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中國的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)（CCRC） 產(chǎn)業(yè)路在何方？
日期：2013-05-31 來源：中國養(yǎng)老地產(chǎn)與護理期刊
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作者：Joseph J. Christian，亞洲訪問學者，哈佛肯尼迪學院，坎布里奇，馬薩諸塞
瞿沁，律師，協(xié)力律師事務所，上海，中國
瞿沁，律師，協(xié)力律師事務所，上海，中國
（本文系由英文翻譯而成）
持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)（CCRCs）是美國獨有的老年住宅產(chǎn)品，它一般是指限制居住年齡的物業(yè)，有時也被描述成一種“生活方式”的項目。持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)將老年獨立生活、老年輔助生活以及/或者專業(yè)護理整合在一個生活區(qū)域內(nèi)向住戶提供 。漸漸地記憶護理設施也包含在內(nèi)，但大多數(shù)記憶護理設施內(nèi)不允許設置專業(yè)護理床位。 住戶支付方案是多樣的，包括可退還的、部分可退還的以及不可退還的入住費用，分契式和合作式持有以及出租。但業(yè)內(nèi)觀察人士關(guān)于中國市場將來是否會接受與美國模式相同或者相似的老年居住產(chǎn)品，意見不一。最近，許多投資者都在開發(fā)或規(guī)劃與美國模式相似的中國持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)模式。我們認為，該模式是否會為中國市場所接受，仍有待觀察；但我們同時認為，有必要對這個問題進行深入思考，因為它將引出其他一些有意思的問題，即關(guān)于老年居住新興產(chǎn)業(yè)在中國的現(xiàn)狀和今后的發(fā)展方向。
中國市場正在發(fā)生什么？
從市場現(xiàn)狀來看，早期有一些持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)模式項目，如上海“親和源”、北京燕達國際健康城、將府莊園、北京太陽城，以及其他已經(jīng)宣布在建或者正處于規(guī)劃階段的類似項目；特別是，許多保險公司正向該領域進軍。合眾人壽保險已經(jīng)在武漢建設一大型持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)，平安保險去年宣布將會在浙江桐鄉(xiāng)投資170億人民幣，建設一個占地150萬平方米的綜合性的老年居住社區(qū)。同樣在浙江桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)，雅達國際控股正計劃投資100億人民幣在未來五年內(nèi)建成一個健康生態(tài)公園。類似這樣的項目主要建造在旅游城市或者離富人較近的城市。
這些項目實質(zhì)上是持續(xù)照護類型的養(yǎng)老社區(qū)。即使上述的在烏鎮(zhèn)的超大型項目，它被規(guī)劃成一個具有多種功能的健康公園：醫(yī)院、老年大學、老年居住社區(qū)、商業(yè)社交中心，但是該園區(qū)內(nèi)最主要的部分是可供老人獨立生活和輔助生活的老年居住社區(qū)。最近在北京以綜合用地出讓開發(fā)養(yǎng)老住區(qū)的案例正反映著這個趨勢。由綠城、建銀投資以及黑石組成的共同投標人購入北京密云縣的兩個地塊，根據(jù)總體規(guī)劃，該綜合用途的地塊上將建設公寓房、旅館酒店、療養(yǎng)院和幼兒園，約40萬平方米建筑面積。隨著首都對養(yǎng)老綜合用地出讓的試點，其他城市也有望緊隨其后。而土地利用方式、其大小和位置、以及后續(xù)的優(yōu)惠政策等這些重要的因素，都將決定中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來的走向：是借鑒美國開發(fā)持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的模式，還是形成中國獨有的養(yǎng)老住宅模式。
在中國養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展這一問題上，筆者尚不能確定中國養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)的方向。但是，我們可以頗有信心地預測中國的養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)將具有中國特色。我們也認為隨著擁有10,000個單元之大的老年社區(qū)的建立，養(yǎng)老地產(chǎn)似有過度建造的趨勢。 盡管如此大規(guī)模的項目意味著重大的管理上的挑戰(zhàn)，但中國養(yǎng)老地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)似有愈演愈烈之勢。
過度建造僅是投資者將會面對的風險之一，而投資者缺乏經(jīng)驗則是另一種風險。許多投資者已經(jīng)開始關(guān)注這些風險。然而，盡管存在這些風險，但仍有各種因素刺激投資者在此時進入市場：（a）地方政府支持，由于房地產(chǎn)驅(qū)動經(jīng)濟—地方政府的大部分收入來源于出讓土地使用權(quán)；（b）地方政府熱切響應“十二五”計劃中關(guān)于為老年人口提供全面護理的號召；（c）由于養(yǎng)老住宅兼有就地養(yǎng)老和地產(chǎn)投資的作用，對于消費者具有吸引力；（d）來自各個領域的投資者認為中國的養(yǎng)老地產(chǎn)前途光明，其原因為本刊讀者所周知。因此，投資者認為現(xiàn)在獲得的土地越多，在今后的市場競爭中成功機率也會越大。
無論是何種原因，不能無視這些風險；當我們回顧一下美國持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)生了什么以及能從美國經(jīng)驗中學到什么，我們相信可能可以預測和規(guī)避這些風險。
美國的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)介紹
