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日期：2014-06-04 來源：中國房地產(chǎn)報
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經(jīng)過一年多的運營，保利地產(chǎn)首個養(yǎng)老地產(chǎn)試點項目北京保利和熹會有了一個不錯的成績：入住老人達164位，入住率為61%；除去折舊等費用，盈虧基本持平。
2013年營業(yè)初期，外界曾一度傳言保利·和熹會“一個月虧損一百萬元”。“初期入住率偏低時，虧損的確很高，但并沒有傳言中的高，月均幾十萬元。但從今年前4個月的情況來看，雖然還在虧損但已經(jīng)收窄，市場在往好的方向發(fā)展。”北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司副總經(jīng)理錢京坦言。作為北京標志性的高端養(yǎng)老項目之一，位于西山林語的和熹會曾因收費高、位置偏遠而備受市場冷遇。
如今，憑借口碑相傳和完善的照護體系，北京保利·和熹會不斷刷新著入住人數(shù)。專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)的形象也逐漸深化和被認可。
盡管市場向好，但仍有問題牽絆著錢京和北京保利·和熹會，分別是入住率低、護理人員短缺、支持資金難獲得等，錢京希望政府的支持力度再大一些。
“降價”疑云
“和熹會也降價了？”
從去年10月開始，北京養(yǎng)老市場開始有了這個傳言，并言之鑿鑿地指出，降價后“和熹會的入住率一下子就上去了”。
對此，錢京解釋稱，和熹會主要是把會員標準做了調(diào)配，導致入住價格上下浮動了一兩個百分點。“原來只有10萬元的會費，現(xiàn)在調(diào)整為5萬元、10萬元、20萬元的會費。不同會員享受原定床位費75%、60%、50%的優(yōu)惠，總體算下來下浮3%，價格變化并不明顯”。錢京補充表示，“但這個調(diào)整的確對入住率有幫助”。
北京保利·和熹會采用的收費模式是“會員制+房租”。
此前，它們的會員費是10萬元（押金制，隨走隨退），加上醫(yī)療押金2萬元，每人每月伙食費900元，看護費500元及以上不等。房屋租金則根據(jù)居住面積和朝向從5000元~11000元/月；每個房間兩張床位，單張床位租金是房間租金的一半。
從2013年8月開始，會員費標準由單一的10萬元調(diào)整為5萬元、10萬元、20萬元3個級別。錢京指出，會員費調(diào)整是從老人需求出發(fā)進行的主動調(diào)整。
會員費調(diào)整后，如果按照最優(yōu)惠的價格計劃，北京保利·和熹會靠北邊的房間，自理型老人一個月吃住護理全包支付3400元即可。
“價格優(yōu)惠后，入住率是有一定的提升。事實上，我們的入住人數(shù)也是從去年9月份開始直線上升的。”錢京表示。
定位調(diào)整
會員費調(diào)整的同時，北京保利·和熹會的定位也在悄然發(fā)生變化。
2013年5月，中國房地產(chǎn)報記者來到北京保利·和熹會時已感受到了“高齡、高知、高職”的老年群體入住特點。彼時，北京保利·和熹會入住老人平均年齡為85歲，但95%以上都為自理老人。
如今，隨著入住人數(shù)增多，老人平均年齡降為82歲，但從去年年底開始到現(xiàn)在自理老人比例已經(jīng)降至60%以下。
這與北京保利·和熹會當初“自理、活力”老人的定位背道而馳。“運營一段時間才發(fā)現(xiàn)能夠自理的老人肯定不會來住機構(gòu)的。”錢京解釋說。
此前，北京保利·和熹會吸納的均是85歲左右的老年人，這一范圍與美國CCRC養(yǎng)老社區(qū)（持續(xù)照料社區(qū)）吸納的老人的平均年齡相符。“其實，美國人、日本人與中國人的壽命還是不一樣。中國85歲以上老人入住養(yǎng)老機構(gòu)的周期相對較短，機構(gòu)還是要能接納失能、半失能的老人才能保持入住率。”
