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“以房養(yǎng)老”面臨五大難題
日期：2012-08-13 來源：北京商報(bào)
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推廣遭遇多重障礙
難題一 養(yǎng)老觀念陳舊
雖然隨著社會(huì)的進(jìn)步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統(tǒng)觀念卻一直影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押，不留給子女，這樣的現(xiàn)實(shí)，他們一下還難以接受。
記者對(duì)周圍幾位老人調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老人表示無法接受“以房養(yǎng)老”，在他們看來，房子是要留給子女的。雖然目前退休金不多，但緊緊還夠用，即使在以后生活中需要兒女補(bǔ)助一些，但維持日常生活也不需要太多，而房子是一筆不小的財(cái)產(chǎn)，對(duì)兒女以后生活有幫助。
此外，還存在一個(gè)客觀因素，目前，我國(guó)沒有開征遺產(chǎn)稅，這也在間接上鼓勵(lì)子女繼承遺產(chǎn)，反對(duì)老人“以房養(yǎng)老”。
難題二 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不完善
目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)去，很大程度上是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善，缺少家的感覺。
家住三元里的獨(dú)居老人程老太今年72歲，曾經(jīng)也想過到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老，但是到那里只住了半個(gè)月就搬了回來。她說：“跟住賓館似的，不像家。”
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)不完善是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。據(jù)竇玉沛提供的數(shù)字，現(xiàn)在，我國(guó)養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國(guó)老年人口的1.59%。
“好點(diǎn)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)較高，一般家庭付不起；差點(diǎn)的機(jī)構(gòu)服務(wù)又不到位”，保險(xiǎn)公司投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)將是未來壽險(xiǎn)發(fā)展的一大趨勢(shì)。
此外，地產(chǎn)公司也加入養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)中，均成立了專門的研發(fā)團(tuán)隊(duì)。上月中旬，河北省常務(wù)副省長(zhǎng)趙勇也曾多次表示，該省環(huán)北京的13個(gè)縣將分別建設(shè)養(yǎng)老基地，以吸引北京有房老人“以房養(yǎng)老”。
難題三 金融機(jī)構(gòu)猶豫不決
據(jù)記者了解，“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自于金融機(jī)構(gòu)的猶豫，房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)是他們最為擔(dān)心的因素。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前承接“倒按揭”的業(yè)務(wù)尚不成熟，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中長(zhǎng)期走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素難以預(yù)測(cè)。對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來說，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長(zhǎng)，機(jī)構(gòu)又可能吃虧。
農(nóng)行個(gè)貸部一位姓韓的負(fù)責(zé)人表示，雖然“倒按揭”很可能成為銀行盈利的新品種，但如果沒有國(guó)家有關(guān)部門的政策扶持，減輕風(fēng)險(xiǎn)，“以房養(yǎng)老”很難大范圍推廣。“倒按揭”的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)非常復(fù)雜，除了估算房屋價(jià)值及未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，還要估算老人壽命，同時(shí)，銀行還要培育一批類似保險(xiǎn)精算人的測(cè)算人群，這些問題都不是一兩年內(nèi)能解決的。
難題四 受70年產(chǎn)權(quán)限制
我國(guó)推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個(gè)特殊的國(guó)情，即我國(guó)住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險(xiǎn)公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂的問題。因?yàn)?，按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)將由國(guó)家無償收回。
業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故時(shí)，使用年限更是所剩無幾。那么，保險(xiǎn)公司或銀行依靠剩下的使用年限來補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大。保險(xiǎn)公司或銀行將房產(chǎn)收回后無非出租或出售以獲得相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房?jī)r(jià)泡沫時(shí)，租不出去或賣不上價(jià)的情況也是可能發(fā)生的。
不過，有法律界人士認(rèn)為，隨著物權(quán)法的出臺(tái)，這方面的障礙已經(jīng)消除。
難題五 適用人群較小
“以房養(yǎng)老”的前提是手里有房。首先，擁有房屋產(chǎn)權(quán)；其次，老人與子女分開居??；第三，老人的經(jīng)濟(jì)狀況適中。
一般來說，手頭有兩套以上房產(chǎn)的人可能更會(huì)考慮“以房養(yǎng)老”。而從觀念接受程度上，時(shí)下的中青年人更易接受，他們應(yīng)該是未來“以房養(yǎng)老”的潛在群體。但近年來房?jī)r(jià)非理性上漲已經(jīng)大大超出了很多人的承受能力，目前在北京買套差不多的房子也要100萬元左右，如果現(xiàn)在人到中年，即使不吃不喝到60歲也還不上貸款，60歲之后人養(yǎng)房都成問題，更別說房養(yǎng)人了。
國(guó)外62歲以上老人通過“倒按揭”養(yǎng)老
美國(guó)：已有20多年的經(jīng)驗(yàn)。發(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人，放貸原則為住房資產(chǎn)越高則可貸款數(shù)額越高；預(yù)期住房?jī)r(jià)值的增值越高可貸款數(shù)額越高；年紀(jì)大的住戶可貸款數(shù)額高；夫妻健在住戶比單身者可貸款數(shù)額低。