在美國有將近2,000個持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)，這些養(yǎng)老社區(qū)主要是由養(yǎng)老院或老人收容所發(fā)展而來的，最老的一個養(yǎng)老社區(qū)可以追溯至100年前。持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)作為于1865年結(jié)束的美國內(nèi)戰(zhàn)而遺留下來的寡婦和孤兒的收容所，出現(xiàn)于19世紀。在19世紀30年代美國經(jīng)濟大蕭條時期，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)主要是慈善事業(yè)，居民將其財產(chǎn)交給慈善機構(gòu)，由慈善機構(gòu)開辦老人收容所照顧他們的余生。在某些方面，19世紀30年代的這些養(yǎng)老設施的金融模式已被運用在現(xiàn)代持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)中，我們會在下文中提到。
從19世紀60年代開始，由于“嬰兒潮”時期的父母已經(jīng)年老，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了穩(wěn)健的增長。第一次主要的增長時期是在19世紀70年代和80年代早期，但是由于一些不成熟的貸款實踐以及開發(fā)商缺乏經(jīng)驗等因素導致增長放緩，類似的情形在新生產(chǎn)業(yè)十分常見，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)也不例外。持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)必須進行徹底地改變。從19世紀90年代至20世紀中期，隨著資本市場對持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)模式的理解和接受，以及開發(fā)商經(jīng)驗日漸豐富，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了又一次持續(xù)增長。但2008年全球金融危機后，新型持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的數(shù)量急劇下降。值得關(guān)注的是，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)在金融危機中挺過來了。盡管有一些引人注目的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)破產(chǎn)，但并沒有報道顯示養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的住戶被剝奪居住權(quán)或服務，他們?nèi)匀辉陴B(yǎng)老社區(qū)內(nèi)享受著應有的權(quán)利，就如他們在剛?cè)胱r所期望的一樣。
在美國，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)普遍少于300個單元，其中的三分之一持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)擁有超過300個單元，僅有8%的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)擁有500個以上的單元。150個單元被認為是能保證持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)運營效率的最小合理規(guī)模。 持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)可以建造于市區(qū)、郊區(qū)以及郊區(qū)以外的地方。美國80%的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)是作為非盈利機構(gòu)運營的，半數(shù)的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)隸屬于宗教機構(gòu)。
美國持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的收費模式
美國持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)采用的收費模式隨著行業(yè)的發(fā)展而變化，但在主要構(gòu)成上都包括了入住費和月費。入住費保證住戶有權(quán)一直在生活在持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)，只要該住戶對于護理的需求不超過持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)可以提供護理的能力。 根據(jù)持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)和住戶之間達成的不同合同類型，入住費也可確保持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)能為住戶的余生提供全程照護服務，合同類型有：合同期內(nèi)費用沒有任何增長，即所謂的“終身照顧合同”（“A型合同”）；在持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)輔助生活社區(qū)或?qū)I(yè)護理機構(gòu)居住的特定天數(shù)內(nèi)的費用沒有任何增長，即“B型”合同；或者按特定的或者市場費率按天收取住戶輔助生活或者專業(yè)護理費用，即“C型”合同。入住費因住戶選擇不同合同類型而有所不同，且入住費可能是相當昂貴的，特別是在選擇A型合同時，以至于有些住戶需要賣掉自己的房子來支付入住費。在2010年，入住費平均約為145,000美元，但是一些高端項目的費用超過了100萬美元。 月費通常涵蓋的是不涉及護理部分的費用，如債務服務，管理和維護費用以及類似的財產(chǎn)運營費，但在終身照顧合同中也可能涵蓋護理相關(guān)的費用。毋庸置疑，收費模式是多種多樣的，不僅是在不同的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)之間，即便在同一持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)，甚至是在同一社區(qū)的同一單元內(nèi)，收費也可能不一樣。
主要問題
無論是從哪一方面來看，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)都是復雜的項目。以下是幾個關(guān)注點：
