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日期：2013-03-21 來源：中國建設(shè)報(bào)
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近段時(shí)間，養(yǎng)老地產(chǎn)用地即將破冰的消息不斷。相關(guān)報(bào)道稱，除北京（樓盤）市正在制定首份養(yǎng)老綜合用地供應(yīng)計(jì)劃外，其他城市如深圳（樓盤）、廣州（樓盤）、成都等地也提出相關(guān)計(jì)劃中將預(yù)留養(yǎng)老用地。根據(jù)成都市相關(guān)規(guī)劃，到2020年，將規(guī)劃建設(shè)395個養(yǎng)老設(shè)施項(xiàng)目，總占地11709畝。
“兩會”期間，針對我國土地資源緊張、養(yǎng)老服務(wù)薄弱的現(xiàn)狀，不少代表提出要完善社區(qū)建設(shè)規(guī)劃，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城市建設(shè)和土地利用規(guī)劃，并將養(yǎng)老用地作為單獨(dú)的類別，在土地價(jià)格、稅費(fèi)等方面給予優(yōu)惠。
事實(shí)上，目前在養(yǎng)老地產(chǎn)用地問題上采取實(shí)質(zhì)性動作的城市并不多。北京市首份養(yǎng)老綜合用地供應(yīng)計(jì)劃曾初定于1月26日正式對外發(fā)布，但至今仍然沒有明確的信息發(fā)布。盡管媒體之前報(bào)道稱，中投發(fā)展一周內(nèi)連拿北京兩宗養(yǎng)老用地，但這是不是北京市首份養(yǎng)老綜合用地供應(yīng)計(jì)劃的內(nèi)容，誰都不清楚。如果是，那么官方為何沒有提前明確發(fā)布供應(yīng)計(jì)劃？
在養(yǎng)老地產(chǎn)供地問題上，深圳、成都等地更多的也還只是停留在政策制定階段。
在土地供應(yīng)計(jì)劃中尚無養(yǎng)老用地計(jì)劃與安排，即便有，也非常有限。在此現(xiàn)實(shí)背景下，一些地方政府開始嘗試采取配建、改建等方式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。
如深圳養(yǎng)老地產(chǎn)將通過舊廠房、住宅或其他類型物業(yè)改建來解決，同時(shí)在新建、改擴(kuò)建保障性和政策性住房中，配套安排一定比例房源提供給重點(diǎn)優(yōu)撫老人、低收入高齡老人；在新建小區(qū)或舊城改造時(shí)，開發(fā)商必須安排一定建筑面積用于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)；福彩公益金分配也將遵循“養(yǎng)老優(yōu)先”原則等。
上述各項(xiàng)措施都在積極支持和推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，應(yīng)該充分予以肯定。今后，勢必出現(xiàn)更多的城市將社會養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城市建設(shè)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，以充分保障養(yǎng)老地產(chǎn)用地需要。但在我看來，眼下一些城市通過配建、改建等方式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，還是存在一些弊端。
首先，養(yǎng)老地產(chǎn)短期內(nèi)“趕鴨子上架”與市場需求不匹配。養(yǎng)老地產(chǎn)市場最需要的其實(shí)是醫(yī)療配套型的項(xiàng)目，而并不是隨便在一個地段改建一個所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣只能暫時(shí)解決老人的居住問題。
略微有些養(yǎng)老地產(chǎn)常識的人都清楚，如果養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)環(huán)境、配套條件和保障房、新建小區(qū)相同，最直接的結(jié)果是，地產(chǎn)雖然有了，但老人最需要的醫(yī)療、健康、養(yǎng)生服務(wù)都沒有辦法解決。
就當(dāng)前很多保障房、新建小區(qū)而言，多數(shù)都位于地段偏遠(yuǎn)的地方，短期內(nèi)配套不全面、交通不便利是事實(shí)，這樣的問題之于可自理的養(yǎng)老群體短期內(nèi)或許還可以克服，但對于不能自理的養(yǎng)老群體來說，就會成為一個大麻煩。
其次，舊廠房、住宅或其他類型物業(yè)改建轉(zhuǎn)作養(yǎng)老地產(chǎn)使用時(shí)，應(yīng)切實(shí)考慮養(yǎng)老地產(chǎn)周邊配套、老年群體無障礙設(shè)施等相關(guān)問題，避免配套服務(wù)與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目脫節(jié)的現(xiàn)象，避免因公眾認(rèn)可度不足，設(shè)計(jì)、配套和服務(wù)等難以滿足老年人的需求。
再其次，缺乏統(tǒng)一、公開、標(biāo)準(zhǔn)化的政策支持，在一定程度上會阻礙改建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)。對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然停留在研究階段。這對急速發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)來說，無疑是一大障礙。
最后，和所有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，改建的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目最艱難的還是在經(jīng)營階段。對于開發(fā)企業(yè)來說，無論是直接開發(fā)或改建，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的散售模式都是很難持續(xù)的。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)必須尋求一個適合自己的運(yùn)營模式，如采取出租、賣產(chǎn)權(quán)、直接買斷等方式進(jìn)行。更需要著重考慮的是，醫(yī)療機(jī)構(gòu)是否能夠滿足社區(qū)老人護(hù)理需要。
