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萬科良渚養(yǎng)老項(xiàng)目學(xué)習(xí)筆記
日期：2014-09-01 來源：I-Altus頤訊
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2014年8月28日有幸到杭州萬科良渚文化村內(nèi)的養(yǎng)老項(xiàng)目現(xiàn)場參觀學(xué)習(xí)，并與第一線的管理人員進(jìn)行了深入交流。本來當(dāng)晚打算通過微信和圈內(nèi)的朋友們分享一下，但后來發(fā)現(xiàn)內(nèi)容其實(shí)挺多，不太適合通過微信分享，最終決定周末回來花多點(diǎn)時(shí)間寫一篇文章發(fā)布出來。本人雖有近六年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但目前還是半桶水，還在不斷學(xué)習(xí)中，本文的內(nèi)容如有與事實(shí)不符的地方或錯(cuò)漏之處還要請(qǐng)各位前輩和了解相關(guān)情況的人士斧正（文章末尾有我的聯(lián)系方式）。
良渚文化村內(nèi)以隨園嘉樹為主體的養(yǎng)老項(xiàng)目很久以前就有聽過，業(yè)內(nèi)關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目亦真亦假的傳言也很多。知名度這么大和積極的宣傳推廣是分不開的。杭州萬科幾年前就開始對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳造勢了。我記得是前年看到并關(guān)注隨園嘉樹的官方微博的。杭州萬科2012年11月還在良渚承辦了第九屆世界華人地區(qū)長期照護(hù)會(huì)議。我們董事長Patrick當(dāng)時(shí)以私人名義贊助了包括Professor Gindin在內(nèi)的四位專家作為演講嘉賓。所以我對(duì)這個(gè)項(xiàng)目映像很深，也很關(guān)注。百聞不如一見。這次終于有機(jī)會(huì)近距離看一下這個(gè)項(xiàng)目了。根據(jù)安排，我們先是去實(shí)地看項(xiàng)目，然后再到會(huì)議室和杭州萬科的管理人員面對(duì)面交流。以下對(duì)具體情況逐一說明。
隨園嘉樹
良渚文化村內(nèi)以隨園嘉樹為主體的養(yǎng)老項(xiàng)目很久以前就有聽過，業(yè)內(nèi)關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目亦真亦假的傳言也很多。知名度這么大和積極的宣傳推廣是分不開的。杭州萬科幾年前就開始對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳造勢了。我記得是前年看到并關(guān)注隨園嘉樹的官方微博的。杭州萬科2012年11月還在良渚承辦了第九屆世界華人地區(qū)長期照護(hù)會(huì)議。我們董事長Patrick當(dāng)時(shí)以私人名義贊助了包括Professor Gindin在內(nèi)的四位專家作為演講嘉賓。所以我對(duì)這個(gè)項(xiàng)目映像很深，也很關(guān)注。百聞不如一見。這次終于有機(jī)會(huì)近距離看一下這個(gè)項(xiàng)目了。根據(jù)安排，我們先是去實(shí)地看項(xiàng)目，然后再到會(huì)議室和杭州萬科的管理人員面對(duì)面交流。以下對(duì)具體情況逐一說明。
隨園嘉樹