從開發(fā)商的角度來看，確定收費模式是相當艱巨的。開發(fā)商需要在相當大的程度上確保入住費和固定的月費可以提供充足的資金，以支付設施運營費用以及因給每一住戶提供所承諾的護理而花費的費用。其實，特別是在“A型合同”情形下，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)就像提供健康和長期護理保險，它并非像商業(yè)保險公司一樣在一個巨大的資產(chǎn)池范圍內(nèi)分擔風險，而是在住戶所構(gòu)成的較小范圍的資產(chǎn)池內(nèi)分擔風險。雖然，有保險精算公司可以為此提供相關(guān)的指引，但風險仍舊存在。對于持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的業(yè)主而言，退還入住費仍是存在風險的，特別是在入門費退還不是以養(yǎng)老社區(qū)單元的轉(zhuǎn)讓為條件的情形下。
法律監(jiān)管的復雜性也給持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的運營者造成了一定困難。如上所述，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)與住戶之間的協(xié)議可以看成是一份預先付款的健康計劃、一個健康維護機構(gòu)、一份持續(xù)照護安排、一份保險合同或者是上述各種的結(jié)合。這些不同層次的監(jiān)管會引起混亂—哪個監(jiān)管者享有監(jiān)管權(quán)？一些持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的業(yè)主想方設法使他們的項目避免行政許可，但結(jié)果卻是使他們自己遭受了更重的監(jiān)管。其他業(yè)主可能與行政許可的持有人（如醫(yī)院）建立合資公司，這樣它們自己就可以不必獲得行政許可。
入住合同也是相當復雜，美國的居住合同經(jīng)常多達四五十頁甚至更多。入住合同中會解決各種問題，包括入住費的條款，以及其是否是可退還的、服務以及服務費；但另一個更為棘手的問題是基于自愿或非自愿地把住戶從一個護理等級轉(zhuǎn)至另外一個護理等級。盡管典型的入住合同詳盡地涵蓋了這一問題，但持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的運營者仍有必要了解聯(lián)邦和州法律。聯(lián)邦和州法律之間可能存在沖突的地方是：持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)運營者是否有權(quán)為保證養(yǎng)老社區(qū)可用部分的完整性，在為未取得住戶同意的情況下，將住戶從獨立居住社區(qū)搬至輔助生活社區(qū)。比如，美國公平住房法案規(guī)定未經(jīng)住戶允許而移動該住戶會有問題，但州法律和監(jiān)管機構(gòu)卻規(guī)定不盡快地移動住戶會產(chǎn)生問題。
金融援助和稅收減免
美國聯(lián)邦政府和州政府項目，如醫(yī)療保險制度（Medicare）和公共醫(yī)療補助制度（Medicaid），分別幫助住戶支付其應繳的部分醫(yī)療保健費用。住戶私人也可以參加長期護理保險，以便在需要時支付其居住在持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)中輔助生活和專業(yè)護理設施的費用。
基于稅收的目的，住戶所需支付的費用中可歸于醫(yī)療保險的部分，也可從住戶的聯(lián)邦和州收入中扣除。根據(jù)入住費的構(gòu)成，部分入住費可作為住戶事先支付的醫(yī)療費用從其收入中扣除。
美國關(guān)于持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的法律監(jiān)管
對持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的法律監(jiān)管主要體現(xiàn)在兩個層面上：如同任何一家輔助生活或者專業(yè)護理機構(gòu)需獲得許可一樣，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的輔助生活和專業(yè)護理部分也需受此規(guī)定約束，也需獲得許可。并沒有適用于各州的統(tǒng)一規(guī)定—各州推行不同的監(jiān)管體制。除政治因素外，一個主要的原因是各州的環(huán)境都不相同，缺乏統(tǒng)一性，如在加利福尼亞州的規(guī)定未必可以適用于密西西比州。雖然并不是所有的州都對持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)進行了規(guī)制，但是每個州都規(guī)定了輔助生活和專業(yè)護理機構(gòu)需要獲得許可。
持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)定主要涉及關(guān)于持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)運營的以下幾個方面：
•正如在“收費模式”部分中所討論的，大多數(shù)持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)都在與住戶的合同中承諾為住民的生活提供醫(yī)療保健或者輔助生活設施，相應地，住戶需支付入住費，或固定的階段性費用，或兩者兼有。在許多方面該承諾類似于一份預先付款的健康計劃，一個健康維護機構(gòu)，一份持續(xù)的看護協(xié)議，一份保險合同或者他們之中任何一項或者所有的結(jié)合。這些形式中的任何一種都有法律規(guī)制，而在大多數(shù)州，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)也受法律規(guī)制。
•幾乎所有州都要求持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)針對潛在住戶進行一定程度的披露，同時也需對州監(jiān)管機關(guān)進行披露，將其作為入住文件和支付入住費的一部分。這些披露可能包含以下信息：擬建持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的運營企業(yè)以及其擁有者；經(jīng)審計的財務報表；預算與精算分析；關(guān)于持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的可行性報告；市場預測；入住合同文本以及宣傳方案。 這些披露信息旨在保護上文所述的住戶，該住戶將會把他們在其房屋上的權(quán)力抵押給持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)運營商，期望運營商能夠?qū)崿F(xiàn)其諾言在住戶的有生之年為其提供相應的護理服務。住戶需要確保持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)能夠如期開業(yè)且能夠保有持續(xù)經(jīng)營所需的資金，而這又部分取決于持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)根據(jù)其市場計劃向潛在的住戶銷售會員資格的營銷能力。
