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借“養(yǎng)老”吸金噱頭多 養(yǎng)老地產(chǎn)名不副實(shí)
日期：2013-06-28 來(lái)源：北京商報(bào)
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“如果配套服務(wù)、設(shè)施完善，價(jià)格只要在可接受范圍內(nèi)，我們肯定更愿意選擇養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目而不是去養(yǎng)老院養(yǎng)老。”年近70歲的退休職工老孫告訴北京商報(bào)記者。作為一種新興的、更符合現(xiàn)在老年人需求的養(yǎng)老產(chǎn)品，養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸成為了老年人的新選擇、企業(yè)的新商機(jī)。日前，北京又有包括九華山莊老年公寓在內(nèi)的一批養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目即將投入使用。不過(guò)，看似正在繁榮發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上卻暗藏大量名目繁多的“吸金”花樣，原本沖著低廉的租金或售價(jià)去關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的老年人可能正一步步踏入借養(yǎng)老炒作的陷阱。
市場(chǎng)調(diào)查
市場(chǎng)潛力大 各類投資蜂擁而至
據(jù)民政部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，我國(guó)60歲以上老年人口已達(dá)19390萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?4.3%，其中65歲及以上人口12714萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?.4%。而且，此前全國(guó)老齡委辦公室也曾公布消息稱，預(yù)計(jì)今年年底，中國(guó)老年人口總數(shù)將超過(guò)2億人，到2025年，這一數(shù)字將突破3億人，2033年將超過(guò)4億人，平均每年我國(guó)將增加1000萬(wàn)老年人口。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)有90%的老年人選擇居家養(yǎng)老，約7%的老年人在社區(qū)享受日間照料和托老服務(wù)?？偭勘平?億人的中國(guó)老年人，尤其是其中7%愿意選擇居家養(yǎng)老的老年人對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)投資商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一塊難以割舍的蛋糕。
近年來(lái)，不少企業(yè)先后進(jìn)軍或涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，證明了該領(lǐng)域確實(shí)存在著豐厚潛在利益。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有23家左右大、中型房企高調(diào)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，其中不乏萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、綠城、華潤(rùn)等知名企業(yè)。此外，從去年年底起，泰康人壽和合眾人壽也先后正式對(duì)外宣布，銷售與養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤的養(yǎng)老地產(chǎn)，泰康投資管理的“泰康之家·燕園”日前更正式在北京高調(diào)亮相。“從資金運(yùn)用角度看，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)，相當(dāng)于發(fā)行了30年、50年的長(zhǎng)期企業(yè)債券，同時(shí)又滿足了保險(xiǎn)資金對(duì)長(zhǎng)期、穩(wěn)定收益的需求”。泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升曾明確表示，從產(chǎn)業(yè)鏈看，養(yǎng)老社區(qū)向上銜接醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品，推動(dòng)保險(xiǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)新，同時(shí)帶動(dòng)下游的老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)，能夠極大地延伸和擴(kuò)展壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)有效整合關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。另外，甚至還有一些與地產(chǎn)和保險(xiǎn)無(wú)關(guān)的企業(yè)也在布局養(yǎng)老地產(chǎn)，比如中石化今年4月上旬就斥資80億元在四川布局養(yǎng)老項(xiàng)目。