位于整個(gè)良渚地塊的核心，總用地面積63853平方米，包含4500平米的“隨園會(huì)”配套。容積率1.0，綠地率35%，共有615戶。土地性質(zhì)是旅游用地，只有40年使用年限，目前還剩下30年。所以現(xiàn)在銷售的實(shí)際上是30年的使用權(quán)，是沒有房產(chǎn)證的，可以一次買斷也可以長租15年。銷售情況很不錯(cuò)，已經(jīng)賣出130多套，基本上推出來就賣光。目前還沒有開放入住，聽管理人員說杭州萬科的目標(biāo)是年底實(shí)現(xiàn)百分之百銷售和百分之百入住。估計(jì)前者比較容易實(shí)現(xiàn)，后者就不太可能了。個(gè)人認(rèn)為能實(shí)現(xiàn)90%入住就很不錯(cuò)了。在后面的交流環(huán)節(jié)，很多人提到使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承問題。對(duì)于這個(gè)重要問題，杭州萬科好像還沒想好具體的做法，只是說還沒有具體的規(guī)定。整個(gè)項(xiàng)目的布局：地下一層是配套公共設(shè)施隨園會(huì)（包括公共洗手間），地面一層主要是接待大廳、入戶門廳等公共設(shè)施，樓上才是住人的地方。地下一層的配套設(shè)施非常全，包括景觀餐廳、健康管理中心、閱覽室、理發(fā)室、棋牌室等。每個(gè)設(shè)施都很寬敞。映像比較深的是里面還有一個(gè)小型游樂場，可供過來看老人的小孩子玩耍。地上一層的接待大廳用來展示一些老人的活動(dòng)還有領(lǐng)導(dǎo)參觀等。給我映像比較深刻的是入戶門廳，因?yàn)橐话沭B(yǎng)老項(xiàng)目沒有。入戶門廳的墻上有一個(gè)液晶顯示器，顯示當(dāng)天的天氣情況和活動(dòng)安排。樓上的房間有三個(gè)戶型：A戶型建筑面積75平米（一房二廳一廚一衛(wèi)）；B戶型建筑面積100平米（二房二廳一廚一衛(wèi)）；C戶型建筑面積110平米（三房二廳一廚一衛(wèi)）。杭州萬科說隨園嘉樹有四十多項(xiàng)適老化設(shè)計(jì)。實(shí)際上如果仔細(xì)看的話，里面只有幾項(xiàng)是實(shí)打?qū)嵉倪m老化設(shè)計(jì)，其它都是普通的住宅設(shè)計(jì)。限于篇幅，這里就不一一列出來討論了。對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的整體映像是稍加改造的普通住宅樓。個(gè)人認(rèn)為里面插卡取電的設(shè)計(jì)特別不好，讓人感覺是在住酒店，沒有家的感覺。另外了解了幾個(gè)管理人員的背景，發(fā)現(xiàn)以前都是做酒店行業(yè)的，包括他們副總經(jīng)理。這下這個(gè)項(xiàng)目就更加象酒店了。另外覺得中央空調(diào)的設(shè)計(jì)也不好，開關(guān)時(shí)間和出故障會(huì)影響到所有住戶，而且讓人沒有家的feel。后面這點(diǎn)對(duì)活躍長者的養(yǎng)老項(xiàng)目來說是很要命的。
嘉木養(yǎng)生公寓
2014年1月開業(yè)，到6月就租完了，現(xiàn)在有十幾戶在排隊(duì)輪候。項(xiàng)目一共有70間房，已經(jīng)入住60多人。入住年齡冊(cè)子上寫的是50歲以上，但實(shí)際上感覺應(yīng)該沒那么嚴(yán)（隨園嘉樹的入住年齡感覺也不清晰，反復(fù)詢問后說是退休年齡）。在后面的交流中了解到目前入住的人當(dāng)中至少有十幾個(gè)是購買了隨園嘉樹，但因?yàn)檫€不能入住，所以才在這里暫時(shí)住幾個(gè)月。這里的房子只租不賣，買二送一，至少租三個(gè)月。這點(diǎn)和很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不一樣，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般會(huì)提供按日計(jì)費(fèi)的試住。