加拿大：超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬-30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。
難題一 養(yǎng)老觀念陳舊
雖然隨著社會(huì)的進(jìn)步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統(tǒng)觀念卻一直影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押，不留給子女，這樣的現(xiàn)實(shí)，他們一下還難以接受。
記者對(duì)周圍幾位老人調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老人表示無法接受“以房養(yǎng)老”，在他們看來，房子是要留給子女的。雖然目前退休金不多，但緊緊還夠用，即使在以后生活中需要兒女補(bǔ)助一些，但維持日常生活也不需要太多，而房子是一筆不小的財(cái)產(chǎn)，對(duì)兒女以后生活有幫助。
此外，還存在一個(gè)客觀因素，目前，我國(guó)沒有開征遺產(chǎn)稅，這也在間接上鼓勵(lì)子女繼承遺產(chǎn)，反對(duì)老人“以房養(yǎng)老”。
難題二 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不完善
目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)去，很大程度上是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善，缺少家的感覺。
家住三元里的獨(dú)居老人程老太今年72歲，曾經(jīng)也想過到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老，但是到那里只住了半個(gè)月就搬了回來。她說：“跟住賓館似的，不像家。”
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)不完善是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。據(jù)竇玉沛提供的數(shù)字，現(xiàn)在，我國(guó)養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國(guó)老年人口的1.59%。
“好點(diǎn)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)較高，一般家庭付不起；差點(diǎn)的機(jī)構(gòu)服務(wù)又不到位”，保險(xiǎn)公司投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)將是未來壽險(xiǎn)發(fā)展的一大趨勢(shì)。
此外，地產(chǎn)公司也加入養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)中，均成立了專門的研發(fā)團(tuán)隊(duì)。上月中旬，河北省常務(wù)副省長(zhǎng)趙勇也曾多次表示，該省環(huán)北京的13個(gè)縣將分別建設(shè)養(yǎng)老基地，以吸引北京有房老人“以房養(yǎng)老”。
難題三 金融機(jī)構(gòu)猶豫不決
據(jù)記者了解，“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自于金融機(jī)構(gòu)的猶豫，房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)是他們最為擔(dān)心的因素。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前承接“倒按揭”的業(yè)務(wù)尚不成熟，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中長(zhǎng)期走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素難以預(yù)測(cè)。對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來說，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長(zhǎng)，機(jī)構(gòu)又可能吃虧。
農(nóng)行個(gè)貸部一位姓韓的負(fù)責(zé)人表示，雖然“倒按揭”很可能成為銀行盈利的新品種，但如果沒有國(guó)家有關(guān)部門的政策扶持，減輕風(fēng)險(xiǎn)，“以房養(yǎng)老”很難大范圍推廣。“倒按揭”的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)非常復(fù)雜，除了估算房屋價(jià)值及未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，還要估算老人壽命，同時(shí)，銀行還要培育一批類似保險(xiǎn)精算人的測(cè)算人群，這些問題都不是一兩年內(nèi)能解決的。
難題四 受70年產(chǎn)權(quán)限制
我國(guó)推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個(gè)特殊的國(guó)情，即我國(guó)住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險(xiǎn)公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂的問題。因?yàn)?，按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)將由國(guó)家無償收回。
業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故時(shí)，使用年限更是所剩無幾。那么，保險(xiǎn)公司或銀行依靠剩下的使用年限來補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大。保險(xiǎn)公司或銀行將房產(chǎn)收回后無非出租或出售以獲得相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房?jī)r(jià)泡沫時(shí)，租不出去或賣不上價(jià)的情況也是可能發(fā)生的。
不過，有法律界人士認(rèn)為，隨著物權(quán)法的出臺(tái)，這方面的障礙已經(jīng)消除。
難題五 適用人群較小
“以房養(yǎng)老”的前提是手里有房。首先，擁有房屋產(chǎn)權(quán)；其次，老人與子女分開居??；第三，老人的經(jīng)濟(jì)狀況適中。
一般來說，手頭有兩套以上房產(chǎn)的人可能更會(huì)考慮“以房養(yǎng)老”。而從觀念接受程度上，時(shí)下的中青年人更易接受，他們應(yīng)該是未來“以房養(yǎng)老”的潛在群體。但近年來房?jī)r(jià)非理性上漲已經(jīng)大大超出了很多人的承受能力，目前在北京買套差不多的房子也要100萬元左右，如果現(xiàn)在人到中年，即使不吃不喝到60歲也還不上貸款，60歲之后人養(yǎng)房都成問題，更別說房養(yǎng)人了。
國(guó)外62歲以上老人通過“倒按揭”養(yǎng)老
美國(guó)：已有20多年的經(jīng)驗(yàn)。發(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人，放貸原則為住房資產(chǎn)越高則可貸款數(shù)額越高；預(yù)期住房?jī)r(jià)值的增值越高可貸款數(shù)額越高；年紀(jì)大的住戶可貸款數(shù)額高；夫妻健在住戶比單身者可貸款數(shù)額低。
加拿大：超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬-30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。
