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借“養(yǎng)老”吸金噱頭多 養(yǎng)老地產(chǎn)名不副實(shí)
日期：2013-06-28 來源：北京商報(bào)
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“如果配套服務(wù)、設(shè)施完善，價(jià)格只要在可接受范圍內(nèi)，我們肯定更愿意選擇養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目而不是去養(yǎng)老院養(yǎng)老。”年近70歲的退休職工老孫告訴北京商報(bào)記者。作為一種新興的、更符合現(xiàn)在老年人需求的養(yǎng)老產(chǎn)品，養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸成為了老年人的新選擇、企業(yè)的新商機(jī)。日前，北京又有包括九華山莊老年公寓在內(nèi)的一批養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目即將投入使用。不過，看似正在繁榮發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上卻暗藏大量名目繁多的“吸金”花樣，原本沖著低廉的租金或售價(jià)去關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的老年人可能正一步步踏入借養(yǎng)老炒作的陷阱。
市場(chǎng)調(diào)查
市場(chǎng)潛力大 各類投資蜂擁而至
據(jù)民政部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，我國60歲以上老年人口已達(dá)19390萬人，占總?cè)丝诘?4.3%，其中65歲及以上人口12714萬人，占總?cè)丝诘?.4%。而且，此前全國老齡委辦公室也曾公布消息稱，預(yù)計(jì)今年年底，中國老年人口總數(shù)將超過2億人，到2025年，這一數(shù)字將突破3億人，2033年將超過4億人，平均每年我國將增加1000萬老年人口。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國有90%的老年人選擇居家養(yǎng)老，約7%的老年人在社區(qū)享受日間照料和托老服務(wù)?？偭勘平?億人的中國老年人，尤其是其中7%愿意選擇居家養(yǎng)老的老年人對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)投資商來說，無疑是一塊難以割舍的蛋糕。
近年來，不少企業(yè)先后進(jìn)軍或涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，證明了該領(lǐng)域確實(shí)存在著豐厚潛在利益。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，目前全國已有23家左右大、中型房企高調(diào)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，其中不乏萬科、保利、遠(yuǎn)洋、綠城、華潤等知名企業(yè)。此外，從去年年底起，泰康人壽和合眾人壽也先后正式對(duì)外宣布，銷售與養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤的養(yǎng)老地產(chǎn)，泰康投資管理的“泰康之家·燕園”日前更正式在北京高調(diào)亮相。“從資金運(yùn)用角度看，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)，相當(dāng)于發(fā)行了30年、50年的長(zhǎng)期企業(yè)債券，同時(shí)又滿足了保險(xiǎn)資金對(duì)長(zhǎng)期、穩(wěn)定收益的需求”。泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升曾明確表示，從產(chǎn)業(yè)鏈看，養(yǎng)老社區(qū)向上銜接醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品，推動(dòng)保險(xiǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)新，同時(shí)帶動(dòng)下游的老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)，能夠極大地延伸和擴(kuò)展壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)有效整合關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。另外，甚至還有一些與地產(chǎn)和保險(xiǎn)無關(guān)的企業(yè)也在布局養(yǎng)老地產(chǎn)，比如中石化今年4月上旬就斥資80億元在四川布局養(yǎng)老項(xiàng)目。
