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日期：2012-08-30 來(lái)源：北青網(wǎng)
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遠(yuǎn)、貴、假、舊充斥養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè) 國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)需要吸收的是理念
雖然目前市場(chǎng)上存在五花八門(mén)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但依然難以獲得老年群體的認(rèn)可，選擇門(mén)檻高、舒適度差、關(guān)懷少是老年人對(duì)于養(yǎng)老項(xiàng)目的普遍印象，與此同時(shí)，養(yǎng)老項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和投資者也是怨聲載道，土地審批難、運(yùn)營(yíng)成本高等現(xiàn)實(shí)讓養(yǎng)老機(jī)構(gòu)難以盈利，長(zhǎng)期面臨虧損等問(wèn)題。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)在發(fā)展運(yùn)營(yíng)中暴露出的問(wèn)題和解決之道，專(zhuān)家認(rèn)為，這些問(wèn)題的產(chǎn)生與國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老行業(yè)政策支持不夠，金融保險(xiǎn)相關(guān)體系不健全有很大關(guān)系。在服務(wù)理念上的落后也是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展不盡如人意的主要原因。在這些方面，國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展有很多值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)在養(yǎng)老地產(chǎn)的后續(xù)發(fā)展中，從中國(guó)國(guó)情出發(fā)，盡快引入。
養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀：遠(yuǎn)、貴、假、舊
面對(duì)國(guó)內(nèi)五花八門(mén)的養(yǎng)老地產(chǎn)，多數(shù)老年人會(huì)感到迷惑，不知養(yǎng)老地產(chǎn)到底有多少種。
國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)按規(guī)模主要?jiǎng)澐譃槿N類(lèi)型：一是單體住宅式的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，主要運(yùn)營(yíng)模式以借住、借護(hù)為主；二是大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)，這種養(yǎng)老地產(chǎn)下又涵蓋了多種商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式；三是區(qū)域型養(yǎng)老地產(chǎn)，如香河愛(ài)晚工程，主打養(yǎng)老城的概念。
經(jīng)過(guò)了多年的發(fā)展，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)從最早的以圈地為目的的開(kāi)發(fā)模式，轉(zhuǎn)向真正是以做養(yǎng)老地產(chǎn)為目的，但目前養(yǎng)老地產(chǎn)依然存在四大問(wèn)題：一是遠(yuǎn)。
由于土地、金融政策上沒(méi)有有力的支持，養(yǎng)老地產(chǎn)很難拿到核心區(qū)的地塊，大都分布在城郊或更偏遠(yuǎn)的地方，這其實(shí)與老年人真正的需求并不匹配。對(duì)此，全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)主任陳宏也表示，很多養(yǎng)老地產(chǎn)在選擇用地上存在誤區(qū)，認(rèn)為有山有水的地方就是適合養(yǎng)老的地方，但實(shí)際上，這類(lèi)地方配套設(shè)施落后，與城市脫節(jié)，根本無(wú)法滿足養(yǎng)老的需要。
二是貴。郝榮福指出，由于金融、保險(xiǎn)體系的不健全，養(yǎng)老地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)成本和風(fēng)險(xiǎn)很高，這部分成本和風(fēng)險(xiǎn)就變成由選擇這些項(xiàng)目的老年人承擔(dān)，養(yǎng)老的費(fèi)用變得很高。
三是假。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)不是為老年人提供服務(wù)，而是為了圈地等目的，所以后續(xù)的服務(wù)就無(wú)法跟上，提供不到位，沒(méi)有從老年人的需求出發(fā)。
四是舊。郝榮福表示，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的理念還比較陳舊，沒(méi)有奉行積極養(yǎng)老的觀念，只是單純停留在解決基本的生活需要。陳宏也提到，國(guó)內(nèi)很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施陳舊、配套落后，使用的產(chǎn)品也都是社會(huì)化產(chǎn)品，沒(méi)有引入老年專(zhuān)用的產(chǎn)品。
養(yǎng)老地產(chǎn)不能只單純蓋房
養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，不是單純的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以解決的問(wèn)題。養(yǎng)老是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，需要多方面共同努力，可以看到，政府近些年也在積極地轉(zhuǎn)變思想，承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任，但需要做的還有很多。尤其在政策上，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)從拿地到后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，都應(yīng)給予更加細(xì)化的支持。
