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日期：2013-12-18 來(lái)源：《小康·財(cái)智》
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前幾年流行著這么一個(gè)笑話：“一位中國(guó)老太太和一位美國(guó)老太太在天堂里相遇，中國(guó)老太太感慨地說(shuō)：‘我終于在臨終的前一天，攢夠了買房子的錢！’而美國(guó)老太太則說(shuō)：‘我在臨終前一天，終于還清了貸款買房子的錢，但我在房子里已經(jīng)住了50年。”
如今，中國(guó)老太太終于覺得自己可以和美國(guó)老太太交流同樣的心得了，但是沒想到，人家美國(guó)老太太又有新招：“臨終前，我還去法國(guó)吃了頓大餐、到日本洗了個(gè)溫泉……都是銀行給‘報(bào)銷’的。我那50年房齡的老房子也沒啥用了，就抵給銀行了。”
美國(guó)老太太“玩”的，其實(shí)就是近期備受熱議的“倒按揭”。而這個(gè)故事，很可能在不久的將來(lái)也發(fā)生在中國(guó)的養(yǎng)老一族中。
“以房養(yǎng)老”時(shí)間表日漸清晰
一位退休老人，除擁有一套住房外，缺乏或沒有其他養(yǎng)老條件。那么，他可以選擇將房子抵押給金融機(jī)構(gòu)或者其他專門機(jī)構(gòu)，每月從該機(jī)構(gòu)領(lǐng)取一定數(shù)額的生活費(fèi)，用于晚年改善生活之需。而在他去世后，這套房子就由該機(jī)構(gòu)所有或處置。這就是以房養(yǎng)老的“倒按揭”，即“住房反向抵押貸款”模式。這樣的養(yǎng)老方式下，老年人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。
而中國(guó)目前的現(xiàn)狀是，許多人貸款買房，辛苦一生賺錢還貸，到臨近退休才還清貸款，但此時(shí)已無(wú)太多積蓄來(lái)養(yǎng)老。而且，房子很多情況是順理成章地留給子女。這也是中國(guó)人傳統(tǒng)的觀念。
“以房養(yǎng)老”將打破我們的傳統(tǒng)模式。據(jù)了解，這種“倒按揭”的養(yǎng)老模式，在歐美及日本、新加坡等一些國(guó)家，已經(jīng)是一種比較成熟的養(yǎng)老模式。
保險(xiǎn)（放心保）理財(cái)師告訴記者，根據(jù)這種模式進(jìn)行的初步推算，在國(guó)內(nèi)大中城市，如果一位擁有一套200萬(wàn)元房產(chǎn)的65歲老人，采取“倒按揭”的方式，每個(gè)月可以拿到1萬(wàn)元左右的養(yǎng)老金。
其實(shí)，我國(guó)提出“以房養(yǎng)老”的概念也已有10年，并且從2007年開始在北京（樓盤）、上海（樓盤）、南京（樓盤）、杭州（樓盤）等地進(jìn)行過(guò)試點(diǎn)，可惜效果不佳，并未被市場(chǎng)接受。不過(guò)，眼下日益嚴(yán)重的老齡化倒逼“以房養(yǎng)老”再次被提上日程。
近期，幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇就在多場(chǎng)合公開表示，相關(guān)部門已讓保險(xiǎn)公司12月份拿出試點(diǎn)方案，1月份推出相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品。
“以房養(yǎng)老”障礙依然頗多
“時(shí)間表雖然已經(jīng)擬定，但試點(diǎn)方案推出需要一個(gè)過(guò)程，不會(huì)那么順利。”國(guó)家行政學(xué)院公共政策教研室主任竹立家接受記者采訪時(shí)表示，“以房養(yǎng)老”的展開依然會(huì)面臨障礙，導(dǎo)致銀行和保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的參與積極性不太高。
據(jù)記者了解，11月下旬，保監(jiān)會(huì)曾就此事召開了內(nèi)部會(huì)議。那么是什么原因?qū)е卤姸啾ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)興趣缺乏呢？記者通過(guò)采訪了解到：
障礙一：把房子留給子女仍是主流觀念
有房族的北京市民鐘女士還有幾年就要退休，她以“兒女有出息，不會(huì)讓父母賣房養(yǎng)老；兒女沒出息，不會(huì)準(zhǔn)父母賣房養(yǎng)老”表明對(duì)以房養(yǎng)老不看好。“但存方寸地，留與子孫耕，傳統(tǒng)觀念下房產(chǎn)寄托了家庭太多情感，多數(shù)人是過(guò)不了‘觀念坎’的。” 孟曉蘇說(shuō)。
而“以房養(yǎng)老”作為舶來(lái)品，在英法等國(guó)家之所以流行，與高遺產(chǎn)稅有關(guān)。人們?cè)?ldquo;以房養(yǎng)老”和“留房產(chǎn)給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國(guó)現(xiàn)行稅制下，人們沒有動(dòng)力。上海民政部門就曾做過(guò)調(diào)查，結(jié)果顯示高達(dá)90%的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。
障礙二：受70年產(chǎn)權(quán)限制