民進(jìn)北京市委副主任李煥喜向北京商報(bào)記者介紹，就北京而言，目前已經(jīng)出現(xiàn)了多個(gè)大型老年社區(qū)，多為房地產(chǎn)引進(jìn)項(xiàng)目，商品化養(yǎng)老住宅整體銷售狀況良好，這一情況表明，社區(qū)內(nèi)的照料型養(yǎng)老住宅建設(shè)和服務(wù)需求在北京確實(shí)是受歡迎的，“在新建社區(qū)中開發(fā)面向老年人真實(shí)需求且住得起的養(yǎng)老社區(qū)是整個(gè)社會(huì)化產(chǎn)業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)體系轉(zhuǎn)型過程中應(yīng)當(dāng)解決的問題之一”。不過，隨著養(yǎng)老地產(chǎn)被越來越多的人所了解，養(yǎng)老地產(chǎn)并未真正滿足大多數(shù)老年人的住房需求、老年社區(qū)中住著大量年輕人等問題也為愈發(fā)火爆的產(chǎn)業(yè)帶來了一絲尷尬。
出租+出售 后期運(yùn)營利潤高
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)介紹稱，除了偏福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)外，目前北京乃至整個(gè)市場(chǎng)上主要存在出租的老年公寓和出售的養(yǎng)老商業(yè)住宅兩種養(yǎng)老地產(chǎn)，一般的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目都將老年公寓租賃作為主流產(chǎn)品，但只進(jìn)行房屋租賃項(xiàng)目肯定無法運(yùn)轉(zhuǎn)，因此開發(fā)商會(huì)在社區(qū)內(nèi)出售一部分養(yǎng)老商業(yè)住宅，目的是為了回籠一部分資金保障項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營。“不論是哪種類型的養(yǎng)老地產(chǎn)，突出后期運(yùn)營、配置符合老年群體的生活、休閑等配套設(shè)施和服務(wù)并靠此提高地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值都是其與一般地產(chǎn)存在的最大差別。”陳國強(qiáng)強(qiáng)調(diào)。
而從開發(fā)商的角度，北京商報(bào)記者了解到，目前養(yǎng)老地產(chǎn)還被分為只建設(shè)不運(yùn)營、不建設(shè)只運(yùn)營和建設(shè)與運(yùn)營相結(jié)合三種運(yùn)營模式。專家稱，目前大多數(shù)投資養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)普遍都希望投身于第三種模式，即開發(fā)商通過開發(fā)住宅，以及服務(wù)、醫(yī)療等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)境，豐富企業(yè)利潤來源，享受相關(guān)增值收入。
實(shí)際上，目前北京確實(shí)有一批企業(yè)將養(yǎng)老公寓租賃作為項(xiàng)目中的主要產(chǎn)品推向市場(chǎng)，并輔助推出一些養(yǎng)老商業(yè)住宅。以位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)的北京太陽城為例，太陽城銷售部工作人員小馬介紹稱，太陽城社區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老住宅分為商品房和養(yǎng)老公寓兩種，商品房已經(jīng)在2008年前全部售出，當(dāng)時(shí)均價(jià)為7000-8000元/平方米，目前消費(fèi)者只能通過購買二手房的形式獲得，價(jià)格在20000元/平方米左右，分為80平方米、160平方米以及180平方米以上三種戶型，短期內(nèi)太陽城內(nèi)估計(jì)也并不會(huì)再出現(xiàn)新的養(yǎng)老商業(yè)住宅項(xiàng)目。