•監(jiān)管機關(guān)要求持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)需要在與住戶達成入住合同、向住戶收費、進行宣傳或者開始施工之前，獲得授權(quán)證書或者行政許可。在大多數(shù)州因行政許可或者授權(quán)證書支付而支付申請費是很常見的，但也有些州根據(jù)總費用的某一百分比要求支付聘請咨詢師審核項目可行性的費用。有些州還需要證據(jù)證明該項目的輔助生活和專業(yè)護理部分（如適用）已經(jīng)申請了行政許可。
•有些州還規(guī)定對住戶的預付款進行監(jiān)管，要求住戶暫交第三方保管或者要求提供履約保證。持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)商可以利用住戶預付款清償建設養(yǎng)老社區(qū)而負擔的債務或者用以支付部分設施的建設費用。預付款的作用非常重要，它不僅可以為運營商提供資金以支付開發(fā)成本，而且也象征著潛在買家的利益。因此，只要持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的運營商履行其義務，所有的預付款是不可退還的。
•有些州為開發(fā)商設置了放款的條件。比如，要求在提取任何預付款之前，潛在住戶已經(jīng)支付預付款的公寓套數(shù)達到特定的百分比；且百分比越高，能夠提取的款項就越多。設置這些條件的目的當然是在把資金放給開發(fā)商之前，確保項目的完成和可行。有些州要求在放款之前，長期融資需要到位。存款預留準備的做法也是很普遍的。
•預售對于一個項目的成功是很重要的，是成功可能性的重要指標。相應地，有些州在準許工程開工建設之前或者受理項目批準申請之前，要求確保一定數(shù)量的預售。
•監(jiān)管機關(guān)要求持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)需要在與住戶達成入住合同、向住戶收費、進行宣傳或者開始施工之前，獲得授權(quán)證書或者行政許可。在大多數(shù)州因行政許可或者授權(quán)證書支付而支付申請費是很常見的，但也有些州根據(jù)總費用的某一百分比要求支付聘請咨詢師審核項目可行性的費用。有些州還需要證據(jù)證明該項目的輔助生活和專業(yè)護理部分（如適用）已經(jīng)申請了行政許可。
•有些州還規(guī)定對住戶的預付款進行監(jiān)管，要求住戶暫交第三方保管或者要求提供履約保證。持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)商可以利用住戶預付款清償建設養(yǎng)老社區(qū)而負擔的債務或者用以支付部分設施的建設費用。預付款的作用非常重要，它不僅可以為運營商提供資金以支付開發(fā)成本，而且也象征著潛在買家的利益。因此，只要持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的運營商履行其義務，所有的預付款是不可退還的。
•有些州為開發(fā)商設置了放款的條件。比如，要求在提取任何預付款之前，潛在住戶已經(jīng)支付預付款的公寓套數(shù)達到特定的百分比；且百分比越高，能夠提取的款項就越多。設置這些條件的目的當然是在把資金放給開發(fā)商之前，確保項目的完成和可行。有些州要求在放款之前，長期融資需要到位。存款預留準備的做法也是很普遍的。
•預售對于一個項目的成功是很重要的，是成功可能性的重要指標。相應地，有些州在準許工程開工建設之前或者受理項目批準申請之前，要求確保一定數(shù)量的預售。
持續(xù)看護養(yǎng)老社區(qū)的認證
從上述討論可知，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的相關(guān)規(guī)定傾向于對消費者保護，主要是關(guān)于潛在住戶與持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)之間的關(guān)系，但對持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的質(zhì)量和服務質(zhì)量規(guī)定較少。為了解決后一個問題，美國老年人住房和服務協(xié)會建立了一個獨立的持續(xù)護理認證委員會來制定和實施一個綜合性的認證計劃，包括在社區(qū)治理和管理方面設置了自我測評、金融、健康護理以及住戶保護。整個認證過程包括由外部監(jiān)察組進行核查以及由資格認定委員進行評估。
為符合認證程序，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)必須開業(yè)經(jīng)營至少滿一年且穩(wěn)定的經(jīng)營或者有能力證明其財務狀況良好。在認證程序中也需對持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)是否符合州法律進行核查。該認證程序是每年一次，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)必須保持其符合認證的狀態(tài)。
認證主要集中于質(zhì)量、效果 ，并其實質(zhì)上是對州立法不足進行補充和增強。通過此種方式，認證機構(gòu)為消費者選擇一家持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)提供有價值的指引，且通過認證的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)比起未得到認證的更具有市場優(yōu)勢。但該認證是非強制的且不是普遍的，目前全美僅有15%左右的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)是經(jīng)過認證的。