一問價(jià)格，一間房頭三個(gè)月每月才收一千多，一般都是夫妻入住，平均每月一個(gè)人才幾百塊。這價(jià)格把很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)的敬老院都比下去了。滿三個(gè)月后，每月也才收兩千塊。里面的服務(wù)員看起來都很年輕，沒有護(hù)理員，更不要說護(hù)士了。服務(wù)員在一樓一個(gè)很nice的小餐廳用餐，環(huán)境看起來還不錯(cuò)。這個(gè)項(xiàng)目配套設(shè)施比不上隨園嘉樹。有在一樓走廊里看到一張桌子，上面擺了副象棋。工作人員說是很多人入住后才擺的，以前沒有。戶型都是65平米的小套間。房間里比隨園嘉樹更加象普通住宅，竟然還有不銹鋼的門檻。門鎖和隨園嘉樹的都是比較新型的智能門鎖，可以通過刷卡、按密碼、指紋等方式開門。在參觀的過程中有一個(gè)小插曲，工作人員誤把一個(gè)參觀的隊(duì)友鎖在房間里了，那位朋友忙著拍照，沒來得及出來。結(jié)果他打不開門，折騰了幾分鐘最后雖然成功打開了。但留給我的疑慮是這樣高級(jí)、昂貴、復(fù)雜的鎖是否適合養(yǎng)老項(xiàng)目。這棟樓的電梯是普通電梯，而且比較小。房子后面有個(gè)小庭院，看起來很不錯(cuò)?？傮w感覺這個(gè)項(xiàng)目是拿現(xiàn)成普通民房改的，沒經(jīng)過仔細(xì)規(guī)劃，可能是杭州萬科拿來做試點(diǎn)的。
隨園護(hù)理院
參觀的安排里沒有隨園護(hù)理院。雖然我們都強(qiáng)烈要求看護(hù)理院，最后還是沒看成，因?yàn)樽o(hù)理院還沒開始裝修，還是毛胚房。后面交流的時(shí)候聽說計(jì)劃2015年6月才開業(yè)，也有可能更晚。雖然很久以后才開業(yè)，但確實(shí)請(qǐng)了一個(gè)護(hù)理總監(jiān)，而且參與了后面的交流。是一個(gè)二十出頭的姑娘，從澳大利亞回來的，杭州本地人。開頭我誤認(rèn)為她是翻譯（她有給隊(duì)里的四個(gè)外國朋友做翻譯），后來交流了才知道是護(hù)理總監(jiān)，她說在澳大利亞有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但沒說做了多長時(shí)間。至于團(tuán)隊(duì)，她說無可奉告，其它管理人員有提到還沒開始招聘，所以應(yīng)該暫時(shí)只有她一個(gè)人。關(guān)于護(hù)理院的床位數(shù)，三個(gè)工作人員有三個(gè)不同的說法，總經(jīng)理劉肖PPT上120床的數(shù)字應(yīng)該比較可靠，因?yàn)榘凑找?guī)劃沒有單人房，所以房間數(shù)應(yīng)該不超過60個(gè)。按中國大陸的標(biāo)準(zhǔn)這只能算是一個(gè)很小的護(hù)理院。主打市場是臨終關(guān)懷。這個(gè)定位實(shí)際上有點(diǎn)問題，因?yàn)樾枰L期護(hù)理的人比需要臨終關(guān)懷的人應(yīng)該多很多。我看到一些幾乎住滿了的成功護(hù)理機(jī)構(gòu)里，一般都是拿一個(gè)大房間或一小片地區(qū)來做臨終關(guān)懷的。另外這個(gè)護(hù)理院在申請(qǐng)醫(yī)保資質(zhì)。按照開業(yè)后一年才能接醫(yī)保的規(guī)定，真正可以用醫(yī)保至少要到兩年后。
北宸之光養(yǎng)老公寓
北宸之光養(yǎng)老公寓
項(xiàng)目定位是社區(qū)共生式養(yǎng)老住宅，規(guī)劃總戶數(shù)144戶，剛開建，年底開盤，7月份銷售接待點(diǎn)就開放了。很奇怪為什么叫這個(gè)名字，感覺命名有點(diǎn)凌亂，沒有一個(gè)清晰的品牌。
隨園長者服務(wù)培訓(xùn)學(xué)院