而長(zhǎng)期租賃式的老年公寓是太陽城近兩年最主要的產(chǎn)品，小馬說，社區(qū)內(nèi)有四棟供出租的老年公寓，其中有兩棟為養(yǎng)老院使用，另一棟為短期出租早已完成出租，最后一棟長(zhǎng)期出租公寓正在招租，預(yù)計(jì)年底入住。“目前正在招租的老年公寓以5年起租，每5年作為一檔，租戶最多可選擇連租20年。戶型從38平方米到120平方米不等共有21種，精裝修、內(nèi)設(shè)獨(dú)立廚衛(wèi)并提供所有家電。”對(duì)于價(jià)格，小馬以50平方米戶型為例介紹稱，一次性租賃時(shí)間越長(zhǎng)折扣越大，5年21萬元（相當(dāng)于3500元/月）、10年32萬元（相當(dāng)于2667元/月）、15年46萬元（相當(dāng)于2556元/月）、20年58萬元（相當(dāng)于2417元/月），老人健在若需臨時(shí)退租需扣除10%租金作為違約金，但老人去世需退租時(shí)可返還剩余全部費(fèi)用。
值得注意的是，除租金外，租戶還需選擇全程管理和非全程管理兩種模式之一交納管理費(fèi)，對(duì)于生活自理能力較強(qiáng)的老人，可選擇非全程管理，自交物業(yè)、采暖、水電費(fèi)等，物業(yè)費(fèi)6元/平方米，采暖費(fèi)30元/平方米；而選擇全程管理的老人，根據(jù)房屋面積不同每年還需繳納2萬-4萬元管理費(fèi)，包括代繳物業(yè)、采暖、水電等20項(xiàng)費(fèi)用和送餐、預(yù)約醫(yī)院、每周兩次打掃衛(wèi)生、定期更換床單等服務(wù)項(xiàng)目，并加送100度電及10噸水，那么5-20年，租戶或需繳納少則10萬元、多則80萬元管理費(fèi)。小馬稱，以目前預(yù)租情況來看，已有七成完成招租，小面積較受歡迎導(dǎo)致目前朝南的戶型最小只剩86平方米以上的了。
此外，還有一部分“半路出家”的養(yǎng)老地產(chǎn)，以純粹的租賃老年公寓的形式經(jīng)營，直接省去了養(yǎng)老商業(yè)住宅的部分。北京商報(bào)記者從九華山莊老年公寓市場(chǎng)部了解發(fā)現(xiàn)，目前九華山莊將部分酒店轉(zhuǎn)型為了老年公寓，提供75平方米、118平方米和150平方米三種精裝修戶型，以“租金+保證金”的模式租賃，也是從今年年底開始入住。目前九華山莊掛出的租價(jià)為：75平方米1萬元/年，保證金120萬元/戶；118平方米及150平方米均為2萬元/年，保證金160萬元/戶，150平方米僅有朝北戶型。九華山莊老年公寓客戶經(jīng)理馬瑞告訴北京商報(bào)記者，目前租戶也是以5年為一周期，滿5年、10年、15年……最多至30年時(shí)均可選擇退租，退租時(shí)由九華山莊一次性返還剩余租金和保證金，物業(yè)費(fèi)2元/平方米，其他費(fèi)用自付。馬瑞介紹，目前該公寓朝南向僅剩2-5層還有未租房間，118平方米和150平方米戶型各只剩三四套待租。
行業(yè)問題
吸金噱頭多 養(yǎng)老地產(chǎn)名不副實(shí)
雖然養(yǎng)老地產(chǎn)需求旺盛、產(chǎn)品種類層出不窮，伴生的問題也顯而易見。北京商報(bào)記者了解到，目前包括太陽城、九華山莊等在內(nèi)的不少養(yǎng)老公寓項(xiàng)目都提供轉(zhuǎn)租服務(wù)，若租戶既不想退租又不想繼續(xù)使用，可與開發(fā)商一起協(xié)商制定轉(zhuǎn)租方案和價(jià)格。對(duì)此，有部分中介人士及專家就擔(dān)憂稱，租金遠(yuǎn)低于目前北京市場(chǎng)租房?jī)r(jià)格的養(yǎng)老公寓或?qū)⒁虼顺蔀檗D(zhuǎn)租中心，使養(yǎng)老之意變的“有名無實(shí)”。對(duì)此，雖然小馬表示，太陽城要求公寓租戶必須在60歲以上。但仍有業(yè)內(nèi)人士透露，實(shí)際上不論太陽城還是九華山莊，所住年輕人并不在少數(shù)，養(yǎng)老地產(chǎn)其實(shí)大多名不副實(shí)。
其次，目前養(yǎng)老地產(chǎn)紛繁復(fù)雜的產(chǎn)品種類和各種各樣為吸引消費(fèi)者而打出的噱頭，背后其實(shí)存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)。有消費(fèi)者向北京商報(bào)記者透露，日前有位于懷柔區(qū)的某養(yǎng)老院以擴(kuò)建名義開始出售沒有產(chǎn)權(quán)證的養(yǎng)老住宅，價(jià)格為6000元/平方米，該消費(fèi)者雖然被其遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格吸引，希望能為家中老人購置養(yǎng)老地產(chǎn)，但該住房“不靠譜”的背景也讓其擔(dān)憂不已。