對(duì)于如何做好養(yǎng)老地產(chǎn)，陳宏認(rèn)為，除了政策方面，提供養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)也應(yīng)考慮更多。
第一，設(shè)計(jì)上一定要更符合中國(guó)人的文化習(xí)慣。他表示，中國(guó)人的親情觀比較重，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置親子園，給老人的親情提供出口。另外，不能單純考慮設(shè)置無(wú)障礙設(shè)施，他更提倡無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的“有障礙”，有一句長(zhǎng)壽的流行詞“管住嘴、邁開(kāi)腿”，老年人需要?jiǎng)悠饋?lái)。
第二，要解決好商業(yè)模式問(wèn)題。商業(yè)模式的不完善會(huì)為養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)爛尾等情況。
第三，要與政府緊密合作，整合多種資源。養(yǎng)老需要調(diào)動(dòng)社會(huì)的多種資源，包括醫(yī)療、教育、產(chǎn)品等，這就需要多方面共同合作，開(kāi)發(fā)商更多的是充當(dāng)資源整合者的角色。
第四，要關(guān)注后期培訓(xùn)和長(zhǎng)期發(fā)展，目前養(yǎng)老地產(chǎn)的后續(xù)性較差，團(tuán)隊(duì)建設(shè)缺失，這就造成養(yǎng)老地產(chǎn)很難進(jìn)行地域擴(kuò)張。
第五，不能過(guò)分浮躁，要綜合考慮多種因素。比如在研究老年人需求上，除了基本生活需要外，應(yīng)該挖掘他們的潛能，發(fā)揮余熱，讓他們與社會(huì)有互動(dòng)。陳宏舉例說(shuō)明，幼兒園和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以在音樂(lè)、藝術(shù)教育等方面進(jìn)行互動(dòng)，老年人大都愿意將自己的技能傳遞給第三代。另外，他也一直在倡導(dǎo)在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中引入義工制，讓年輕人參與到老年人服務(wù)中，參與的同時(shí)可以設(shè)立積分制度，用積分可以換取自己家的老人入住體驗(yàn)的資格，這樣形成良性的互動(dòng)機(jī)制。
最后，養(yǎng)老應(yīng)多引進(jìn)國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。不是照抄照搬，而是從國(guó)情出發(fā)，吸收先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)化成自己的優(yōu)勢(shì)。
國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：吸收理念最重要 先要讀懂老人需求再蓋房
以美國(guó)、日本、北歐國(guó)家為代表的國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)，由于發(fā)展時(shí)間較早，已經(jīng)形成了很多值得借鑒的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。郝榮福舉了幾個(gè)小例子。在美國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，積極養(yǎng)老的思想非常盛行，他們十分尊重老年人的生活規(guī)律和需求，并讓老年人積極參與到社會(huì)事務(wù)中。例如一個(gè)社區(qū)游泳館的改造，他們會(huì)征詢(xún)所有老人的意見(jiàn)，讓他們參與到改造中，同時(shí)鍛煉他們的思維。
在日本，他們習(xí)慣于將服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)量化。日本與中國(guó)類(lèi)似，居家養(yǎng)老是主流養(yǎng)老方式，老人住在家中，白天會(huì)由照顧中心用車(chē)將老人接至照顧中心照看，他們制定的標(biāo)準(zhǔn)中要求只能接送車(chē)程在一小時(shí)范圍以?xún)?nèi)的老人，這是考慮到老年人的腎功能，憋尿的時(shí)間大都在一小時(shí)以?xún)?nèi)。這種細(xì)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)就直接體現(xiàn)了以老人為本的服務(wù)理念。另外，在日本很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里，老年人之間吵架，他們是持鼓勵(lì)態(tài)度的，而不是訓(xùn)斥，他們認(rèn)為，老年人吵架也是一種活力的體現(xiàn)，只給予合理的勸告，反而有助于他們的健康。
在北歐的某個(gè)國(guó)家，老年人在食堂排隊(duì)買(mǎi)午飯，所有的價(jià)格都是有零有整，不能刷卡，這就是為了鍛煉老年人的腦力，驅(qū)動(dòng)他們主動(dòng)思考。硬件上，國(guó)內(nèi)外差距已經(jīng)越來(lái)越小，主要還是在服務(wù)理念上的差距。
陳宏也介紹道，在美國(guó)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的土地獲取有完善的政策支持，有很多養(yǎng)老基金就是專(zhuān)注于投資養(yǎng)老事業(yè)，其進(jìn)入和退出機(jī)制也已經(jīng)十分健全。在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，他們的設(shè)計(jì)理念和設(shè)計(jì)實(shí)用性也非常高，而不是停留在普通住宅的設(shè)計(jì)階段。例如側(cè)開(kāi)的浴缸、全透明的衣柜門(mén)、雙向開(kāi)啟的浴室門(mén)等。最需要注意的是，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在借鑒這些經(jīng)驗(yàn)時(shí)，不是單純的拍照，回來(lái)照做就能滿足國(guó)內(nèi)老年人的需求，而是要深入理解和認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)理念，并轉(zhuǎn)化成適合我們的產(chǎn)品。
