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日期：2012-11-29 來源：網(wǎng)絡(luò)
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養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展中的新煩惱不斷襲來，這一次是空置化。
11月，入冬后的北京冷了下來，清冷中還夾雜著些許蕭瑟。這樣的景致同樣在北京雙井恭和苑老年持續(xù)照料生活社區(qū)彌漫著：一個原本可容納350位老人居住的老年公寓，如今只零散地居住著5戶老人，偌大的公寓內(nèi)冷清異常，在冬日的陽光下，透露著一絲蕭條的氣色。
這一養(yǎng)老社區(qū)由樂成老年事業(yè)投資有限公司(以下簡稱“樂成老年公司”)投資開發(fā)，定位于高端養(yǎng)老，收益指標也較高。但令人沒有想到的是，在養(yǎng)老床位告急的北京市場上甫一出現(xiàn)的它們就栽了跟頭，運營也到了低點，母公司樂成集團有限公司不得不出資支援。
北京雙井恭和苑的空置情況，在北京并不是個案。據(jù)北京市民政局統(tǒng)計，北京市高端養(yǎng)老機構(gòu)空置率已達50%以上，越高端的養(yǎng)老機構(gòu)空置率越高，且面臨著床多人少“住不滿”的經(jīng)營窘境，普遍處于虧損狀態(tài)。同樣是來自北京市民政局的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年年底，北京60歲以上老人達248萬，每百名老人擁有的床位數(shù)僅是2.9張。
這樣的結(jié)果猶如一出幽默諷刺劇般，令人哭笑不得，也令市場發(fā)展陷入到了迷茫中。
是誰導(dǎo)演了這場戲？在業(yè)內(nèi)人士看來，幕后推手是市場的不成熟、過于激進的投資以及脫離了實際需求的價格使然。他們認為這樣的狀況扭轉(zhuǎn)還需要3～5年的時間。
空置的機構(gòu)
經(jīng)過近3年的建設(shè)，北京雙井恭和苑在今年重陽節(jié)這天終于開門迎客，迎來了第一批入住老人。
北京雙井恭和苑算得上是一個明星工程，它是樂成集團有限公司旗下七星老年健康生活中心的旗艦項目，占地13000平方米、內(nèi)設(shè)249套居住單元房。中國老年體育協(xié)會、寧波市及全美最大的連鎖養(yǎng)老機構(gòu)Sunrise等都曾到此考察和交流運營經(jīng)驗。
然而，這樣一個明星工程在經(jīng)過了開業(yè)的熱鬧場面后，便一度消沉，客戶更是寥寥，簽約量只有17戶。據(jù)本報記者調(diào)查了解，如今住在里面的只有5戶老人。
“帶著17家客戶正式啟用，我們已經(jīng)很滿足了，在高端養(yǎng)老機構(gòu)空置如此嚴重的情況下，我們不得不接受這樣的局面。”雙井恭和苑的一位負責(zé)人略顯無奈地說。
有著同樣痛苦經(jīng)歷還有很多。
接壤北京的河北省燕郊的某一主打醫(yī)療養(yǎng)老的項目一期工程可以提供2300張床位，但目前入住的老人卻只有200人左右；還有北京將府莊園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)敬老院，自3年前營業(yè)開始，“空置”的噩夢便籠罩著它，因管理層與護理人員頻繁更換及老人不堪忍受里面的冷清，很多老人最終終止了與將府莊園的合約而搬離。
“很多民營養(yǎng)老公寓的入住率僅有30%左右。”北京市社會福利行業(yè)協(xié)會副會長、北京匯晨老年公寓理事長馬劍在接受《瞭望》新聞周刊采訪時指出。
養(yǎng)老機構(gòu)是一個投資大、回收周期較長的投資項目，一旦入住率達不到一定的標準，往往會使其陷入虧損的境地，甚至關(guān)門。
過高的追求
當(dāng)前，國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)主要有公辦公營、民辦民營和公辦民營3種形式。在此之中，公辦公營的入住率最高，“一床難求”現(xiàn)象非常普遍；民營養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展卻差強人意，甚至令人失望。
這是為什么呢？