另外，北京商報(bào)記者還了解到，不論是租賃還是購買的養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓，雖然租金或購房?jī)r(jià)格普遍低于市場(chǎng)價(jià)，但包括會(huì)員費(fèi)、保證金、管理費(fèi)等各種額外交費(fèi)項(xiàng)目在內(nèi)，消費(fèi)者所付出的費(fèi)用甚至可能還遠(yuǎn)高于社會(huì)其他公益性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或商業(yè)地產(chǎn)、租房項(xiàng)目。
在調(diào)查過程中，北京商報(bào)記者了解到，九華山莊和太陽城的老年公寓均需一次性繳納多年租金或保證金等費(fèi)用，且只能一次性付清，“就算老年人如實(shí)入住不轉(zhuǎn)租，多交納給開發(fā)商若干年的租金和保證金完全可以作為他們運(yùn)營的資本，進(jìn)行后期開發(fā)甚至投資等，為其帶來大量的收益”。陳國強(qiáng)坦言。而北京太陽城集團(tuán)董事會(huì)主席特別助理張華正更曾稱，太陽城2013年將地塊用3：7的方式操作，70%地產(chǎn)做銷售，30%自己持有、經(jīng)營，里面包含各種不同設(shè)施，從銷售到租賃，從服務(wù)費(fèi)用到保證金，開發(fā)商可以分別從這四個(gè)環(huán)節(jié)中獲利，其中保證金等費(fèi)用可以有效為開發(fā)商提供其他配套的融資支持。
不過，也有財(cái)經(jīng)領(lǐng)域業(yè)內(nèi)人士向北京商報(bào)記者透露，少則幾十戶多則幾百上千戶租戶每戶上百萬元的保證金已經(jīng)可以算做大額資金，現(xiàn)在銀行兩年定期存款利率就有3.75%，就算最低存入120萬元，以2年為例，2年后也能獲得4.5萬元的利息，但如果交保證金給開發(fā)商少則5年多則30年，租戶這部分損失還是相當(dāng)明顯的，如果地產(chǎn)商利用這部分資金去進(jìn)行投融資，甚至?xí)в蟹欠Y的嫌疑。“如果地產(chǎn)商要合理合法的收取保證金等類似費(fèi)用又要避免非法集資之嫌的話，最好還是不要用這部分費(fèi)用去融資投資，而是委托銀行等第三方機(jī)構(gòu)凍結(jié)或保存，到期退還給租戶，否則投資融資失敗最終無錢償還給租戶的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)引起更多糾紛。”該業(yè)內(nèi)人士稱。
監(jiān)管缺失 市場(chǎng)發(fā)展錯(cuò)位
對(duì)于剛剛在北京興起的養(yǎng)老地產(chǎn)，各界還存在不少擔(dān)憂和質(zhì)疑之聲。陳國強(qiáng)坦言，目前北京的養(yǎng)老地產(chǎn)真正開始發(fā)展只是近一兩年的事情，規(guī)模小、服務(wù)設(shè)施也并不是非常配套，運(yùn)營模式、規(guī)模和體量與預(yù)期都有差距，很多企業(yè)只尋求盡快投入其中卻沒有充分研究國外經(jīng)驗(yàn)，模式并不成熟，也沒有形成多少成功的案例。因此，對(duì)于目前頗受關(guān)注但處于發(fā)展初期的養(yǎng)老地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為普遍現(xiàn)階段仍存較多困難和問題亟待解決。
首先，李煥喜認(rèn)為目前養(yǎng)老住宅按照商品房模式進(jìn)行開發(fā)，與商品房開發(fā)模式差異不大，因而購買、租住和服務(wù)價(jià)格都居高不下，如東方太陽城毛坯房?jī)r(jià)格就高達(dá)18000-22000元/平方米，中低收入老年群體很難買得起、住得起。就算是租金價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)的老年公寓，也需要繳納實(shí)際上不低于買房總價(jià)的大量保證金。而且，由于總量非常有限，老年群體購買、租賃或者置換養(yǎng)老住宅的來源和渠道都明顯不足。陳國強(qiáng)分析，雖然目前不少企業(yè)都開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，但已經(jīng)運(yùn)營的基本都規(guī)模不大，運(yùn)營模式也不夠成熟，靠后期運(yùn)營提價(jià)有限，因此定位只能是偏向中高端收入老年群體。