隨園長者服務(wù)培訓(xùn)學(xué)院
參觀的安排里是有的，但我們都沒興趣看。不過自己培養(yǎng)人才的思路目前應(yīng)該是對(duì)的，因?yàn)閲鴥?nèi)還沒有特別好的養(yǎng)老人才培養(yǎng)機(jī)構(gòu)，自己培養(yǎng)可以保證質(zhì)量。這個(gè)學(xué)院是和杭州師范大學(xué)還有浙醫(yī)合作的。2014年7月份完成了首期30人的培訓(xùn)。目前沒有培訓(xùn)安排，暫時(shí)空置。
里仁日照中心
里仁日照中心
里仁日照中心是萬科的第一個(gè)社區(qū)長者日間照護(hù)中心，我們都極有興趣看。但詢問后才知道，這個(gè)日照中心根本就不在良渚項(xiàng)目內(nèi)，在杭州市區(qū)，離良渚文化村應(yīng)該至少有18公里遠(yuǎn)，最后當(dāng)然沒看成。在后面的交流中了解到，這個(gè)中心已經(jīng)發(fā)展了三百多會(huì)員。
幾點(diǎn)感觸
幾點(diǎn)感觸
整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度比我想象的要慢很多。實(shí)際上萬科在養(yǎng)老方面起步是比較早的，從2006年到現(xiàn)在至少有八年了。但到目前為止還沒有比較有規(guī)模的項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)作。泰康、遠(yuǎn)洋和保利等公司的動(dòng)作反而比較快。特別是保利，從決定做到第一個(gè)項(xiàng)目開業(yè)的時(shí)間不到一年，速度極快。這可能和萬科的最高管理層有很大關(guān)系，他們好像很糾結(jié)的樣子，沒有下很大決心推動(dòng)。其它公司，例如泰康就不一樣，老板陳東升親自抓。望京項(xiàng)目失敗后花兩年時(shí)間親自帶著高管到國外學(xué)習(xí)，再繼續(xù)搞，今年就有三個(gè)大項(xiàng)目開始試住。萬科從集團(tuán)到地方的一把手很少聽說有親自抓養(yǎng)老項(xiàng)目的。時(shí)不時(shí)在媒體上看到一些萬科高管的言論還不能確定是他們本人說的還是市場部代表他們說的。
整個(gè)項(xiàng)目看起來更像是普通地產(chǎn)項(xiàng)目。沒多少養(yǎng)老項(xiàng)目的感覺。有點(diǎn)借養(yǎng)老的噱頭賣房子的樣子（當(dāng)然房子的質(zhì)量還是很不錯(cuò)的）。作為一個(gè)一萬畝面積，最終有五萬居民的小鎮(zhèn)，里面沒有日托中心，暫時(shí)也沒有護(hù)理院，有點(diǎn)不可想象。有個(gè)我參觀的200多戶的養(yǎng)老項(xiàng)目本來是沒有護(hù)理床位的，后來發(fā)現(xiàn)不行，又更改了規(guī)劃，在樓下的日托中心里放了20張護(hù)理床位。隊(duì)友們多次問工作人員，如果需要護(hù)理了怎么辦。答復(fù)是暫時(shí)可以去小區(qū)里的社區(qū)醫(yī)院。當(dāng)然萬科做這樣的安排，可能也有原因。這個(gè)小區(qū)離市區(qū)有十幾公里，房價(jià)相對(duì)便宜，住的人可能是一些買不起市區(qū)高價(jià)房的年輕人。所以暫時(shí)沒什么護(hù)理需求。這只是我的猜測。不過杭州萬科的人確實(shí)有說過他們本來的規(guī)劃是很大的，后來發(fā)現(xiàn)需求沒那么多，就縮小規(guī)劃了。
不管自己會(huì)不會(huì)做，自己的項(xiàng)目都要自己管，而且還想輸出管理，去管別人的項(xiàng)目。后面交流結(jié)束的時(shí)候，萬科蘇總說了一段我聽過好多次的話。雖然萬科自認(rèn)為在養(yǎng)老方面只作對(duì)了60%，但還是想做管理輸出，去管理外面的項(xiàng)目，希望將來有機(jī)會(huì)和今天來參觀的公司合作。這話我在大中小各種規(guī)模的公司那里都聽過好多遍了。幾乎都想做輕資產(chǎn)的營運(yùn)、顧問咨詢和項(xiàng)目策劃。既然大家都有這個(gè)想法，這個(gè)市場應(yīng)該就很難做了。還是做好自己的項(xiàng)目再說吧。