認證主要集中于質(zhì)量、效果 ，并其實質(zhì)上是對州立法不足進行補充和增強。通過此種方式，認證機構(gòu)為消費者選擇一家持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)提供有價值的指引，且通過認證的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)比起未得到認證的更具有市場優(yōu)勢。但該認證是非強制的且不是普遍的，目前全美僅有15%左右的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)是經(jīng)過認證的。
關(guān)于美國持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的定論
概括而言：
•持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)在美國作為老年居住產(chǎn)品已有較長的歷史且根深蒂固。盡管持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)在美國發(fā)展良好且相當成熟，但是，該產(chǎn)業(yè)總是在不斷地變動和發(fā)展之中，以適應目標人群不斷變化的需求和期望。如今老年人對于他們退休之后的生活方式和期望，與他們父輩相比截然不同的。老年生活社區(qū)產(chǎn)業(yè)始終在開發(fā)和運營包括持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)在內(nèi)的各種類型的養(yǎng)老生活社區(qū)時，將這些差異考慮在內(nèi)。
•持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)為老年人提供全程的護理以便他們能夠在某一社區(qū)內(nèi)舒適地度過余生，而無需因老年人對輔助和健康護理需求的增長而換至另一個社區(qū)。并且，根據(jù)老年人簽訂的合同類型，他們無需一直支付超過某一水平的月費。如果入住費是屬于可退還的類型，該住戶子女或者其他繼承人能夠繼承養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的住房，就像他們能夠繼承其父母的房子一樣。
•多數(shù)的美國持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)被稱為“生活方式”社區(qū)，為住戶提供形式多樣的社交以及娛樂活動以使老年人能夠保持社會參與，且在同一社區(qū)內(nèi)還有餐飲場所、家政服務、交通設施，當然還有健康保健服務。雖然該模式在過去相當成功，但現(xiàn)在的趨勢是老年人更傾向于住進護理等級更高的養(yǎng)老機構(gòu)；大多數(shù)老年人僅在自己的健康出現(xiàn)問題，意識到他們的日常生活需要更加全面的照護（如同輔助生活或者專業(yè)護理所提供的），他們需要為自己的將來計劃時，才會愿意進養(yǎng)老機構(gòu)。
•法規(guī)主要從金融和消費者保護的角度，主要關(guān)注信息披露以及財務能力方面，為住戶提供了較好的保護。認證程序為持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的質(zhì)量和效果提供了保障。
•聯(lián)邦福利計劃會償還屬于健康保險內(nèi)的部分入住費和月費。個人支付保險項目會涵蓋輔助生活社區(qū)和養(yǎng)老院的使用費。從稅收的角度，住戶的部分醫(yī)療費用可以從住戶的收入中予以扣除。
•持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的年周轉(zhuǎn)率遠低于其他老年生活產(chǎn)品，主要是由于當持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)住戶的護理需求增加時，他們無需搬離持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)，僅是搬入持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的另一個部分就可以實現(xiàn)其護理需求。
•在2005年，隨著美國國家住宅和保健行業(yè)投資中心引入能夠準確衡量養(yǎng)老住房產(chǎn)業(yè)業(yè)績的數(shù)據(jù)地圖，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機構(gòu)投資者在內(nèi)的利益主體提供有效的業(yè)績溝通途徑，養(yǎng)老住房產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一次重要的增長。這些數(shù)據(jù)涵蓋了美國最大的100個統(tǒng)計城市，總共包括美國總?cè)丝诘募s67%。財產(chǎn)狀況報告極大地增加了財產(chǎn)的透明性，相應地，也增強了在養(yǎng)老住房市場中財產(chǎn)流動性。
•最后，跟其他類型的老年住房產(chǎn)品一樣，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)也受金融危機影響。有一些引人關(guān)注的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)申請破產(chǎn)，緣于持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)所依仗的潛在住戶無法出售他們的房屋來支付入住費。但是，尚沒有任何報道顯示住戶被要求強制離開持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)，老人們?nèi)匀话此麄儺敵鯀f(xié)商和期望的一樣接受著護理。
定論是什么呢？在美國，由經(jīng)驗豐富的、專業(yè)的開發(fā)商和運營商設計、開發(fā)和運營的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)，對于大多數(shù)老年人群而言，是非常有吸引力的生活安排。同時，它還是非常具有吸引力的投資機會。
•持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)為老年人提供全程的護理以便他們能夠在某一社區(qū)內(nèi)舒適地度過余生，而無需因老年人對輔助和健康護理需求的增長而換至另一個社區(qū)。并且，根據(jù)老年人簽訂的合同類型，他們無需一直支付超過某一水平的月費。如果入住費是屬于可退還的類型，該住戶子女或者其他繼承人能夠繼承養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的住房，就像他們能夠繼承其父母的房子一樣。
