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日期：2012-07-04 來源：國際金融報
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王波：地產(chǎn)商看重養(yǎng)老地產(chǎn) 頂層設(shè)計亟需做好
時下，養(yǎng)老地產(chǎn)已成為社會關(guān)注的熱點，引起了眾多投資者的濃厚興趣：眾多房地產(chǎn)開發(fā)商將其作為未來發(fā)展的重點，許多風(fēng)險投資者也趨之若鶩，而一些保險公司則已行動起來，開始了項目的規(guī)劃與建設(shè)。
應(yīng)該說這是一種發(fā)展趨勢。一是因為受國家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資者為了尋求轉(zhuǎn)型所做出的新選擇，另一個更重要的原因則是，我國人口老齡化加速所帶來的巨大市場機遇。
眾多社會資本投入各種養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，無疑將解決我國日益增長的養(yǎng)老需求，推動我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是，在整個社會熱議養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，作為投資者應(yīng)該保持冷靜：養(yǎng)老地產(chǎn)是否已經(jīng)到了一種蓄勢待發(fā)的狀態(tài)？1.8億的老年人數(shù)量雖然巨大，但這是否就意味著我們的養(yǎng)老市場真如看起來那么樂觀？養(yǎng)老地產(chǎn)是不是能夠找到一種快速、穩(wěn)定的盈利模式？問題還有很多，而這一切都尚沒有答案。
無論是西方發(fā)達(dá)國家的現(xiàn)實經(jīng)驗，還是目前的社會現(xiàn)實都告訴我們，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展其實還處在剛剛起步狀態(tài)，對養(yǎng)老地產(chǎn)的井噴式投資有些盲目，投資風(fēng)險不??！因為養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在當(dāng)下至少面臨四大關(guān)口：
第一是社會觀念。“家庭養(yǎng)老”、“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)理念常常會蒙蔽我們對更深層次觀念障礙的觀察。對產(chǎn)權(quán)的迷戀、保守的消費觀念、市中心的地段意識等都構(gòu)成了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的障礙。
第二是社會政策。對養(yǎng)老地產(chǎn)的社會政策訴求，絕不應(yīng)該只是幾項優(yōu)惠措施。對于養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更核心的問題是政府與市場的角色定位，如何構(gòu)建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的公平的市場環(huán)境，以及為引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展而出臺的系統(tǒng)的支持政策。如全民的養(yǎng)老保障、長期護(hù)理保險等，這些政策對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展都構(gòu)成了非常關(guān)鍵的因素。
第三是商業(yè)模式。目前養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式其實并不清晰，盡管有了押金式、會員制等模式，但是這些模式的合法性問題缺乏明確依據(jù)，其實際的運作也有待時間檢驗。
第四是項目的運營管理也面臨挑戰(zhàn)。運營管理對于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展非常重要，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的核心不是房子而是服務(wù)，所以項目的成功依賴的不是短期的物業(yè)營銷而是項目的持久運營。專業(yè)經(jīng)驗的嚴(yán)重不足、管理人才與技術(shù)人才的缺乏、服務(wù)體系構(gòu)建中諸多的難點，以及如何在運營成本與高品質(zhì)服務(wù)供給之間進(jìn)行平衡都構(gòu)成了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的挑戰(zhàn)。
所以，對于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，完全不能理解為僅僅是硬件設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計與建設(shè)，這是一種復(fù)雜的服務(wù)產(chǎn)品、是與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，不是從立項拿地開始，而是要從對市場的研究，從產(chǎn)品模式、商業(yè)模式的思考開始，用時下一句比較時髦的話來說，就是做好頂層的設(shè)計。