無論是價格調(diào)配還是定位調(diào)整，北京保利·和熹會在運行過程中根據(jù)實際情況做出的調(diào)整，無疑對入住率的提升有較大幫助，同時帶來的是虧損率不斷收窄。
“無論是低端、高端養(yǎng)老機構(gòu)，一定要提高入住率，否則成本計算得再合理企業(yè)也無法長期支撐。”錢京說。
對于北京保利·和熹會來說，61%的入住率意味著已經(jīng)過了及格水平，接下來要向更高的水平發(fā)力。不過，錢京最近又有了新的煩惱。
北京保利·和熹會入住率雖然在上升，但與之相伴隨的是高比例的“進進出出”。“以4月為例，進來10個老人，又出去了8個，凈增2個。”
北京某養(yǎng)老機構(gòu)運營商稱，頻繁進出屬于養(yǎng)老機構(gòu)普遍現(xiàn)象。他指出，由于養(yǎng)老行業(yè)面臨的群體是老年人群，尤其機構(gòu)多是高齡人群，自然死亡、就醫(yī)引發(fā)的搬離情況不可避免。
面對這一狀況，北京保利·和熹會計劃通過提升服務品質(zhì)主動地留住老人。
待解問題
對于北京保利·和熹會來說，還面臨著醫(yī)療資源短缺、支持政策落地難等問題。
在醫(yī)療資源方面，盡管北京保利·和熹會設有安平門診，有常年駐診的全職醫(yī)生，設有999急救站駐點，但醫(yī)保問題始終未能解決。
醫(yī)保問題不解決，人民醫(yī)院、第四福利院等幾位主任醫(yī)師等優(yōu)質(zhì)資源就無法調(diào)動，老年人也就享受不到相應的醫(yī)療服務，對入住率亦有一定影響。
“雖然相關(guān)領導做了不少努力，但醫(yī)療歸衛(wèi)生系統(tǒng)管，醫(yī)保歸人保局管，政策又是國家發(fā)改委制定，幾大系統(tǒng)協(xié)調(diào)起來很難。”錢京一臉無奈地說。
對北京保利·和熹會來說，另一個難點在醫(yī)護方面，缺乏管理人員及護理人員。2012年開業(yè)初期，北京保利·和熹會的醫(yī)護人員招聘的全部是2012年7月畢業(yè)的專業(yè)護士人員。
隨著入住老人以及失能、半失能老人的增多，北京保利·和熹會開始引入養(yǎng)老照護人員?，F(xiàn)在北京保利·和熹會專業(yè)護士和養(yǎng)老照護人員的比例是50∶50。
“養(yǎng)老機構(gòu)是靠服務吃飯的，護理人員服務不到位，養(yǎng)老機構(gòu)就沒法生存，且會加大運營風險，比如在發(fā)生事件時，照護人員可能會導致老人二次損傷。但國內(nèi)護理人員缺口太大。”錢京表示。
保利地產(chǎn)計劃做50個養(yǎng)老項目，以北京保利·和熹會為例，其共有48名照護人員，50個項目需要2400名照護人員。如此規(guī)模的照護團隊僅僅依靠企業(yè)自身培養(yǎng)難以實現(xiàn)。“政府必須引導來做，才能解決日益增加的養(yǎng)老護理員需求。”
另外，目前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展率先在養(yǎng)老用地上開閘。但在錢京看來，土地政策對于養(yǎng)老機構(gòu)來說是充分條件而非必要條件。“要真想做，什么性質(zhì)的土地都可以做，真正的必要條件是政策扶持力度和投資引導。”
北京保利·和熹會定位于民非企業(yè)，按照這一定位，其將獲得一定的補貼資金，包括建設費用補貼及運營補貼。
目前，北京市養(yǎng)老機構(gòu)運營補貼是：自理老人300元/張/月，失能、半失能老人500元/張/月。運營補貼北京保利·和熹會已經(jīng)拿到，“但改建補貼一直沒有音信。”錢京表示。
在改建補貼方面，北京市的標準是按照改建投資總額的30%由市政府固定資產(chǎn)投資予以補助。“和熹會的改建成本共計3000多萬元，按照30%計算有900萬元的補貼，但這部分補貼始終未能到位。”錢京表示，“政府要扶持這個行業(yè)，政策就一定要落地，力度也要加大。”