•多數(shù)的美國持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)被稱為“生活方式”社區(qū)，為住戶提供形式多樣的社交以及娛樂活動以使老年人能夠保持社會參與，且在同一社區(qū)內(nèi)還有餐飲場所、家政服務、交通設施，當然還有健康保健服務。雖然該模式在過去相當成功，但現(xiàn)在的趨勢是老年人更傾向于住進護理等級更高的養(yǎng)老機構(gòu)；大多數(shù)老年人僅在自己的健康出現(xiàn)問題，意識到他們的日常生活需要更加全面的照護（如同輔助生活或者專業(yè)護理所提供的），他們需要為自己的將來計劃時，才會愿意進養(yǎng)老機構(gòu)。
•法規(guī)主要從金融和消費者保護的角度，主要關(guān)注信息披露以及財務能力方面，為住戶提供了較好的保護。認證程序為持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的質(zhì)量和效果提供了保障。
•聯(lián)邦福利計劃會償還屬于健康保險內(nèi)的部分入住費和月費。個人支付保險項目會涵蓋輔助生活社區(qū)和養(yǎng)老院的使用費。從稅收的角度，住戶的部分醫(yī)療費用可以從住戶的收入中予以扣除。
•持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的年周轉(zhuǎn)率遠低于其他老年生活產(chǎn)品，主要是由于當持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)住戶的護理需求增加時，他們無需搬離持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)，僅是搬入持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的另一個部分就可以實現(xiàn)其護理需求。
•在2005年，隨著美國國家住宅和保健行業(yè)投資中心引入能夠準確衡量養(yǎng)老住房產(chǎn)業(yè)業(yè)績的數(shù)據(jù)地圖，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機構(gòu)投資者在內(nèi)的利益主體提供有效的業(yè)績溝通途徑，養(yǎng)老住房產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一次重要的增長。這些數(shù)據(jù)涵蓋了美國最大的100個統(tǒng)計城市，總共包括美國總?cè)丝诘募s67%。財產(chǎn)狀況報告極大地增加了財產(chǎn)的透明性，相應地，也增強了在養(yǎng)老住房市場中財產(chǎn)流動性。
•最后，跟其他類型的老年住房產(chǎn)品一樣，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)也受金融危機影響。有一些引人關(guān)注的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)申請破產(chǎn)，緣于持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)所依仗的潛在住戶無法出售他們的房屋來支付入住費。但是，尚沒有任何報道顯示住戶被要求強制離開持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)，老人們?nèi)匀话此麄儺敵鯀f(xié)商和期望的一樣接受著護理。
定論是什么呢？在美國，由經(jīng)驗豐富的、專業(yè)的開發(fā)商和運營商設計、開發(fā)和運營的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)，對于大多數(shù)老年人群而言，是非常有吸引力的生活安排。同時，它還是非常具有吸引力的投資機會。
美國式的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)會在中國繁榮嗎？
我們認為，目前中國養(yǎng)老住房正處于發(fā)展階段，難以預見哪種或者哪些產(chǎn)品類型會在市場中取得成功。我們能預測在不久的將來被廣泛接受的項目類型將以需求為基礎，那就是：住戶只在必需是才住進去，而不是因為他們想要住進去。這是否會是美國模式的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)更容易被接受的一個途徑呢？這樣的項目可能不僅僅定位于“生活方式”，而是提供能使居住在其中的老年人放心的產(chǎn)品，讓他們知道他們可以在社區(qū)內(nèi)安度晚年，并且在有生之年能夠獲得他們所需的幫助和健康護理。持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)模式比適用于輔助生活項目上的出租模式更具有優(yōu)勢，因為住戶的入住費賦予其對居住單元享有一種“所有權(quán)”；這種可退還的入住費可以為中國的老年人的子女所繼承，所以持續(xù)照護養(yǎng)老項目對中國老年人具有吸引力。
盡管如此，很難想象美國的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)模式會大量地為中國市場所采納。在本文開頭所提到的項目的確與典型的美國持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)模式相似，而不論開發(fā)商或者運營商是否承認他們仿照了該模式。但是如果他們的確就是按美國的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)去規(guī)劃的—事實上，我們發(fā)現(xiàn)許多在建項目都宣稱自己是“中國式的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)”—它們肯定已經(jīng)從美國的實踐中吸取了經(jīng)驗。
然而，無法從美國經(jīng)驗中學到的是那些幫助美國的開發(fā)商培育了整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵要素，包括：在大多數(shù)州較嚴的監(jiān)管環(huán)境、良好的自律和外部監(jiān)管機制以確保對消費者的保護，老年人搬進養(yǎng)老住區(qū)的刺激因素和他們對養(yǎng)老模式的接受度，還有我們在上文中討論的其他因素。值得注意的是，這些因素并不是在一日之內(nèi)形成的，甚至經(jīng)過十余年內(nèi)也很難形成。