民進(jìn)北京市委副主任李煥喜向北京商報(bào)記者介紹，就北京而言，目前已經(jīng)出現(xiàn)了多個(gè)大型老年社區(qū)，多為房地產(chǎn)引進(jìn)項(xiàng)目，商品化養(yǎng)老住宅整體銷售狀況良好，這一情況表明，社區(qū)內(nèi)的照料型養(yǎng)老住宅建設(shè)和服務(wù)需求在北京確實(shí)是受歡迎的，“在新建社區(qū)中開(kāi)發(fā)面向老年人真實(shí)需求且住得起的養(yǎng)老社區(qū)是整個(gè)社會(huì)化產(chǎn)業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)體系轉(zhuǎn)型過(guò)程中應(yīng)當(dāng)解決的問(wèn)題之一”。不過(guò)，隨著養(yǎng)老地產(chǎn)被越來(lái)越多的人所了解，養(yǎng)老地產(chǎn)并未真正滿足大多數(shù)老年人的住房需求、老年社區(qū)中住著大量年輕人等問(wèn)題也為愈發(fā)火爆的產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了一絲尷尬。
出租+出售 后期運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)高
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)介紹稱，除了偏福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)外，目前北京乃至整個(gè)市場(chǎng)上主要存在出租的老年公寓和出售的養(yǎng)老商業(yè)住宅兩種養(yǎng)老地產(chǎn)，一般的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目都將老年公寓租賃作為主流產(chǎn)品，但只進(jìn)行房屋租賃項(xiàng)目肯定無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)，因此開(kāi)發(fā)商會(huì)在社區(qū)內(nèi)出售一部分養(yǎng)老商業(yè)住宅，目的是為了回籠一部分資金保障項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)。“不論是哪種類型的養(yǎng)老地產(chǎn)，突出后期運(yùn)營(yíng)、配置符合老年群體的生活、休閑等配套設(shè)施和服務(wù)并靠此提高地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值都是其與一般地產(chǎn)存在的最大差別。”陳國(guó)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)。
而從開(kāi)發(fā)商的角度，北京商報(bào)記者了解到，目前養(yǎng)老地產(chǎn)還被分為只建設(shè)不運(yùn)營(yíng)、不建設(shè)只運(yùn)營(yíng)和建設(shè)與運(yùn)營(yíng)相結(jié)合三種運(yùn)營(yíng)模式。專家稱，目前大多數(shù)投資養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)普遍都希望投身于第三種模式，即開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)住宅，以及服務(wù)、醫(yī)療等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)境，豐富企業(yè)利潤(rùn)來(lái)源，享受相關(guān)增值收入。
實(shí)際上，目前北京確實(shí)有一批企業(yè)將養(yǎng)老公寓租賃作為項(xiàng)目中的主要產(chǎn)品推向市場(chǎng)，并輔助推出一些養(yǎng)老商業(yè)住宅。以位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)的北京太陽(yáng)城為例，太陽(yáng)城銷售部工作人員小馬介紹稱，太陽(yáng)城社區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老住宅分為商品房和養(yǎng)老公寓兩種，商品房已經(jīng)在2008年前全部售出，當(dāng)時(shí)均價(jià)為7000-8000元/平方米，目前消費(fèi)者只能通過(guò)購(gòu)買二手房的形式獲得，價(jià)格在20000元/平方米左右，分為80平方米、160平方米以及180平方米以上三種戶型，短期內(nèi)太陽(yáng)城內(nèi)估計(jì)也并不會(huì)再出現(xiàn)新的養(yǎng)老商業(yè)住宅項(xiàng)目。