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日期：2012-11-01 來源：網(wǎng)絡(luò)
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當(dāng)前，中國(guó)老齡化日益突出的市場(chǎng)背景下，開發(fā)商紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，想從這個(gè)市場(chǎng)分得一杯羹。作為一個(gè)企業(yè)來講，哪一個(gè)企業(yè)的投資都不是做“公益”，進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)賺取應(yīng)得的利潤(rùn)的目的是無可厚非的。
但是，養(yǎng)老地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)在政策層面仍然屬于“非盈利機(jī)構(gòu)”的范疇，如要做養(yǎng)老地產(chǎn)及相關(guān)服務(wù)行業(yè)，工商注冊(cè)方面企業(yè)首先得注冊(cè)一個(gè)“非盈利機(jī)構(gòu)”，然后再注冊(cè)另外一個(gè)公司實(shí)體，這個(gè)公司實(shí)體在“非盈利機(jī)構(gòu)”之下進(jìn)行操作，這讓投資者難免會(huì)繞了一大圈，在具體做事情時(shí)也會(huì)同樣受到“非盈利機(jī)構(gòu)”的牽制。
當(dāng)前，至今被業(yè)內(nèi)廣泛稱道為養(yǎng)老地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目或企業(yè)的，多數(shù)是由于前期通過多輪溝通，政府相關(guān)部門特批的一些政策保留下來的一些項(xiàng)目。這些項(xiàng)目被“歪打正著”，在經(jīng)歷多年生死線上苦苦掙扎等待之后，迎來了市場(chǎng)的關(guān)注和“熱捧”。有一些企業(yè)也開始以自己的模式為標(biāo)桿進(jìn)行品牌輸出，或者進(jìn)行項(xiàng)目復(fù)制開發(fā)。
但是，對(duì)于想進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)來講，并不是一件容易的事情。其面臨的政策、市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻等諸多方面的障礙，使其需要想法設(shè)法進(jìn)行規(guī)避。此外，純養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目部分運(yùn)營(yíng)回報(bào)周期較長(zhǎng)也使得開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)而進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，這使得養(yǎng)老地產(chǎn)本身資產(chǎn)保值增值的程度超過了項(xiàng)目通過運(yùn)營(yíng)而增值的價(jià)值，這就導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)不愿意在運(yùn)營(yíng)上投入過多，從而不重視運(yùn)營(yíng)從中獲得中長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)價(jià)值。
當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)除了政策層面的壁壘需要打破之外，還需要引入多元化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，允許多元化的資本進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。換一句話說，無論黑貓還是白貓，只要操作規(guī)范、專業(yè)，能夠盈利的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)才能夠持續(xù)生存和發(fā)展下去，才是值得學(xué)習(xí)的好榜樣，才是一只好貓。運(yùn)營(yíng)盈利在養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)就顯得非常重要，而不是一味的“非盈利”。這就需要我們整個(gè)市場(chǎng)需要不斷進(jìn)行創(chuàng)新、改變。
首先， 對(duì)于缺乏投資渠道的民間資本、REITs、PE等應(yīng)該給予準(zhǔn)入的政策，并且破除政策上的壁壘，鼓勵(lì)民間資本、REITs、PE等進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)及養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。只有養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了多元化的資本進(jìn)入，整個(gè)市場(chǎng)才會(huì)具有競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)也才會(huì)有活力和發(fā)展動(dòng)力，市場(chǎng)也才會(huì)不斷走向成熟。
從美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)來看，美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的主流投資商是REITs。養(yǎng)老/醫(yī)療地產(chǎn)類的REITs公司大多成立于上世紀(jì)70-80年代，大型REITs公司擁有的物業(yè)數(shù)量可達(dá)600多處，其中，80-90%的物業(yè)都是自有的，其余物業(yè)通過與運(yùn)營(yíng)商或其他投資人合作發(fā)起的私募基金平臺(tái)持有?？傎Y產(chǎn)規(guī)?？蛇_(dá)百億美元以上，但員工卻只有一兩百人，屬于典型的資本密集型企業(yè)。中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該在這方面向美國(guó)學(xué)習(xí)。
其次、養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需要通過“市場(chǎng)化”的方式進(jìn)行，政策應(yīng)該給予這個(gè)市場(chǎng)充分的、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，哪些企業(yè)或者資本能夠在這樣苛刻的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中求得生存，哪些企業(yè)或資本或許就成為未來市場(chǎng)復(fù)制和學(xué)習(xí)的榜樣。
第三、對(duì)于操作規(guī)范、專業(yè)，能夠盈利的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，樹立市場(chǎng)標(biāo)桿，并且通過行業(yè)操作標(biāo)準(zhǔn)化的體系建立，向整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行推廣，這樣整個(gè)市場(chǎng)會(huì)不斷成熟起來，更多的人才會(huì)享受到優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)。
