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日期：2013-03-27 來源：經(jīng)濟導(dǎo)報
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養(yǎng)老地產(chǎn)用地即將破冰的消息不斷。但這在從事養(yǎng)老地產(chǎn)項目10余年的張秋看來，可能又是一場空歡喜。
今年60歲的張秋曾創(chuàng)立濟南（樓盤）第一家老年公寓，現(xiàn)任濟南舜德老年護理院（下稱“舜德護理院”）院長。“用地是養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資中占比較大的一塊，一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目能否經(jīng)營得下去，主要看用地成本。”據(jù)張秋介紹，濟南有正規(guī)養(yǎng)老地產(chǎn)項目69個，目前均為虧損經(jīng)營，“如果用地是投資者自己的，或者項目在郊區(qū)，租金等費用較少，會虧得少些。”
目前，除北京（樓盤）市正在制定首份養(yǎng)老綜合用地供應(yīng)計劃外，深圳（樓盤）、廣州（樓盤）、成都等地也提出預(yù)留養(yǎng)老用地的相關(guān)計劃。其中成都到2020年將規(guī)劃建設(shè)395個養(yǎng)老設(shè)施項目，總占地11709畝。
但近期采取實質(zhì)性動作的城市并不多。北京市首份養(yǎng)老綜合用地供應(yīng)計劃曾定于今年1月26日正式對外發(fā)布，然而至今仍然沒有明確的發(fā)布信息。
或許，這從一定程度上能反映出我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目的尷尬境地。
進入惡性循環(huán)
25日，經(jīng)濟導(dǎo)報記者來到位于濟南市北園大街的舜德護理院。14時，老人們大多在休息，只有一名年近80歲、行動十分不便的老人在護士的攙扶下在走廊里散步。大廳中央擺放著棋牌桌等各類休閑設(shè)備。兩側(cè)病房中央設(shè)置有護士站，令人感覺仿佛置身于醫(yī)院住院部。
“我們護理院是白鶴集團投資的，除提供用地外，集團還投資了4000余萬元購置各類基礎(chǔ)設(shè)施與設(shè)備。從去年5月份開始試運營，有70個床位，目前有40余名老人入住，以不能自理的老人居多。”舜德護理院辦公室主任張中維介紹說。
對于白鶴集團這4000余萬元設(shè)施投資的回報率，張秋無奈地搖了搖頭，“養(yǎng)老地產(chǎn)項目，不能將其完全劃為盈利性項目，而更多地應(yīng)是公益性、福利性項目，需要政策的傾斜和扶持。目前，我們沒有獲得任何政策扶持，連電費都要按照商業(yè)用電標準繳納。每月的經(jīng)營虧損額我都不敢算。”
據(jù)張秋介紹，在濟南69家正規(guī)養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，舜德護理院算是最高端、收費最高的了。“全自理老人每月入住費2400元，完全不能自理老人4200元，這還不包括吃喝和醫(yī)療用度。”但即使70個床位全部入住完全不能自理的老人，每月的營業(yè)收入也僅有不足30萬元，這在張秋看來，依然不能彌補人工、水電暖物業(yè)等支出。
目前，濟南市60歲以上老年人達102.7萬人，占戶籍總?cè)丝诘?6.9%，預(yù)計到“十二五”末，全市60歲以上老年人口將達到120萬人，老年人口比例將達到20%左右。“養(yǎng)老地產(chǎn)的確蘊含著巨大商機，這也是諸多企業(yè)躍躍欲試的根源。但如果沒有政策扶持，或者已出臺的政策根本未真正落實，這個行業(yè)永遠只會是‘賠本賺吆喝’。”張秋說。
目前濟南養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，在張秋看來，只是在一個很低級的層次上進行惡性循環(huán)。“檔次不夠高，功能不完善，管理不到位，這是通病。而且現(xiàn)狀是，越偏遠、越低檔的養(yǎng)老院因用地便宜而收費較低、入住率高，但這并不是養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)有的發(fā)展方向。”
配改建陷窘境
在土地供應(yīng)計劃中尚無養(yǎng)老用地計劃與安排的市場背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)如何推進？“日前，一些企業(yè)和地方政府想出了配建、改建等辦法，暫時規(guī)避尚無養(yǎng)老用地的窘境。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對導(dǎo)報記者表示。
據(jù)悉，深圳養(yǎng)老用地將通過按土地劃撥目錄依法劃撥，由舊廠房、住宅或其他類型物業(yè)改建使用等方式來解決，在新建、改擴建保障性和政策性住房中，需安排一定比例房源提供給重點優(yōu)撫老人、低收入高齡老人；在新建小區(qū)或舊城改造項目中，開發(fā)商必須安排一定建筑面積用于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。
對此，張宏偉認為，目前來講，這種配建、改建養(yǎng)老地產(chǎn)的做法還有很多弊端。“養(yǎng)老地產(chǎn)短期內(nèi)‘趕鴨子上架’湊數(shù)與市場需求不匹配。養(yǎng)老地產(chǎn)最需要的其實是醫(yī)療配套型項目。保障房和新建小區(qū)項目多在地段略微偏遠的地方，短期內(nèi)配套不全、交通不方便是事實，這不符合養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的初衷，對于不能自理的老年人來講，將是一個大麻煩。”
在張宏偉看來，缺乏統(tǒng)一、公開的標準化政策支持也在一定程度上阻礙了養(yǎng)老地產(chǎn)項目的推進。“對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持政策，目前仍然僅停留在研究階段。對于急速發(fā)展的行業(yè)來說，企業(yè)從拿地、建設(shè)到經(jīng)營階段都是一頭霧水。”
運營模式探索
“如果沒有政策支持，企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)項目上會毫無積極性，這畢竟屬于公益事業(yè)，不能跟商品房建設(shè)一樣。其中高端養(yǎng)老社區(qū)實現(xiàn)市場化即可，其他項目則可以像西方國家一樣，由政府來建設(shè)，由民營企業(yè)來經(jīng)營。”山東財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、導(dǎo)報特約評論員郭松海對導(dǎo)報記者表示。
“養(yǎng)老地產(chǎn)的主要產(chǎn)品形態(tài)包括升級版的養(yǎng)老機構(gòu)如養(yǎng)老院，以及開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。”在張秋看來，高端醫(yī)療型養(yǎng)老院與開發(fā)商推出的大型養(yǎng)老社區(qū)將是未來養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向。
“如今，在北上廣等大城市，因居民收入水平較高，一些養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營情況還不錯。如上海（樓盤）親和源老年公寓，一套公寓的使用權(quán)售價99萬元，社區(qū)內(nèi)功能齊全，老年學(xué)堂、健身廣場、醫(yī)院等一應(yīng)俱全。但在其他城市，現(xiàn)階段這種模式可行性不大。”張秋認為，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)跟著社區(qū)走，作為社區(qū)配套設(shè)施來建設(shè)。“就像小區(qū)配建幼兒園、小學(xué)一樣，老年人應(yīng)該獲得與孩子一樣的關(guān)注。”
“養(yǎng)老地產(chǎn)必須尋求一個適合自己的運營模式，這是每一個養(yǎng)老機構(gòu)在經(jīng)營階段必須解決的問題。”郭松海強調(diào)。