而長(zhǎng)期租賃式的老年公寓是太陽(yáng)城近兩年最主要的產(chǎn)品，小馬說(shuō)，社區(qū)內(nèi)有四棟供出租的老年公寓，其中有兩棟為養(yǎng)老院使用，另一棟為短期出租早已完成出租，最后一棟長(zhǎng)期出租公寓正在招租，預(yù)計(jì)年底入住。“目前正在招租的老年公寓以5年起租，每5年作為一檔，租戶最多可選擇連租20年。戶型從38平方米到120平方米不等共有21種，精裝修、內(nèi)設(shè)獨(dú)立廚衛(wèi)并提供所有家電。”對(duì)于價(jià)格，小馬以50平方米戶型為例介紹稱，一次性租賃時(shí)間越長(zhǎng)折扣越大，5年21萬(wàn)元（相當(dāng)于3500元/月）、10年32萬(wàn)元（相當(dāng)于2667元/月）、15年46萬(wàn)元（相當(dāng)于2556元/月）、20年58萬(wàn)元（相當(dāng)于2417元/月），老人健在若需臨時(shí)退租需扣除10%租金作為違約金，但老人去世需退租時(shí)可返還剩余全部費(fèi)用。
值得注意的是，除租金外，租戶還需選擇全程管理和非全程管理兩種模式之一交納管理費(fèi)，對(duì)于生活自理能力較強(qiáng)的老人，可選擇非全程管理，自交物業(yè)、采暖、水電費(fèi)等，物業(yè)費(fèi)6元/平方米，采暖費(fèi)30元/平方米；而選擇全程管理的老人，根據(jù)房屋面積不同每年還需繳納2萬(wàn)-4萬(wàn)元管理費(fèi)，包括代繳物業(yè)、采暖、水電等20項(xiàng)費(fèi)用和送餐、預(yù)約醫(yī)院、每周兩次打掃衛(wèi)生、定期更換床單等服務(wù)項(xiàng)目，并加送100度電及10噸水，那么5-20年，租戶或需繳納少則10萬(wàn)元、多則80萬(wàn)元管理費(fèi)。小馬稱，以目前預(yù)租情況來(lái)看，已有七成完成招租，小面積較受歡迎導(dǎo)致目前朝南的戶型最小只剩86平方米以上的了。
此外，還有一部分“半路出家”的養(yǎng)老地產(chǎn)，以純粹的租賃老年公寓的形式經(jīng)營(yíng)，直接省去了養(yǎng)老商業(yè)住宅的部分。北京商報(bào)記者從九華山莊老年公寓市場(chǎng)部了解發(fā)現(xiàn)，目前九華山莊將部分酒店轉(zhuǎn)型為了老年公寓，提供75平方米、118平方米和150平方米三種精裝修戶型，以“租金+保證金”的模式租賃，也是從今年年底開(kāi)始入住。目前九華山莊掛出的租價(jià)為：75平方米1萬(wàn)元/年，保證金120萬(wàn)元/戶；118平方米及150平方米均為2萬(wàn)元/年，保證金160萬(wàn)元/戶，150平方米僅有朝北戶型。九華山莊老年公寓客戶經(jīng)理馬瑞告訴北京商報(bào)記者，目前租戶也是以5年為一周期，滿5年、10年、15年……最多至30年時(shí)均可選擇退租，退租時(shí)由九華山莊一次性返還剩余租金和保證金，物業(yè)費(fèi)2元/平方米，其他費(fèi)用自付。馬瑞介紹，目前該公寓朝南向僅剩2-5層還有未租房間，118平方米和150平方米戶型各只剩三四套待租。
行業(yè)問(wèn)題
吸金噱頭多 養(yǎng)老地產(chǎn)名不副實(shí)
雖然養(yǎng)老地產(chǎn)需求旺盛、產(chǎn)品種類層出不窮，伴生的問(wèn)題也顯而易見(jiàn)。北京商報(bào)記者了解到，目前包括太陽(yáng)城、九華山莊等在內(nèi)的不少養(yǎng)老公寓項(xiàng)目都提供轉(zhuǎn)租服務(wù)，若租戶既不想退租又不想繼續(xù)使用，可與開(kāi)發(fā)商一起協(xié)商制定轉(zhuǎn)租方案和價(jià)格。對(duì)此，有部分中介人士及專家就擔(dān)憂稱，租金遠(yuǎn)低于目前北京市場(chǎng)租房?jī)r(jià)格的養(yǎng)老公寓或?qū)⒁虼顺蔀檗D(zhuǎn)租中心，使養(yǎng)老之意變的“有名無(wú)實(shí)”。對(duì)此，雖然小馬表示，太陽(yáng)城要求公寓租戶必須在60歲以上。但仍有業(yè)內(nèi)人士透露，實(shí)際上不論太陽(yáng)城還是九華山莊，所住年輕人并不在少數(shù)，養(yǎng)老地產(chǎn)其實(shí)大多名不副實(shí)。
其次，目前養(yǎng)老地產(chǎn)紛繁復(fù)雜的產(chǎn)品種類和各種各樣為吸引消費(fèi)者而打出的噱頭，背后其實(shí)存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)。有消費(fèi)者向北京商報(bào)記者透露，日前有位于懷柔區(qū)的某養(yǎng)老院以擴(kuò)建名義開(kāi)始出售沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的養(yǎng)老住宅，價(jià)格為6000元/平方米，該消費(fèi)者雖然被其遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格吸引，希望能為家中老人購(gòu)置養(yǎng)老地產(chǎn)，但該住房“不靠譜”的背景也讓其擔(dān)憂不已。