雖然2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但“自動(dòng)”并不意味著“無(wú)償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。這種不可能在短期內(nèi)掃清的障礙，使得中國(guó)大多數(shù)銀行或者保險(xiǎn)公司出于風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，不會(huì)對(duì)“以房養(yǎng)老”太感興趣。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的變數(shù)不可控也讓各方顧慮重重。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，宏觀調(diào)控下房子蘊(yùn)含的價(jià)值是個(gè)變量，起伏不定難以判斷，這對(duì)保險(xiǎn)公司而言將是不小的風(fēng)險(xiǎn)。“推出這種產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)大、成本收回時(shí)間長(zhǎng)，所以積極性不是很強(qiáng)，這需要國(guó)家在財(cái)政稅收等方面出臺(tái)相應(yīng)的支持政策。”一位保險(xiǎn)公司內(nèi)部人士向記者坦言。
障礙三：評(píng)估不規(guī)范，公正難保證
“以房養(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境。“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。如何保證這些行業(yè)、部門公平、公正地經(jīng)營(yíng)、管理和執(zhí)法，在當(dāng)前是個(gè)極大的挑戰(zhàn)。就拿房地產(chǎn)評(píng)估來(lái)說(shuō)，由于起步較晚，中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場(chǎng)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，有爭(zhēng)議的評(píng)估結(jié)果，尤其對(duì)于弱勢(shì)群體來(lái)說(shuō)，更難以得到及時(shí)、公正、合理的處理。
新模式只屬于小群體
記者了解到，目前成型的“倒按揭”并不會(huì)面向全體老人，而是分步驟分先后的推廣開來(lái)，并且也沒有涉及最有需求的農(nóng)村養(yǎng)老一族。
“我國(guó)房產(chǎn)的性質(zhì)多種多樣，有商品房、保障性住房、小產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村宅基地等等，不同性質(zhì)的房產(chǎn)面臨的問(wèn)題都不一樣，政府應(yīng)對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行細(xì)化調(diào)研之后再出臺(tái)具體細(xì)則。”幸福人壽住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)課題組副組長(zhǎng)曲和磊向記者表示，小產(chǎn)權(quán)房首先是要清理的，農(nóng)村宅基地房屋是無(wú)法確權(quán)的，以上兩種房產(chǎn)性質(zhì)都不會(huì)納入“以房養(yǎng)老”的方案之中。同時(shí)，二三線城市的房屋評(píng)估值相對(duì)較低，房屋價(jià)值幾乎不夠養(yǎng)老，金融機(jī)構(gòu)參與的積極性也不會(huì)太大。
據(jù)記者了解，“以房養(yǎng)老”的此次試點(diǎn)主要涉及一線城市的城鎮(zhèn)住房，農(nóng)村住房暫時(shí)不在試點(diǎn)之內(nèi)。同時(shí)，首要涉及人群多為失獨(dú)和無(wú)子女家庭，且最好具備一定條件。如：
條件一：自有住房并擁有完全產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老家庭必須對(duì)其居住的房屋擁有完全的產(chǎn)權(quán)，才有權(quán)也才有可能對(duì)該房屋做出售、出租或轉(zhuǎn)讓的處置。
條件二：獨(dú)立住房。在以房養(yǎng)老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運(yùn)作，否則，老人亡故后，子女便無(wú)處可居。
條件三：經(jīng)濟(jì)狀況適中。當(dāng)老年人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)基礎(chǔ)甚為雄厚時(shí)，就不會(huì)也不必考慮用房產(chǎn)養(yǎng)老；而老人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)條件較差，或者沒有自己獨(dú)立的房屋，或者房屋的價(jià)值過(guò)低，也很難指望將其作為自己養(yǎng)老的資本。
“以房養(yǎng)老”能否養(yǎng)得起兩老人？
“以房養(yǎng)老可以從一些條件好的老人開始做起來(lái)。”曲和磊建議，比如老人擁有兩套物業(yè)，可以用一套市價(jià)較高的來(lái)抵押獲取收入。“如果兩個(gè)老人只有一套房子，房屋價(jià)值又比較低的話，就不太現(xiàn)實(shí)了。”
那么，究竟要價(jià)值多少的房子才夠兩位老人在北京這樣的大城市以房養(yǎng)老呢？
記者算了一筆賬：以昌平區(qū)為例，在天通苑一套90多平方米的兩房一廳目前的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為200萬(wàn)元，根據(jù)以房養(yǎng)老倡導(dǎo)者孟曉蘇的估算，如果根據(jù)國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)的“抵押式以房養(yǎng)老”計(jì)算：老人若將該房屋參保，每月大約可得到1萬(wàn)元的養(yǎng)老金。
根據(jù)北京目前的消費(fèi)水平，每月1萬(wàn)元的生活費(fèi)供兩位老人生活問(wèn)題應(yīng)該不大。
因此“以房養(yǎng)老”在一線城市推廣可能會(huì)好一些，比如在北京、上海、廣州（樓盤）等，因?yàn)榉績(jī)r(jià)比較高，且還在不斷往上漲，抵完以后對(duì)老年人的生活會(huì)有比較大的改善。