其次，民進(jìn)北京市委在向北京市政協(xié)提交的報(bào)告中也提出，目前北京缺乏對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)，養(yǎng)老住宅品種少、服務(wù)設(shè)施不配套，“受制于城市發(fā)展、土地價(jià)格等多種因素，目前的養(yǎng)老住宅建設(shè)沒有科學(xué)規(guī)劃和布局，選址太隨意，基本上是開發(fā)商能在哪兒拿到地就建在哪兒，導(dǎo)致現(xiàn)有養(yǎng)老住宅大多建在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，交通不便，不能滿足老年人的生活需求；另一方面，由于缺乏建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有養(yǎng)老住宅品種太少，難以滿足不同層次的消費(fèi)需求，并且多數(shù)缺乏配套服務(wù)設(shè)施，給老年人生活帶來不便”。李煥喜坦言。
不可否認(rèn)，現(xiàn)在相關(guān)部門對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)管力度并不強(qiáng)，開發(fā)商創(chuàng)造的種類繁多的高風(fēng)險(xiǎn)收費(fèi)模式都成為了地產(chǎn)商在“養(yǎng)老”這個(gè)看似公益的頭銜下吸金的重要手段。陳國強(qiáng)更直言，可能有部分項(xiàng)目不僅無法提供養(yǎng)老住宅應(yīng)有的配套服務(wù)，而且還會(huì)打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)去爭(zhēng)取較低的拿地成本，養(yǎng)老地產(chǎn)最終淪為了一種宣傳策略而非實(shí)際產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。
另外，從政策的角度，民進(jìn)北京市委還指出，目前北京鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老住宅建設(shè)的措施不夠明確，“養(yǎng)老住宅建設(shè)與服務(wù)，不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，而是一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋物質(zhì)保障、照料保障、醫(yī)護(hù)保障等許多方面。由于開發(fā)成本較高、運(yùn)營周期較長(zhǎng)，政府在資金、土地、稅負(fù)、社區(qū)建設(shè)等方面的政策支持還不夠明確，許多養(yǎng)老住宅項(xiàng)目還處于虧損或者微利狀態(tài)，導(dǎo)致社會(huì)資本不敢輕易涉足，至今尚未形成一個(gè)比較成熟、可持續(xù)發(fā)展且能復(fù)制推廣的商業(yè)模式”。李煥喜稱。
專家建言
北京應(yīng)盡快出臺(tái)養(yǎng)老住宅建設(shè)和購買政策
實(shí)際上，北京商報(bào)記者在調(diào)查過十余位60-75歲的中老年人后發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)有養(yǎng)老住宅需求的老年人對(duì)于是以租賃還是購買房屋的方式養(yǎng)老、居住并不在意，對(duì)于他們來說，首要的需求就是及時(shí)的醫(yī)療服務(wù)，其次才是休閑娛樂、交通、價(jià)錢等。有家住海淀區(qū)、月收入5000元以上的60歲左右的老年人告訴北京商報(bào)記者，只要是老年公寓或者住宅附近有三甲醫(yī)院等權(quán)威醫(yī)療機(jī)構(gòu)，有看護(hù)等人員隨叫隨到，交通遠(yuǎn)一些，價(jià)格略高于同等條件商品房或出租房都是可以接受的。
基于目前社會(huì)各個(gè)收入水平老人對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的價(jià)格接受能力不一，但需求基本類似的情況。陳國強(qiáng)建議國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商多借鑒國外成功的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，“養(yǎng)老地產(chǎn)必須要強(qiáng)調(diào)運(yùn)營，強(qiáng)調(diào)針對(duì)老年人提供的相應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)和配套設(shè)施，包括生活、健康醫(yī)療、休閑娛樂等方面，而物業(yè)也要和普通住宅有很大差別。后續(xù)的運(yùn)營管理是長(zhǎng)期的、投資回報(bào)較慢的投資，通過運(yùn)營提高價(jià)值，逐步提高租金、售價(jià)水平，將這部分服務(wù)成本轉(zhuǎn)移到租金和售價(jià)中來，才是養(yǎng)老地產(chǎn)普遍應(yīng)走的發(fā)展道路”。陳國強(qiáng)表示。