另外，北京商報(bào)記者還了解到，不論是租賃還是購(gòu)買的養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓，雖然租金或購(gòu)房?jī)r(jià)格普遍低于市場(chǎng)價(jià)，但包括會(huì)員費(fèi)、保證金、管理費(fèi)等各種額外交費(fèi)項(xiàng)目在內(nèi)，消費(fèi)者所付出的費(fèi)用甚至可能還遠(yuǎn)高于社會(huì)其他公益性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或商業(yè)地產(chǎn)、租房項(xiàng)目。
在調(diào)查過(guò)程中，北京商報(bào)記者了解到，九華山莊和太陽(yáng)城的老年公寓均需一次性繳納多年租金或保證金等費(fèi)用，且只能一次性付清，“就算老年人如實(shí)入住不轉(zhuǎn)租，多交納給開(kāi)發(fā)商若干年的租金和保證金完全可以作為他們運(yùn)營(yíng)的資本，進(jìn)行后期開(kāi)發(fā)甚至投資等，為其帶來(lái)大量的收益”。陳國(guó)強(qiáng)坦言。而北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事會(huì)主席特別助理張華正更曾稱，太陽(yáng)城2013年將地塊用3：7的方式操作，70%地產(chǎn)做銷售，30%自己持有、經(jīng)營(yíng)，里面包含各種不同設(shè)施，從銷售到租賃，從服務(wù)費(fèi)用到保證金，開(kāi)發(fā)商可以分別從這四個(gè)環(huán)節(jié)中獲利，其中保證金等費(fèi)用可以有效為開(kāi)發(fā)商提供其他配套的融資支持。
不過(guò)，也有財(cái)經(jīng)領(lǐng)域業(yè)內(nèi)人士向北京商報(bào)記者透露，少則幾十戶多則幾百上千戶租戶每戶上百萬(wàn)元的保證金已經(jīng)可以算做大額資金，現(xiàn)在銀行兩年定期存款利率就有3.75%，就算最低存入120萬(wàn)元，以2年為例，2年后也能獲得4.5萬(wàn)元的利息，但如果交保證金給開(kāi)發(fā)商少則5年多則30年，租戶這部分損失還是相當(dāng)明顯的，如果地產(chǎn)商利用這部分資金去進(jìn)行投融資，甚至?xí)в蟹欠Y的嫌疑。“如果地產(chǎn)商要合理合法的收取保證金等類似費(fèi)用又要避免非法集資之嫌的話，最好還是不要用這部分費(fèi)用去融資投資，而是委托銀行等第三方機(jī)構(gòu)凍結(jié)或保存，到期退還給租戶，否則投資融資失敗最終無(wú)錢償還給租戶的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)引起更多糾紛。”該業(yè)內(nèi)人士稱。
監(jiān)管缺失 市場(chǎng)發(fā)展錯(cuò)位
對(duì)于剛剛在北京興起的養(yǎng)老地產(chǎn)，各界還存在不少擔(dān)憂和質(zhì)疑之聲。陳國(guó)強(qiáng)坦言，目前北京的養(yǎng)老地產(chǎn)真正開(kāi)始發(fā)展只是近一兩年的事情，規(guī)模小、服務(wù)設(shè)施也并不是非常配套，運(yùn)營(yíng)模式、規(guī)模和體量與預(yù)期都有差距，很多企業(yè)只尋求盡快投入其中卻沒(méi)有充分研究國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，模式并不成熟，也沒(méi)有形成多少成功的案例。因此，對(duì)于目前頗受關(guān)注但處于發(fā)展初期的養(yǎng)老地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為普遍現(xiàn)階段仍存較多困難和問(wèn)題亟待解決。
首先，李煥喜認(rèn)為目前養(yǎng)老住宅按照商品房模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，與商品房開(kāi)發(fā)模式差異不大，因而購(gòu)買、租住和服務(wù)價(jià)格都居高不下，如東方太陽(yáng)城毛坯房?jī)r(jià)格就高達(dá)18000-22000元/平方米，中低收入老年群體很難買得起、住得起。就算是租金價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)的老年公寓，也需要繳納實(shí)際上不低于買房總價(jià)的大量保證金。而且，由于總量非常有限，老年群體購(gòu)買、租賃或者置換養(yǎng)老住宅的來(lái)源和渠道都明顯不足。陳國(guó)強(qiáng)分析，雖然目前不少企業(yè)都開(kāi)始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，但已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的基本都規(guī)模不大，運(yùn)營(yíng)模式也不夠成熟，靠后期運(yùn)營(yíng)提價(jià)有限，因此定位只能是偏向中高端收入老年群體。