在中國，盡管關(guān)于持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的服務質(zhì)量有諸多擔憂（有必要擔憂持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的服務質(zhì)量，但我們預測隨著越來越多的外國運營商進入中國，對于質(zhì)量的擔憂將會逐漸減少），但我們認為，更為重要的是，不能忽視這些養(yǎng)老社區(qū)的收費模式。因為許多開發(fā)商更多的是基于土地使用權(quán)的性質(zhì)來選擇收費模式，而非基于財務穩(wěn)健的要求。 從收費模式的選擇上來看，由于會員制（入住費）與生俱來的靈活性，其最受歡迎。但是，這樣一種缺乏市場規(guī)制 的“靈活模式”，絕對不是一個最好的選擇。盡管越來越多的養(yǎng)老社區(qū)項目涌入中國市場，中國毫無疑問也會碰到美國曾經(jīng)遇到的問題。本文的寫作即是希望基于美國豐富的實踐經(jīng)驗，高瞻遠矚，減少犯錯。我們希望中國持續(xù)照護養(yǎng)老模式能吸收美國在該行業(yè)中先進的實踐經(jīng)驗。如果持續(xù)照護養(yǎng)老模式最終在中國盛行的話，那么借用鄧小平的一個措辭：該模式一定是“具有中國特色的”。
Joseph Christian是位于馬薩諸塞州坎布里奇哈佛大學肯尼迪學院的訪問學者，主要從事中國養(yǎng)老行業(yè)的研究和寫作，特別針對如何將美國的行業(yè)經(jīng)驗運用到中國的新興市場實踐中。
他擁有超過30年的執(zhí)業(yè)律師經(jīng)驗，主要實踐在房地產(chǎn)領域，代表機構(gòu)投資者和開發(fā)商參與美國和亞洲市場的重大商業(yè)交易。他自2000年起代表養(yǎng)老行業(yè)的機構(gòu)投資者開始其在美國養(yǎng)老地產(chǎn)領域的專業(yè)實踐。2008年10月至2011年11月，他在香港執(zhí)業(yè)，為DLA Piper律師事務所亞洲房地產(chǎn)業(yè)務的聯(lián)席負責人。期間他為數(shù)家來自美國的運營者和投資者、及中國開發(fā)商和保險公司在中國開展養(yǎng)老市場的拓展工作提供服務。
Christian先生在美國和中國的養(yǎng)老行業(yè)名聲顯赫，作為行業(yè)專家，他曾經(jīng)為數(shù)個在上海和香港召開的養(yǎng)老論壇主持、發(fā)言和演講。作為哈佛設計管理教育課程的講師，Christian先生針對美國和亞洲的房地產(chǎn)事務授課和撰文。
Christian先生是IAHSA和加利福尼亞州國際政策太平洋理事會成員。在香港，他是亞太房地產(chǎn)協(xié)會成員、非上市房地產(chǎn)工具亞洲投資者協(xié)會成員、城市土地學會亞太地區(qū)管理委員會成員和美國商會房地產(chǎn)委員會成員。
聯(lián)系方式:
joseph_christian@hks.harvard.edu
joseph.christian@gmail.com
joseph.christian@gmail.com
中國執(zhí)業(yè)律師，在上海協(xié)力律師事務所執(zhí)業(yè)。他的主要執(zhí)業(yè)領域在房地產(chǎn)、外商投資和收購兼并。他擁有超過10年的豐富執(zhí)業(yè)經(jīng)驗。自2010年，他開始代表國內(nèi)外投資者在養(yǎng)老地產(chǎn)領域進行專業(yè)實踐。在加入?yún)f(xié)
力律師事務所前，他曾是麥德龍集團（中國）的公司法律顧問；再之前，他自2002年起在另一家律師事務所執(zhí)業(yè)。Michael在執(zhí)業(yè)期間，曾經(jīng)成功地代表房地產(chǎn)、養(yǎng)老、資產(chǎn)管理、零售和酒店行業(yè)的投資者處理商業(yè)交易和爭議。
Michael活躍在養(yǎng)老行業(yè)，他定期出版法律期刊《中國養(yǎng)老地產(chǎn)與護理》，為中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)提供有價值的分析，并為投資者在中國經(jīng)營養(yǎng)老事業(yè)提供幫助。他還經(jīng)常在房地產(chǎn)和養(yǎng)老行業(yè)論壇中演講發(fā)言。
作為在這個行業(yè)的法律專業(yè)人士，Michael近年來積極參與養(yǎng)老行業(yè)的事務，目前主要致力于為該領域的投資者提供公司和資本設立、項目開發(fā)和收購、運營制度、公司融資等法律事務。
聯(lián)系方式:
quqin@co-effort.com
quqin@lawviewer.com
quqin@lawviewer.com
注：
1.根據(jù)美國對持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的定義，它必須提供老年人獨立居住和老年人輔助生活。NIC投資指南—投資老年住房和老年護理產(chǎn)業(yè)，第二版2012.
2.https://www.seniorshousing.org/filephotos/Classifications_for_Seniors_Housing_Property_Typ
es.pdf
3.[http://www.lawviewer.com/upload/file/13668882641425.pdf]見本刊之前的文章，文中作者與More Diversifies Services的Jim Moore，深入地討論了作為規(guī)劃和發(fā)展老年居住項目的一部分，由經(jīng)驗豐富的專業(yè)團隊
4.老人獨立居住養(yǎng)老社區(qū)以及持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)，Jim Moore(2009)。當然，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)擁有更多單元也可能是合理的，但需注意不能過度建造。
5.正如上文所述，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)最低限度地提供老年人獨立居住社區(qū)以及專業(yè)護理，且也能提供老年人輔助居住和/或者付費護理單元。
6.入住費與持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的房屋市場價值是息息相關(guān)的，而事實上，大多數(shù)的老年人需賣掉他們的住房以支付入住費。
7.截止至2010年，美國12個州未有關(guān)于針對持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的法律規(guī)定。
8.老年房地產(chǎn)以及護理設施，Paul A. Gordon，城市土地協(xié)會
9.老年居住以及護理設施，Paul A. Gordon，城市土地協(xié)會
10.參見http://www.carf.org/home/.
