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舶來品“以房養(yǎng)老”如何落地
日期：2013-06-05 來源：中國房地產(chǎn)報
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國內(nèi)發(fā)展停滯 局限因素多
記者：“以房養(yǎng)老”進入中國后一直處于停滯狀態(tài)，各位嘉賓怎么看待這一現(xiàn)狀？
王玨林（住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心原副主任）：養(yǎng)老形勢的發(fā)展和老人所處的現(xiàn)實環(huán)境，使“以房養(yǎng)老”有了一定空間，但是具體的體現(xiàn)形式是不是只有“倒按揭”值得我們思考。
陳金保（經(jīng)濟學博士、財經(jīng)評論員）：中國養(yǎng)老必須是多元化養(yǎng)老，“以房養(yǎng)老”只能是養(yǎng)老的一種補充形式，而且占的比例不會大。由于種種局限因素，“倒按揭”要發(fā)展起來還有很長一段路要走。
郝演蘇（中央財經(jīng)大學保險學院院長）：現(xiàn)在發(fā)展“倒按揭”養(yǎng)老主要是大環(huán)境不成熟。
王建文（北京房地產(chǎn)學會政策法規(guī)專業(yè)委員會委員）：對這個問題我也不是很樂觀，開展“以房養(yǎng)老”需要金融機構(gòu)推動。目前的形勢下，銀行開展這個業(yè)務興趣點不大。
曾遠明（至道地產(chǎn)總經(jīng)理）：目前，我們的老年人群體還只是 30后、40后，一定要等到 50后、60后這個對養(yǎng)老有一定高品質(zhì)需求的群體起來，養(yǎng)老地產(chǎn)市場才能有效地發(fā)育起來，這是發(fā)展“以房養(yǎng)老”的基礎。然后，市場要有良好的養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品供應，而這種產(chǎn)品又取得了市場的成功，在這種情況下再通過金融工具解決。
記者：如王律師所言，很多觀點都認為，推行按揭養(yǎng)老最大的阻力來自金融機構(gòu)，怎樣才能解決這些問題？
王建文：對銀行來說，它們有信托、信貸、理財這些利潤大風險小的產(chǎn)品，而且它們的業(yè)務太好做了，要讓它們自主去選擇投資風險和運營風險都比較大的“以房養(yǎng)老”是不太現(xiàn)實的。還有一個客觀存在的問題是，宏觀政策不斷調(diào)整。對銀行來說，我可能剛做完營銷推廣就又出現(xiàn)了變動。作為一個商業(yè)機構(gòu)，站在風險管控的角度考慮，它的積極性就不會太高。
即便是銀行從社會責任感角度出發(fā)，為了降低風險，它們也會提高業(yè)務門檻。像之前中信銀行推出的養(yǎng)老按揭產(chǎn)品，條條框框太多，真正需要的人不符合要求，符合要求的人又沒有需要。我覺得聊勝于無。
陳金保：是的，對銀行來說，開展“倒按揭”養(yǎng)老有太多不可控性。金融機構(gòu)對未知領域大都持觀望態(tài)度。中信銀行開展養(yǎng)老按揭產(chǎn)品的時候，為規(guī)避 70年產(chǎn)權(quán)做了很多限制。但是據(jù)經(jīng)濟學家預測，70年產(chǎn)權(quán)等同于無限產(chǎn)權(quán)?？摄y行覺得這個東西政策層面還有爭議，說得不清楚，讓他們在操作的時候不好把握。
郝演蘇：銀監(jiān)會在調(diào)研的時候也提出了，除了 70年產(chǎn)權(quán)，房價的不穩(wěn)定性也是一個重要原因，關鍵是要房地產(chǎn)市場平靜下來。銀監(jiān)會認為，房價如果未來上漲還好，下跌的話就會給銀行帶來很大損失。這個原因造成這一業(yè)務開展不下去。關于這一點，首先就是剛才提到的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。其次，也需要政策上真正的支持，而不只是監(jiān)管或者調(diào)控。如果銀行虧損了，政府和地方上住建部門給銀行補貼。在中國，“以房養(yǎng)老”還是應該走福利道路。
記者：郝院長是保險業(yè)的資深專家，孟曉蘇曾說“發(fā)展以房養(yǎng)老，要從保險業(yè)入手”，對他的觀點您怎么看待？
郝演蘇：按揭養(yǎng)老，在西方發(fā)達國家是一個專門的險種。而它的特點也符合保險公司追求長期收益的特點。但是目前保險公司還沒有推出以房養(yǎng)老的產(chǎn)品，就像剛才所說的現(xiàn)實需求還是小范圍的。做市場要靠批量取勝，需要一個可持續(xù)的發(fā)展。而且政策上不允許混業(yè)經(jīng)營，這對保險公司來說是個桎梏。剛才大家提到的問題也是保險公司的困擾。這些都需要法律制度的完善。
記者：王律師是法律界代表，您認為該怎么完善相關法律？
王建文：我接著郝院長這個保險的問題談，目前保險要想發(fā)展按揭養(yǎng)老，只能寄生銀行做衍生服務方。因為保監(jiān)會一直沒有明確表態(tài)，沒有正面批示保險公司可以做這件事情。這是一個政策問題，也是一個法律問題。其實，我們的法律是沒有漏洞的，但是為什么會給人造成這樣一個印象？因為在這房地產(chǎn)這一塊從法律制定到法律執(zhí)行，政策層面干預得太多。只有一個公平的、嚴格的法律環(huán)境，才能抵償或者消除一部分風險。所以我說現(xiàn)在最重要的不是完善法律，而是要保證法律的強制性。
