎng)老院。“中國的養(yǎng)老人群存在消費天花板的現(xiàn)象，也就是說，六七十歲以上的老人大多不愿意花費幾十萬元甚至上百萬元購買養(yǎng)老地產，目前購買養(yǎng)老地產的并不是老年人。同時，現(xiàn)在部分開發(fā)商打造的養(yǎng)老地產在產品規(guī)劃上增設了一些老年人的配套設施，其造價成本顯然要比普通住宅項目高出一截，因此售價也高，去化很慢。”華銀·天鵝湖營銷總監(jiān)陳乾對記者表示。
但是，隨著購買人群年齡結構的變化，這一狀況可能會發(fā)生轉變。陳乾認為，四五十歲的人是當今經濟購買力最強的人群，再過10多年他們將逐步成為老年人。當整個社會的養(yǎng)老觀念發(fā)生變化時，這群人掏錢為自己購買心儀養(yǎng)老公寓的可能性就會增大。
正是因為看到了這一點，位于河北淶水、緊鄰北京房山的華銀·天鵝湖國際生態(tài)醫(yī)養(yǎng)健康城把握了四五十歲消費者“儲備養(yǎng)老”的需求，打造了規(guī)劃占地達56平方公里的醫(yī)養(yǎng)產業(yè)新城，其憑借優(yōu)越的山水景觀和完善的配套得到了置業(yè)者的追捧。據悉，近日華銀·天鵝湖國際生態(tài)醫(yī)養(yǎng)健康城開盤，當全國樓市還處在一片低迷中時，該項目卻僅用2小時就售完了500套房源，銷售額達5億元，平均每分鐘就會有4套房源售出。
創(chuàng)新模式謀求四方共贏
由于養(yǎng)老地產的特殊性，其如何盈利是開發(fā)商一直糾結的問題。一方面，老年消費者會覺得花費巨資買一套房子住10—20年不劃算；另一方面，如果產品只售給即買即住的消費者，那么客戶群會比較窄，房子空置現(xiàn)象就比較嚴重。華銀地產的相關負責人告訴記者，與其他產品相比，養(yǎng)老地產的回款周期是商業(yè)地產的2倍，是普通住宅的4倍以上，這對開發(fā)商而言，壓力不小。
為了探索養(yǎng)老產業(yè)的運營模式，華銀·天鵝湖國際生態(tài)醫(yī)養(yǎng)健康城進行了7年的實踐，為實現(xiàn)養(yǎng)老產業(yè)良性運營提供了新思路，其創(chuàng)新的“代管經營”模式既能夠讓企業(yè)實現(xiàn)快速回款，又能夠給消費者帶來持續(xù)的收益。
據華銀地產的相關負責人介紹，華銀·天鵝湖將房子賣給消費者后，還會與其簽訂返租合同，由企業(yè)對房源進行統(tǒng)一管理和經營，將經營所得反哺給消費者，讓其也能盈利。“我們的模式實現(xiàn)了四方共贏：首先，對于業(yè)主來說，通過房子出租可以獲得可觀的收益，讓閑置的房子變成資產；其次，把房子統(tǒng)一租給一些經營機構，可讓真正有需要的養(yǎng)老人群能以較低的成本享受到最佳的養(yǎng)老服務；第三，對于出租房源的運營公司來說，他們可以通過經營獲得收益；第四，對于開發(fā)企業(yè)來說，項目面對的客戶群將大大拓寬，可以將房子快速銷售出去，再利用銷售回款加快開發(fā)速度，同時還能給項目帶來人氣，把商業(yè)和酒店等配套做起來。”