理念符合時(shí)代潮流。杭州萬科總經(jīng)理劉肖在研討會(huì)上演講時(shí)說中國式養(yǎng)老的核心是維系長者的社會(huì)關(guān)系，讓長者在熟悉的社區(qū)生活。所以杭州萬科提出了霸氣側(cè)漏的宣傳口號(hào)“中國鄰里式養(yǎng)老領(lǐng)袖品牌”。這個(gè)理念實(shí)際上就是國際上提倡的“Aging in place”，也就是就地養(yǎng)老，去年香港還搞過一個(gè)就地安老的研討會(huì)。另外，劉肖強(qiáng)調(diào)“誰把握住服務(wù)誰就把握住了養(yǎng)老的未來”。這個(gè)理念被幾乎所有資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可。
志愿者服務(wù)是亮點(diǎn)。良渚文化村非常重視志愿者服務(wù)，目前有包括總經(jīng)理劉肖在內(nèi)的三百多位志愿者。國內(nèi)志愿者服務(wù)一直比較落后，只有廣東受香港的影響目前有非常發(fā)達(dá)的志愿者組織。其它地方例如上海都還需要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自己組織志愿者，數(shù)量也不多。良渚項(xiàng)目在這方面是走的比較前的。當(dāng)然，將來在養(yǎng)老板塊引入社工服務(wù)就更好了。國內(nèi)地產(chǎn)商大部分對(duì)社工服務(wù)還沒什么概念。
沒聽到有居家服務(wù)。在研討會(huì)上聽過杭州萬科高層的兩場演講，再加上后面的現(xiàn)場參觀和交流，始終沒有聽到有居家服務(wù)。隨園嘉樹的實(shí)際購買主體是75歲以上的老人，等他們需要照顧時(shí)，會(huì)有相當(dāng)一部分不愿意住進(jìn)護(hù)理院。這一點(diǎn)不光在中國，我在日本的項(xiàng)目里也看到有類似案例。這種情況下就需要上門服務(wù)。我覺得長城物業(yè)在這方面比較領(lǐng)先，他們?nèi)ツ甑讖氖澜缱畲蟮木蛹茵B(yǎng)老服務(wù)品牌Home Instead那里獲得了中國區(qū)授權(quán)。大家要是有興趣的話可以到他們深圳的旗艦店去看看。
后記
整個(gè)項(xiàng)目看起來更像是普通地產(chǎn)項(xiàng)目。沒多少養(yǎng)老項(xiàng)目的感覺。有點(diǎn)借養(yǎng)老的噱頭賣房子的樣子（當(dāng)然房子的質(zhì)量還是很不錯(cuò)的）。作為一個(gè)一萬畝面積，最終有五萬居民的小鎮(zhèn)，里面沒有日托中心，暫時(shí)也沒有護(hù)理院，有點(diǎn)不可想象。有個(gè)我參觀的200多戶的養(yǎng)老項(xiàng)目本來是沒有護(hù)理床位的，后來發(fā)現(xiàn)不行，又更改了規(guī)劃，在樓下的日托中心里放了20張護(hù)理床位。隊(duì)友們多次問工作人員，如果需要護(hù)理了怎么辦。答復(fù)是暫時(shí)可以去小區(qū)里的社區(qū)醫(yī)院。當(dāng)然萬科做這樣的安排，可能也有原因。這個(gè)小區(qū)離市區(qū)有十幾公里，房價(jià)相對(duì)便宜，住的人可能是一些買不起市區(qū)高價(jià)房的年輕人。所以暫時(shí)沒什么護(hù)理需求。這只是我的猜測。不過杭州萬科的人確實(shí)有說過他們本來的規(guī)劃是很大的，后來發(fā)現(xiàn)需求沒那么多，就縮小規(guī)劃了。
