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養(yǎng)老30年才回本 養(yǎng)老地產(chǎn)憂現(xiàn)金流
日期：2014-01-29 來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)
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作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),目前,房企險(xiǎn)企等各路資金均瞄準(zhǔn)了養(yǎng)老地產(chǎn)這塊未來(lái)的“藍(lán)海”, 但依然未能探索出一個(gè)成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。業(yè)內(nèi)人士測(cè)算,從已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)看,若計(jì)算土地及前期投入的建安成本,一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)的資金回收期可能長(zhǎng)達(dá)30年。而在漫長(zhǎng)的回收期之中,萬(wàn)一出現(xiàn)資金鏈壓力,如何保障后續(xù)服務(wù)跟進(jìn),依然是個(gè)待解的難題。
去年年底,保利的首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)保利和熹會(huì)運(yùn)營(yíng)“滿周歲”。記者探營(yíng)發(fā)現(xiàn),雖然收費(fèi)相對(duì)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)高昂,且入住率已達(dá)到44%,保利和熹會(huì)每月依然面臨30萬(wàn)元的運(yùn)營(yíng)缺口。 據(jù)保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司副總經(jīng)理錢(qián)京測(cè)算,目前保利和熹會(huì)每個(gè)月的純運(yùn)營(yíng)成本大約在80萬(wàn)元左右,而經(jīng)過(guò)一年的運(yùn)營(yíng),以去年12月的營(yíng)收情況計(jì)算,仍收不抵支,缺口大約在30萬(wàn)元左右。“依照目前的形勢(shì),預(yù)計(jì)到今年年底,入住率達(dá)到65%~70%左右,有望達(dá)到收支平衡。”
房企:現(xiàn)金流壓力較大
國(guó)泰君安證券去年年底公布的養(yǎng)老行業(yè)專題研究指出,根據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè),2020年,我國(guó)60歲以上的老人達(dá)到2.42億人,如果我國(guó)“9073”計(jì)劃能夠順利實(shí)施,即居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老人數(shù)分別占90%、7%、3%的比例,那么,2020年,將有726萬(wàn)老年人居住在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中,而2012年時(shí)僅有381萬(wàn)張床位,這意味著在8年內(nèi),每年需要提供43.1萬(wàn)個(gè)床位。而若按英美兩國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展20年后大約10%老年人入住的比例,每年帶來(lái)的新增養(yǎng)老建筑面積將是2012年住宅銷售面積的6.5%。
收費(fèi)模式也是五花八門(mén),總結(jié)起來(lái)不外乎產(chǎn)權(quán)制、會(huì)員制、抵押制、租金制、月費(fèi)制等。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,目前仍沒(méi)有一個(gè)模式能夠真正作為成熟的盈利模式。而涉足其中的企業(yè)無(wú)不感覺(jué)到巨大的現(xiàn)金流壓力。
國(guó)泰君安研報(bào)舉例稱,2008年開(kāi)園的親和源老年公寓采取會(huì)員制模式,繳納一次性入會(huì)費(fèi)和每年年費(fèi)便可以入住,目前項(xiàng)目出租為主的模式給現(xiàn)金流帶來(lái)很大壓力,中間一度需要出售部分公寓產(chǎn)權(quán)來(lái)獲得資金回流。而萬(wàn)科幸福匯試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目近150套,租售并舉,其中“活躍長(zhǎng)者住宅”面向市場(chǎng)銷售,相較普通商品住宅建造和管理成本更高。
而對(duì)于保利和熹會(huì),一位北京養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)人士向記者算了一筆細(xì)賬:若是把前期保利改建投入的3000萬(wàn)元改造費(fèi)用、原本建設(shè)的土地價(jià)格、建安成本等費(fèi)用計(jì)算在內(nèi),“會(huì)員費(fèi)+每月租金”模式運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)需要30年時(shí)間才能回本。
險(xiǎn)企:養(yǎng)老社區(qū)掛鉤保單
保險(xiǎn)企業(yè)也紛紛圈地成立養(yǎng)老社區(qū)。目前險(xiǎn)企經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)主要有兩種方式,一種是將社區(qū)的入住資格直接跟養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤,在規(guī)定的年齡入住到養(yǎng)老社區(qū);一種是直接租賃的方式,根據(jù)客戶入住需求,將社區(qū)房屋出租。
據(jù)介紹,泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)入住資格直接跟其養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤,購(gòu)買(mǎi)期交或者躉交型養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品,保費(fèi)達(dá)到200萬(wàn)元以上保證有養(yǎng)老社區(qū)的入住資格。
合眾優(yōu)年(武漢)養(yǎng)老社區(qū)則提供了兩種方式讓老人入住。一種是直接租用,第二種方式是將養(yǎng)老社區(qū)的實(shí)物與傳統(tǒng)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品對(duì)接,用房子的租住權(quán)替換傳統(tǒng)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的現(xiàn)金收益。
國(guó)泰君安相關(guān)人士表示,“險(xiǎn)資開(kāi)發(fā)的最大優(yōu)勢(shì)在于養(yǎng)老地產(chǎn)可以有效緩解保險(xiǎn)資金‘長(zhǎng)短錯(cuò)配’的壓力,而其他開(kāi)發(fā)商要長(zhǎng)久占用資金則可能是致命問(wèn)題。”
現(xiàn)象
養(yǎng)老社區(qū)才開(kāi)工 掛鉤保單已開(kāi)賣(mài)
保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示,未來(lái)10年,保利地產(chǎn)計(jì)劃建設(shè)50個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu),每個(gè)機(jī)構(gòu)大約200~300個(gè)床位。這個(gè)宏偉的目標(biāo)后面,將是一筆龐大資金的付出。上述北京養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者,如果按上述床位數(shù)來(lái)估算,50個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最低投入也需要30億元以上,還沒(méi)有計(jì)算土地的成本。
“如果國(guó)家不出臺(tái)養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)惠政策,未來(lái)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的資金壓力十分巨大。”該人士坦言。巨大的資金壓力下,后期醫(yī)療、護(hù)理等養(yǎng)老服務(wù)配套跟進(jìn)的狀況讓人擔(dān)憂。
以出售為主的北京東方太陽(yáng)城采取開(kāi)發(fā)商逐年回購(gòu)產(chǎn)權(quán)的模式,但后續(xù)提供服務(wù)并未“達(dá)標(biāo)”,沒(méi)有看護(hù)服務(wù),且整個(gè)項(xiàng)目的老年客群僅占三成,和一般房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有太大差別。而萬(wàn)科幸福匯也被媒體質(zhì)疑“配套的老年公寓仍未開(kāi)啟”。
而對(duì)于險(xiǎn)企而言,“畫(huà)餅充饑”的感覺(jué)更明顯。“不少險(xiǎn)企的養(yǎng)老社區(qū)仍處于開(kāi)工建設(shè)階段,但都已紛紛開(kāi)始賣(mài)掛鉤的保單,而且保費(fèi)價(jià)格不菲。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō),若看不到成熟社區(qū)出現(xiàn),很難有人真的愿意為未知的社區(qū)埋單。”
而至道地產(chǎn)總經(jīng)理曾遠(yuǎn)明則認(rèn)為這種情況并不奇怪,他表示,在美國(guó),同樣是開(kāi)發(fā)商先進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),運(yùn)營(yíng)商才隨后跟進(jìn)的。他坦言,在模式不成熟和資金壓力下,肯定會(huì)有一批宣稱做養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商最終調(diào)整其產(chǎn)品方向。