“現(xiàn)在很多高端養(yǎng)老機構(gòu)的收費較高，且硬件設(shè)施和服務(wù)水平與收費不符，即性價比不高，老人很難接受這樣的性價比，空置也就很正常了。”北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長烏丹星在接受本報記者采訪時表示。
事實也確實如此。以北京雙井恭和苑為例，其根據(jù)高端老年群體的經(jīng)濟情況、生活需求等特點，規(guī)劃了一條非常全面的服務(wù)產(chǎn)品線，涉及餐飲、家政、護理以及心理慰藉等層面；并將地址選在了北京東三環(huán)這一黃金地段。
然而，這樣的配套與地段并沒有打動那些需要養(yǎng)老的高端人士，過高的價格將他們推出了門外。
據(jù)本報記者了解，雙井恭和苑最初的收費分為三部分，分別是40萬～120萬元的押金、7980~29800元的月費及老人服務(wù)費。
“到了這個歲數(shù)，不想再給孩子增加負擔(dān)，靠幾千塊錢的退休金，實在住不起這樣高端的養(yǎng)老院。”曾經(jīng)對雙井恭和苑比較滿意的家住北京潘家園附近的張奶奶表示。
對于日漸式微的市場，雙井恭和苑也曾糾結(jié)過：要么降低價格服務(wù)于周邊的普通小區(qū)，要么堅持高價依舊走高端路線。但前一個決定帶來的結(jié)果將是入不敷出，后一個決定帶來的結(jié)果將是客戶寥寥。
最后，他們還是采取了降價的模式，在3個收費項目中，雙井恭和苑取消了40萬～120萬元的押金，改為象征性地收取3個月的月費為押金，保存實力以圖在未來獲得發(fā)展的機會。
“由于取消押金以及入住率低，現(xiàn)在集團總部不得不繼續(xù)出資支撐雙井恭和苑的運營。”上述雙井恭和苑的負責(zé)人表示。
除了價格高，很多養(yǎng)老機構(gòu)往往設(shè)在郊縣，交通、醫(yī)療配套不足，也影響了老年人的選擇。
本報記者調(diào)查得知，一些定位于高端老人的養(yǎng)老機構(gòu)選址偏僻、管理松散、服務(wù)一般，形成一個個人跡罕至的“孤島”，這樣的機構(gòu)除了豪華的裝飾和先進的設(shè)備，沒有一點點“人氣”，也使老年人望而卻步。
“好的養(yǎng)老機構(gòu)要重視服務(wù)質(zhì)量、保證老人的生活品質(zhì)，提供一個多數(shù)老人都能接受的性價比較好的項目。”烏丹星表示。
更為重要的一點是在市場還不成熟的條件下過于激進的投資行為，“很多開發(fā)商都在瘋狂拿地，幾公里的區(qū)域內(nèi)，甚至有三四家高檔養(yǎng)老機構(gòu)同時在規(guī)劃或建設(shè)，這樣的結(jié)果就能可想而知了。”上述雙井恭和苑的負責(zé)人表示。
面對高端養(yǎng)老機構(gòu)幾乎虧損的市場狀況，一位計劃進軍北京養(yǎng)老市場的人士在做了前期調(diào)研后就放棄了他的計劃，“北京養(yǎng)老市場的競爭已接近白熱化，投資的風(fēng)險在加大，我們要再觀察一下”。
政府要有效引導(dǎo)
這是一個兩難的局面：一方面，公辦公營養(yǎng)老機構(gòu)“一床難求”，排隊等床現(xiàn)象廣泛存在；另一方面，一些相對高端的養(yǎng)老公寓卻入住率偏低，經(jīng)營狀況欠佳。
“要緩解這一情況，需要政府給予民營養(yǎng)老機構(gòu)政策上的支持，比如在土地、稅收方面給予適當(dāng)?shù)闹С?，才能有效地降低這些高端養(yǎng)老公寓的運營成本，使之服務(wù)急需養(yǎng)老的人們。”綠城房地產(chǎn)集團有限公司副總經(jīng)理、綠城頤樂教育投資有限公司總經(jīng)理馮雨峰指出。
“政府還要出面引導(dǎo)，規(guī)定誰可以做養(yǎng)老，誰不可以做；區(qū)域內(nèi)需要什么樣的養(yǎng)老模式；制定合理的養(yǎng)老規(guī)劃布局等，從宏觀層面統(tǒng)籌整個養(yǎng)老行業(yè)。”烏丹星認為。
另外，烏丹星認為，養(yǎng)老機構(gòu)評估體系的建立也迫在眉睫。一方面依靠解析現(xiàn)存的養(yǎng)老資源，決定什么樣的老人進入養(yǎng)老機構(gòu)；另一方面根據(jù)老人的需求，建立合適的養(yǎng)老機構(gòu)。
養(yǎng)老行業(yè)還要有統(tǒng)一的行業(yè)標準，“中國的養(yǎng)老環(huán)境十分復(fù)雜，導(dǎo)致很多開發(fā)商沒有標準去遵循，只能跟風(fēng)而作，導(dǎo)致養(yǎng)老市場的供需不平衡，‘供’而非市場所‘求’，空置情況也就難免了。”烏丹星說。