不管自己會(huì)不會(huì)做，自己的項(xiàng)目都要自己管，而且還想輸出管理，去管別人的項(xiàng)目。后面交流結(jié)束的時(shí)候，萬科蘇總說了一段我聽過好多次的話。雖然萬科自認(rèn)為在養(yǎng)老方面只作對(duì)了60%，但還是想做管理輸出，去管理外面的項(xiàng)目，希望將來有機(jī)會(huì)和今天來參觀的公司合作。這話我在大中小各種規(guī)模的公司那里都聽過好多遍了。幾乎都想做輕資產(chǎn)的營運(yùn)、顧問咨詢和項(xiàng)目策劃。既然大家都有這個(gè)想法，這個(gè)市場應(yīng)該就很難做了。還是做好自己的項(xiàng)目再說吧。
理念符合時(shí)代潮流。杭州萬科總經(jīng)理劉肖在研討會(huì)上演講時(shí)說中國式養(yǎng)老的核心是維系長者的社會(huì)關(guān)系，讓長者在熟悉的社區(qū)生活。所以杭州萬科提出了霸氣側(cè)漏的宣傳口號(hào)“中國鄰里式養(yǎng)老領(lǐng)袖品牌”。這個(gè)理念實(shí)際上就是國際上提倡的“Aging in place”，也就是就地養(yǎng)老，去年香港還搞過一個(gè)就地安老的研討會(huì)。另外，劉肖強(qiáng)調(diào)“誰把握住服務(wù)誰就把握住了養(yǎng)老的未來”。這個(gè)理念被幾乎所有資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可。
志愿者服務(wù)是亮點(diǎn)。良渚文化村非常重視志愿者服務(wù)，目前有包括總經(jīng)理劉肖在內(nèi)的三百多位志愿者。國內(nèi)志愿者服務(wù)一直比較落后，只有廣東受香港的影響目前有非常發(fā)達(dá)的志愿者組織。其它地方例如上海都還需要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自己組織志愿者，數(shù)量也不多。良渚項(xiàng)目在這方面是走的比較前的。當(dāng)然，將來在養(yǎng)老板塊引入社工服務(wù)就更好了。國內(nèi)地產(chǎn)商大部分對(duì)社工服務(wù)還沒什么概念。
沒聽到有居家服務(wù)。在研討會(huì)上聽過杭州萬科高層的兩場演講，再加上后面的現(xiàn)場參觀和交流，始終沒有聽到有居家服務(wù)。隨園嘉樹的實(shí)際購買主體是75歲以上的老人，等他們需要照顧時(shí)，會(huì)有相當(dāng)一部分不愿意住進(jìn)護(hù)理院。這一點(diǎn)不光在中國，我在日本的項(xiàng)目里也看到有類似案例。這種情況下就需要上門服務(wù)。我覺得長城物業(yè)在這方面比較領(lǐng)先，他們?nèi)ツ甑讖氖澜缱畲蟮木蛹茵B(yǎng)老服務(wù)品牌Home Instead那里獲得了中國區(qū)授權(quán)。大家要是有興趣的話可以到他們深圳的旗艦店去看看。
后記
今天寫這篇文章的時(shí)候，正好看到王石在亞布力高峰論壇上的演講稿。他說萬科仍然困惑企業(yè)下一個(gè)十年的轉(zhuǎn)型問題，正在做第四個(gè)十年規(guī)劃，討論了八個(gè)月還是沒結(jié)論，擔(dān)心下一個(gè)倒下的是萬科。但我相信有這種危機(jī)感的公司是不會(huì)輕易倒下的。就像華為一樣，任正非總說華為不行了，但現(xiàn)在都做成世界級(jí)的公司了。所以在養(yǎng)老方面我認(rèn)為萬科會(huì)走一些彎路，但最終應(yīng)該還是會(huì)做起來的，而且會(huì)是這個(gè)行業(yè)重要的一員，絕不是小配角。
（作者：楊汪寶 微信：billyang1998 郵箱：bill.yang
i-altus.com）
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