而對(duì)于政府層面，民進(jìn)北京市委首先建議北京盡快出臺(tái)和完善養(yǎng)老住宅建設(shè)和購買政策。李煥喜表示，除了一般養(yǎng)老商業(yè)住宅和養(yǎng)老公寓之外，政府也應(yīng)面向中低收入老年人群及其家庭，出臺(tái)類似于“兩限房”、“廉租房”性質(zhì)的養(yǎng)老住宅優(yōu)惠政策，既要考慮通過一定的政策支持，鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)適度集中的商業(yè)性質(zhì)的養(yǎng)老住宅小區(qū)，以滿足不同層次的市場(chǎng)需求；也應(yīng)考慮在新建或改建小區(qū)中，合理配建一定比例的政策性養(yǎng)老住宅戶型，以滿足一部分老年人在居民社區(qū)居家養(yǎng)老的需求；還應(yīng)逐步建立合理的貸款和融資渠道，簡(jiǎn)化貸款手續(xù),建立相應(yīng)的社會(huì)保障體系，為目標(biāo)消費(fèi)群體的購買和租用提供方便。此外，還可探索多樣化的購房和租房方式，在房屋置換、以租代售、出售居住權(quán)等方面出臺(tái)相應(yīng)政策和規(guī)定。
其次，對(duì)于養(yǎng)老住宅建設(shè)規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)缺失的問題，民進(jìn)北京市委建議，應(yīng)考慮不同層次的消費(fèi)需求，盡快制定北京市養(yǎng)老住宅建筑設(shè)計(jì)地方標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建立關(guān)于服務(wù)和價(jià)格的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)構(gòu)建居家護(hù)理、日常服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療等服務(wù)體系，逐步規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)化市場(chǎng)。
另外，針對(duì)引導(dǎo)社會(huì)資本方面，李煥喜還表示，目前可通過城市建設(shè)規(guī)劃、土地出讓金用途管理等，引導(dǎo)社會(huì)資本集中開發(fā)養(yǎng)老住宅社區(qū)，或在新社區(qū)建設(shè)中適當(dāng)配置一定比例的養(yǎng)老住宅戶型。據(jù)悉，今年2月，中投發(fā)展有限公司以總價(jià)4.62億元成功中標(biāo)北京密云一家包含養(yǎng)老功能的居住用地，打破了養(yǎng)老用地多年“難產(chǎn)”的局面，雖然北京市已經(jīng)將養(yǎng)老用地放在了招拍掛的舞臺(tái)上，但有消息稱，北京市國土資源局表示暫時(shí)不會(huì)馬上再推養(yǎng)老綜合用地。
陳國強(qiáng)認(rèn)為政府盡快落實(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在土地出讓金和稅費(fèi)等政策上與一般常規(guī)商業(yè)住宅用地差異化的鼓勵(lì)導(dǎo)向非常必要，“在養(yǎng)老住宅開發(fā)過程中，政府應(yīng)考慮養(yǎng)老住宅帶有一定公益性，對(duì)土地出讓金及各種稅費(fèi)等給予一定程度的優(yōu)惠或減免，同時(shí)增加融資渠道支持養(yǎng)老住宅的開發(fā)和運(yùn)營”。李煥喜表示。
不過，對(duì)于社會(huì)和業(yè)內(nèi)都擔(dān)心的開發(fā)商以養(yǎng)老地產(chǎn)作為噱頭實(shí)則發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的問題，陳國強(qiáng)堅(jiān)稱還應(yīng)制定嚴(yán)格有效的評(píng)價(jià)、進(jìn)出機(jī)制和監(jiān)管體系，“選擇和確定一批優(yōu)秀企業(yè)作為試點(diǎn)進(jìn)入養(yǎng)老住宅建設(shè)領(lǐng)域，通過示范效應(yīng)，增強(qiáng)企業(yè)投資養(yǎng)老住宅開發(fā)的信心。對(duì)于違規(guī)企業(yè)，則應(yīng)建立退出和問責(zé)機(jī)制”。