其次，民進(jìn)北京市委在向北京市政協(xié)提交的報(bào)告中也提出，目前北京缺乏對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)，養(yǎng)老住宅品種少、服務(wù)設(shè)施不配套，“受制于城市發(fā)展、土地價(jià)格等多種因素，目前的養(yǎng)老住宅建設(shè)沒(méi)有科學(xué)規(guī)劃和布局，選址太隨意，基本上是開(kāi)發(fā)商能在哪兒拿到地就建在哪兒，導(dǎo)致現(xiàn)有養(yǎng)老住宅大多建在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，交通不便，不能滿足老年人的生活需求；另一方面，由于缺乏建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有養(yǎng)老住宅品種太少，難以滿足不同層次的消費(fèi)需求，并且多數(shù)缺乏配套服務(wù)設(shè)施，給老年人生活帶來(lái)不便”。李煥喜坦言。
不可否認(rèn)，現(xiàn)在相關(guān)部門對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)管力度并不強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造的種類繁多的高風(fēng)險(xiǎn)收費(fèi)模式都成為了地產(chǎn)商在“養(yǎng)老”這個(gè)看似公益的頭銜下吸金的重要手段。陳國(guó)強(qiáng)更直言，可能有部分項(xiàng)目不僅無(wú)法提供養(yǎng)老住宅應(yīng)有的配套服務(wù)，而且還會(huì)打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)去爭(zhēng)取較低的拿地成本，養(yǎng)老地產(chǎn)最終淪為了一種宣傳策略而非實(shí)際產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。
另外，從政策的角度，民進(jìn)北京市委還指出，目前北京鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老住宅建設(shè)的措施不夠明確，“養(yǎng)老住宅建設(shè)與服務(wù)，不同于一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋物質(zhì)保障、照料保障、醫(yī)護(hù)保障等許多方面。由于開(kāi)發(fā)成本較高、運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，政府在資金、土地、稅負(fù)、社區(qū)建設(shè)等方面的政策支持還不夠明確，許多養(yǎng)老住宅項(xiàng)目還處于虧損或者微利狀態(tài)，導(dǎo)致社會(huì)資本不敢輕易涉足，至今尚未形成一個(gè)比較成熟、可持續(xù)發(fā)展且能復(fù)制推廣的商業(yè)模式”。李煥喜稱。
專家建言
北京應(yīng)盡快出臺(tái)養(yǎng)老住宅建設(shè)和購(gòu)買政策
實(shí)際上，北京商報(bào)記者在調(diào)查過(guò)十余位60-75歲的中老年人后發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)有養(yǎng)老住宅需求的老年人對(duì)于是以租賃還是購(gòu)買房屋的方式養(yǎng)老、居住并不在意，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，首要的需求就是及時(shí)的醫(yī)療服務(wù)，其次才是休閑娛樂(lè)、交通、價(jià)錢等。有家住海淀區(qū)、月收入5000元以上的60歲左右的老年人告訴北京商報(bào)記者，只要是老年公寓或者住宅附近有三甲醫(yī)院等權(quán)威醫(yī)療機(jī)構(gòu)，有看護(hù)等人員隨叫隨到，交通遠(yuǎn)一些，價(jià)格略高于同等條件商品房或出租房都是可以接受的。
基于目前社會(huì)各個(gè)收入水平老人對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的價(jià)格接受能力不一，但需求基本類似的情況。陳國(guó)強(qiáng)建議國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多借鑒國(guó)外成功的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，“養(yǎng)老地產(chǎn)必須要強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)，強(qiáng)調(diào)針對(duì)老年人提供的相應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)和配套設(shè)施，包括生活、健康醫(yī)療、休閑娛樂(lè)等方面，而物業(yè)也要和普通住宅有很大差別。后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理是長(zhǎng)期的、投資回報(bào)較慢的投資，通過(guò)運(yùn)營(yíng)提高價(jià)值，逐步提高租金、售價(jià)水平，將這部分服務(wù)成本轉(zhuǎn)移到租金和售價(jià)中來(lái)，才是養(yǎng)老地產(chǎn)普遍應(yīng)走的發(fā)展道路”。陳國(guó)強(qiáng)表示。