11.我們也注意到，大多數(shù)開發(fā)商盡可能地銷售更多的單元，獲得更多的先期投資回報。但是由于對土地使用權(quán)開發(fā)的各種不同限制，開發(fā)商不得不寄期望于收費模式的多樣化。例如，在某些情況下，在未取得審批同意的情況下，建于劃撥土地或者集體所有土地上的房子及設施是不能用以銷售，有時甚至不能出租。因此，開發(fā)商想出入住費或者會員會的方式。在另外一些情況下，建于國有土地之上的房屋，其所有人雖然享有40年至70年的土地使用權(quán)，但如果土地用途是基礎設施或者旅游的話，在上面建造的房屋同樣不能分套出售。這與美國的收費模式不同，美國開發(fā)商將財務穩(wěn)健放在第一位。
12.據(jù)筆者的理解，中國目前開發(fā)持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)模式的社區(qū)的行為主要受房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)制約，這些法律對銷售會員卡沒有任何限制。只有在社區(qū)內(nèi)的機構(gòu)中提供護理、康復或者醫(yī)療服務時，才會受到由民政部和衛(wèi)生部制定的行政規(guī)范的規(guī)制。在這些規(guī)范中，也難以看到對銷售會員資格的規(guī)定。然而，我們也注意到，許多城市開始謹慎對待會員費/入門費，以使這樣的收費模式對持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的老年住戶的風險最小化。
參考文獻：
美國老年住房協(xié)會
老年人獨立居住社區(qū)和持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)，Jim Moore (2009)
老年住房和護理設施，Paul A. Gordon, 城市土地協(xié)會
美國老年住房和服務協(xié)會
Carf International
如需對本文有進一步了解，或是對本文提出建議或意見的，請聯(lián)系：
Michael Qu Qin 《養(yǎng)老地產(chǎn)與護理》主編，上海市協(xié)力律師事務所 律師
Tel: 86-021-68866151*152 86-13817878607
E-mail： quqin@co-effort.com or quqin@lawviewer.com
1.根據(jù)美國對持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的定義，它必須提供老年人獨立居住和老年人輔助生活。NIC投資指南—投資老年住房和老年護理產(chǎn)業(yè)，第二版2012.
2.https://www.seniorshousing.org/filephotos/Classifications_for_Seniors_Housing_Property_Typ
es.pdf
3.[http://www.lawviewer.com/upload/file/13668882641425.pdf]見本刊之前的文章，文中作者與More Diversifies Services的Jim Moore，深入地討論了作為規(guī)劃和發(fā)展老年居住項目的一部分，由經(jīng)驗豐富的專業(yè)團隊
4.老人獨立居住養(yǎng)老社區(qū)以及持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)，Jim Moore(2009)。當然，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)擁有更多單元也可能是合理的，但需注意不能過度建造。
5.正如上文所述，持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)最低限度地提供老年人獨立居住社區(qū)以及專業(yè)護理，且也能提供老年人輔助居住和/或者付費護理單元。
6.入住費與持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的房屋市場價值是息息相關(guān)的，而事實上，大多數(shù)的老年人需賣掉他們的住房以支付入住費。
7.截止至2010年，美國12個州未有關(guān)于針對持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)的法律規(guī)定。
8.老年房地產(chǎn)以及護理設施，Paul A. Gordon，城市土地協(xié)會
9.老年居住以及護理設施，Paul A. Gordon，城市土地協(xié)會
10.參見http://www.carf.org/home/.
11.我們也注意到，大多數(shù)開發(fā)商盡可能地銷售更多的單元，獲得更多的先期投資回報。但是由于對土地使用權(quán)開發(fā)的各種不同限制，開發(fā)商不得不寄期望于收費模式的多樣化。例如，在某些情況下，在未取得審批同意的情況下，建于劃撥土地或者集體所有土地上的房子及設施是不能用以銷售，有時甚至不能出租。因此，開發(fā)商想出入住費或者會員會的方式。在另外一些情況下，建于國有土地之上的房屋，其所有人雖然享有40年至70年的土地使用權(quán)，但如果土地用途是基礎設施或者旅游的話，在上面建造的房屋同樣不能分套出售。這與美國的收費模式不同，美國開發(fā)商將財務穩(wěn)健放在第一位。
12.據(jù)筆者的理解，中國目前開發(fā)持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)模式的社區(qū)的行為主要受房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)制約，這些法律對銷售會員卡沒有任何限制。只有在社區(qū)內(nèi)的機構(gòu)中提供護理、康復或者醫(yī)療服務時，才會受到由民政部和衛(wèi)生部制定的行政規(guī)范的規(guī)制。在這些規(guī)范中，也難以看到對銷售會員資格的規(guī)定。然而，我們也注意到，許多城市開始謹慎對待會員費/入門費，以使這樣的收費模式對持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的老年住戶的風險最小化。
參考文獻：
美國老年住房協(xié)會
老年人獨立居住社區(qū)和持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)，Jim Moore (2009)
老年住房和護理設施，Paul A. Gordon, 城市土地協(xié)會
美國老年住房和服務協(xié)會
Carf International
如需對本文有進一步了解，或是對本文提出建議或意見的，請聯(lián)系：
Michael Qu Qin 《養(yǎng)老地產(chǎn)與護理》主編，上海市協(xié)力律師事務所 律師
Tel: 86-021-68866151*152 86-13817878607
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