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舶來品“以房養(yǎng)老”如何落地
日期：2013-06-05 來源：中國房地產(chǎn)報(bào)
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國內(nèi)發(fā)展停滯 局限因素多
記者：“以房養(yǎng)老”進(jìn)入中國后一直處于停滯狀態(tài)，各位嘉賓怎么看待這一現(xiàn)狀？
王玨林（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原副主任）：養(yǎng)老形勢的發(fā)展和老人所處的現(xiàn)實(shí)環(huán)境，使“以房養(yǎng)老”有了一定空間，但是具體的體現(xiàn)形式是不是只有“倒按揭”值得我們思考。
陳金保（經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、財(cái)經(jīng)評論員）：中國養(yǎng)老必須是多元化養(yǎng)老，“以房養(yǎng)老”只能是養(yǎng)老的一種補(bǔ)充形式，而且占的比例不會(huì)大。由于種種局限因素，“倒按揭”要發(fā)展起來還有很長一段路要走。
郝演蘇（中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長）：現(xiàn)在發(fā)展“倒按揭”養(yǎng)老主要是大環(huán)境不成熟。
王建文（北京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)政策法規(guī)專業(yè)委員會(huì)委員）：對這個(gè)問題我也不是很樂觀，開展“以房養(yǎng)老”需要金融機(jī)構(gòu)推動(dòng)。目前的形勢下，銀行開展這個(gè)業(yè)務(wù)興趣點(diǎn)不大。
曾遠(yuǎn)明（至道地產(chǎn)總經(jīng)理）：目前，我們的老年人群體還只是 30后、40后，一定要等到 50后、60后這個(gè)對養(yǎng)老有一定高品質(zhì)需求的群體起來，養(yǎng)老地產(chǎn)市場才能有效地發(fā)育起來，這是發(fā)展“以房養(yǎng)老”的基礎(chǔ)。然后，市場要有良好的養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品供應(yīng)，而這種產(chǎn)品又取得了市場的成功，在這種情況下再通過金融工具解決。
記者：如王律師所言，很多觀點(diǎn)都認(rèn)為，推行按揭養(yǎng)老最大的阻力來自金融機(jī)構(gòu)，怎樣才能解決這些問題？
王建文：對銀行來說，它們有信托、信貸、理財(cái)這些利潤大風(fēng)險(xiǎn)小的產(chǎn)品，而且它們的業(yè)務(wù)太好做了，要讓它們自主去選擇投資風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)都比較大的“以房養(yǎng)老”是不太現(xiàn)實(shí)的。還有一個(gè)客觀存在的問題是，宏觀政策不斷調(diào)整。對銀行來說，我可能剛做完?duì)I銷推廣就又出現(xiàn)了變動(dòng)。作為一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)，站在風(fēng)險(xiǎn)管控的角度考慮，它的積極性就不會(huì)太高。
即便是銀行從社會(huì)責(zé)任感角度出發(fā)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，它們也會(huì)提高業(yè)務(wù)門檻。像之前中信銀行推出的養(yǎng)老按揭產(chǎn)品，條條框框太多，真正需要的人不符合要求，符合要求的人又沒有需要。我覺得聊勝于無。
陳金保：是的，對銀行來說，開展“倒按揭”養(yǎng)老有太多不可控性。金融機(jī)構(gòu)對未知領(lǐng)域大都持觀望態(tài)度。中信銀行開展養(yǎng)老按揭產(chǎn)品的時(shí)候，為規(guī)避 70年產(chǎn)權(quán)做了很多限制。但是據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測，70年產(chǎn)權(quán)等同于無限產(chǎn)權(quán)。可銀行覺得這個(gè)東西政策層面還有爭議，說得不清楚，讓他們在操作的時(shí)候不好把握。
郝演蘇：銀監(jiān)會(huì)在調(diào)研的時(shí)候也提出了，除了 70年產(chǎn)權(quán)，房價(jià)的不穩(wěn)定性也是一個(gè)重要原因，關(guān)鍵是要房地產(chǎn)市場平靜下來。銀監(jiān)會(huì)認(rèn)為，房價(jià)如果未來上漲還好，下跌的話就會(huì)給銀行帶來很大損失。這個(gè)原因造成這一業(yè)務(wù)開展不下去。關(guān)于這一點(diǎn)，首先就是剛才提到的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。其次，也需要政策上真正的支持，而不只是監(jiān)管或者調(diào)控。如果銀行虧損了，政府和地方上住建部門給銀行補(bǔ)貼。在中國，“以房養(yǎng)老”還是應(yīng)該走福利道路。
記者：郝院長是保險(xiǎn)業(yè)的資深專家，孟曉蘇曾說“發(fā)展以房養(yǎng)老，要從保險(xiǎn)業(yè)入手”，對他的觀點(diǎn)您怎么看待？
郝演蘇：按揭養(yǎng)老，在西方發(fā)達(dá)國家是一個(gè)專門的險(xiǎn)種。而它的特點(diǎn)也符合保險(xiǎn)公司追求長期收益的特點(diǎn)。但是目前保險(xiǎn)公司還沒有推出以房養(yǎng)老的產(chǎn)品，就像剛才所說的現(xiàn)實(shí)需求還是小范圍的。做市場要靠批量取勝，需要一個(gè)可持續(xù)的發(fā)展。而且政策上不允許混業(yè)經(jīng)營，這對保險(xiǎn)公司來說是個(gè)桎梏。剛才大家提到的問題也是保險(xiǎn)公司的困擾。這些都需要法律制度的完善。
記者：王律師是法律界代表，您認(rèn)為該怎么完善相關(guān)法律？
王建文：我接著郝院長這個(gè)保險(xiǎn)的問題談，目前保險(xiǎn)要想發(fā)展按揭養(yǎng)老，只能寄生銀行做衍生服務(wù)方。因?yàn)楸１O(jiān)會(huì)一直沒有明確表態(tài)，沒有正面批示保險(xiǎn)公司可以做這件事情。這是一個(gè)政策問題，也是一個(gè)法律問題。其實(shí)，我們的法律是沒有漏洞的，但是為什么會(huì)給人造成這樣一個(gè)印象？因?yàn)樵谶@房地產(chǎn)這一塊從法律制定到法律執(zhí)行，政策層面干預(yù)得太多。只有一個(gè)公平的、嚴(yán)格的法律環(huán)境，才能抵償或者消除一部分風(fēng)險(xiǎn)。所以我說現(xiàn)在最重要的不是完善法律，而是要保證法律的強(qiáng)制性。
