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日期：2013-12-20 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
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記者獨(dú)家獲悉：鑒于目前養(yǎng)老用地暫無(wú)監(jiān)管措施，容易造成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“走樣”，12月6日，北京市國(guó)土資源局(以下簡(jiǎn)稱“北京市國(guó)土局”)暫停養(yǎng)老綜合用地招拍掛。但從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機(jī)構(gòu)將因此獲得項(xiàng)目建設(shè)補(bǔ)貼和運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼等。據(jù)相關(guān)知情人介紹，北京市國(guó)土局暫停招拍掛是想主導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，中國(guó)優(yōu)質(zhì)土地資源稀少，相關(guān)部門推出養(yǎng)老用地時(shí)尤其需要謹(jǐn)慎。加之我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚未形成成熟的運(yùn)作模式，若養(yǎng)老用地“走樣”，也將在一定程度上造成土地資源的浪費(fèi)。
養(yǎng)老用地招拍掛暫停
早在今年4月初，北京市政府就已將事先設(shè)定的100公頃、共計(jì)7塊養(yǎng)老設(shè)施用地指標(biāo)下放給了北京市各區(qū)縣，并由各區(qū)縣自行推動(dòng)。雖然北京市政府表示將降低土地保證金(競(jìng)買底價(jià)的5%)以吸引社會(huì)資本參與養(yǎng)老綜合用地競(jìng)拍，但該100公頃養(yǎng)老設(shè)施用地指標(biāo)最終未能落地，而是僅僅出讓了1塊，余下6塊養(yǎng)老綜合用地并未出讓。
中融人壽保險(xiǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中融人壽”)原監(jiān)事長(zhǎng)王志剛表示，暫停養(yǎng)老用地招拍掛主要是因?yàn)槟壳皣?guó)內(nèi)尚未形成成熟的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，加之養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)、專業(yè)化養(yǎng)老看護(hù)醫(yī)療、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等其他相關(guān)配套條件均不成熟，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)暫不具備完全市場(chǎng)化的生態(tài)環(huán)境。
相反，若待養(yǎng)老機(jī)構(gòu)形成了一個(gè)非常清晰的盈利模式，并配套相關(guān)的專業(yè)服務(wù)等，國(guó)家必將給予大力支持。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在唯一能做的就是把養(yǎng)老生態(tài)環(huán)境營(yíng)造好。
據(jù)一項(xiàng)公開資料顯示，到2050年，中國(guó)老年人口總量將超過(guò)4億，我國(guó)將進(jìn)入深度老齡化階段(即每3個(gè)人中有1個(gè)人需要提供養(yǎng)老服務(wù))，屆時(shí)中國(guó)老年人的消費(fèi)需求將達(dá)到年均5萬(wàn)億元，而社會(huì)上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)只能滿足市場(chǎng)上1%～2%老人的養(yǎng)老需求。
“毋庸置疑，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)是一塊巨大的蛋糕，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也具有自身的屬性特點(diǎn)，居家養(yǎng)老仍是社會(huì)主流的養(yǎng)老模式，建議政府最好用規(guī)劃的思維，即結(jié)合當(dāng)前老年人的實(shí)際需求來(lái)共同規(guī)劃養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)格局，推動(dòng)整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并不是做得越高端就越發(fā)達(dá)。”北京太陽(yáng)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)朱鳳泊在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。
上海親和源股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“親和源”)研究中心副主任王波也對(duì)此次北京市國(guó)土局暫停養(yǎng)老綜合用地招拍掛一事持樂觀態(tài)度。他指出，雖然養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶有商業(yè)屬性，但公益屬性也很強(qiáng)，為保證養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“不變性”和“不走樣”，暫停養(yǎng)老綜合用地招拍掛顯示了相關(guān)政府部門對(duì)待養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的理性態(tài)度。
養(yǎng)老補(bǔ)貼政策先行
由于目前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地主要定性為“住宅類的其他用地”，所以從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機(jī)構(gòu)與企業(yè)在納稅時(shí)，必須按照房地產(chǎn)類稅種進(jìn)行繳納，巨額的稅費(fèi)給養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了巨大的壓力。
另?yè)?jù)了解，盡管北京市國(guó)土局此次在養(yǎng)老用地領(lǐng)域并未取得太大突破，但北京市政府?dāng)M計(jì)劃在運(yùn)營(yíng)和建設(shè)費(fèi)用上為相關(guān)養(yǎng)老企業(yè)提供補(bǔ)貼的消息還是給業(yè)內(nèi)帶來(lái)了利好。
“每張床位的市級(jí)支持標(biāo)準(zhǔn)將達(dá)到2萬(wàn)至2.5萬(wàn)元，相關(guān)養(yǎng)老企業(yè)還將獲得區(qū)級(jí)資金1比1比例的配套支持。這意味著，養(yǎng)老企業(yè)建一張床位就將獲得4萬(wàn)至5萬(wàn)元的財(cái)政補(bǔ)貼，收住老人補(bǔ)貼為500元/月/人。目前北京市海淀區(qū)試點(diǎn)的小型養(yǎng)老模式就是踐行上述政策的經(jīng)典案例。”北京市民政局相關(guān)人士告訴記者。
而相關(guān)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也在積極探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式：“因?yàn)槿鄙俪墒斓倪\(yùn)作模式，更缺少成熟的管理輸出案例，所以針對(duì)‘養(yǎng)老企業(yè)在房屋建完后如何收費(fèi)’的問題，也是需要各養(yǎng)老企業(yè)認(rèn)真考量的。中融人壽采取了資產(chǎn)配置的形式發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，長(zhǎng)期持有養(yǎng)老產(chǎn)品，但具體細(xì)節(jié)目前還需要進(jìn)一步研究。此外，我們也會(huì)研究借鑒泰康人壽與合眾人壽等將保險(xiǎn)產(chǎn)品和養(yǎng)老產(chǎn)品掛鉤的形式。”王志剛說(shuō)。
值得一提的是，盡管北京市國(guó)土局曾首開先例進(jìn)行養(yǎng)老綜合用地招拍掛，但國(guó)土資源部卻對(duì)養(yǎng)老用地是否納入城市規(guī)劃用地未予表態(tài)，“國(guó)土資源部雖然對(duì)下一步有關(guān)養(yǎng)老用地是否將采取招拍掛的形式不予表態(tài)，但也會(huì)持續(xù)關(guān)注該領(lǐng)域的相關(guān)動(dòng)態(tài)，目前就此問題我們內(nèi)部還在進(jìn)一步學(xué)習(xí)與探討中。”國(guó)土資源部某內(nèi)部人士如是說(shuō)。