而對(duì)于政府層面，民進(jìn)北京市委首先建議北京盡快出臺(tái)和完善養(yǎng)老住宅建設(shè)和購(gòu)買政策。李煥喜表示，除了一般養(yǎng)老商業(yè)住宅和養(yǎng)老公寓之外，政府也應(yīng)面向中低收入老年人群及其家庭，出臺(tái)類似于“兩限房”、“廉租房”性質(zhì)的養(yǎng)老住宅優(yōu)惠政策，既要考慮通過(guò)一定的政策支持，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)適度集中的商業(yè)性質(zhì)的養(yǎng)老住宅小區(qū)，以滿足不同層次的市場(chǎng)需求；也應(yīng)考慮在新建或改建小區(qū)中，合理配建一定比例的政策性養(yǎng)老住宅戶型，以滿足一部分老年人在居民社區(qū)居家養(yǎng)老的需求；還應(yīng)逐步建立合理的貸款和融資渠道，簡(jiǎn)化貸款手續(xù),建立相應(yīng)的社會(huì)保障體系，為目標(biāo)消費(fèi)群體的購(gòu)買和租用提供方便。此外，還可探索多樣化的購(gòu)房和租房方式，在房屋置換、以租代售、出售居住權(quán)等方面出臺(tái)相應(yīng)政策和規(guī)定。
其次，對(duì)于養(yǎng)老住宅建設(shè)規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)缺失的問(wèn)題，民進(jìn)北京市委建議，應(yīng)考慮不同層次的消費(fèi)需求，盡快制定北京市養(yǎng)老住宅建筑設(shè)計(jì)地方標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建立關(guān)于服務(wù)和價(jià)格的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)構(gòu)建居家護(hù)理、日常服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療等服務(wù)體系，逐步規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)化市場(chǎng)。
另外，針對(duì)引導(dǎo)社會(huì)資本方面，李煥喜還表示，目前可通過(guò)城市建設(shè)規(guī)劃、土地出讓金用途管理等，引導(dǎo)社會(huì)資本集中開(kāi)發(fā)養(yǎng)老住宅社區(qū)，或在新社區(qū)建設(shè)中適當(dāng)配置一定比例的養(yǎng)老住宅戶型。據(jù)悉，今年2月，中投發(fā)展有限公司以總價(jià)4.62億元成功中標(biāo)北京密云一家包含養(yǎng)老功能的居住用地，打破了養(yǎng)老用地多年“難產(chǎn)”的局面，雖然北京市已經(jīng)將養(yǎng)老用地放在了招拍掛的舞臺(tái)上，但有消息稱，北京市國(guó)土資源局表示暫時(shí)不會(huì)馬上再推養(yǎng)老綜合用地。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為政府盡快落實(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在土地出讓金和稅費(fèi)等政策上與一般常規(guī)商業(yè)住宅用地差異化的鼓勵(lì)導(dǎo)向非常必要，“在養(yǎng)老住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中，政府應(yīng)考慮養(yǎng)老住宅帶有一定公益性，對(duì)土地出讓金及各種稅費(fèi)等給予一定程度的優(yōu)惠或減免，同時(shí)增加融資渠道支持養(yǎng)老住宅的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)”。李煥喜表示。
不過(guò)，對(duì)于社會(huì)和業(yè)內(nèi)都擔(dān)心的開(kāi)發(fā)商以養(yǎng)老地產(chǎn)作為噱頭實(shí)則發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題，陳國(guó)強(qiáng)堅(jiān)稱還應(yīng)制定嚴(yán)格有效的評(píng)價(jià)、進(jìn)出機(jī)制和監(jiān)管體系，“選擇和確定一批優(yōu)秀企業(yè)作為試點(diǎn)進(jìn)入養(yǎng)老住宅建設(shè)領(lǐng)域，通過(guò)示范效應(yīng)，增強(qiáng)企業(yè)投資養(yǎng)老住宅開(kāi)發(fā)的信心。對(duì)于違規(guī)企業(yè)，則應(yīng)建立退出和問(wèn)責(zé)機(jī)制”。
