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日期：2012-05-31 來源：中國建設(shè)報
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受調(diào)控影響，住宅市場逐漸趨冷，眾多房企對養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)注與日俱增。清華大學教授周燕珉在接受《中國建設(shè)報?中國住房》記者采訪時表示，市場上確有很多企業(yè)試水，但真正成功的養(yǎng)生養(yǎng)老項目的實踐案例不多。
作為中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會副主任兼專家委員會主任，周燕珉對養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)已有多年的研究。她認為養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和運營需要多個領(lǐng)域和行業(yè)的協(xié)調(diào)配合，但由于現(xiàn)階段我國相關(guān)的政策和制度尚不明晰，產(chǎn)業(yè)鏈整合度仍然偏低，專業(yè)配套服務(wù)較為匱乏，因此許多開發(fā)者仍停留在前期模式探索階段。
中國住房：近年來，開發(fā)商對養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)注和熱情越來越高，請問在產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模、模式創(chuàng)新等方面出現(xiàn)了哪些實質(zhì)性的變化？投資者的主要偏好是什么？
周燕珉：應(yīng)該說這幾年在養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)上的嘗試和探索主要在開發(fā)模式上。在我們最近所接觸到的養(yǎng)老項目中，較為常見的一類開發(fā)模式是在普通社區(qū)中配建養(yǎng)老組團或養(yǎng)老公寓等。開發(fā)商可以在建設(shè)普通住宅區(qū)的同時，拿出一小片地配建1~2棟養(yǎng)老公寓。這種模式比較符合我國老人與子女希望就近居住、相互輔助的國情。與此同時，我們也見到了一些其他的模式。比如與醫(yī)療機構(gòu)之間的合作，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)，發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢，實現(xiàn)互惠互利等。
從運營模式上來說，既可以是出租型也可以是出售型。具體到居住人群的類型和所提供的服務(wù)方面，又可細分為兩種：一種是僅接收健康自理老人的老年公寓，另一種是帶有一定護理服務(wù)的老年公寓。
另外，我們注意到保險資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開始出現(xiàn)。從險資的特征來看，由于其資金規(guī)模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營，未來可能會成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。
中國住房：說到投資，就一定會提到回報。鑒于此，開發(fā)商或是投資方更多的精力可能還是放在項目開發(fā)和銷售上。那么目前的一些養(yǎng)老地產(chǎn)在軟件上，特別是后期服務(wù)等環(huán)節(jié)存在怎樣的缺失？
周燕珉：首先來講，養(yǎng)老項目的開發(fā)運營涉及到很多環(huán)節(jié)，從前期土地、資金問題，到規(guī)劃設(shè)計、運營管理等等，都需要進行整體把握，需要多個領(lǐng)域和行業(yè)的協(xié)調(diào)配合。目前我國相關(guān)的政策和制度尚不明晰，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈整合度低，許多相關(guān)領(lǐng)域和行業(yè)的專業(yè)配套服務(wù)較為匱乏。例如養(yǎng)老服務(wù)人才就存在很大缺口，許多養(yǎng)老院的護理人員是來自中國農(nóng)村的中年婦女，缺乏專業(yè)的技術(shù)培訓。
從規(guī)劃設(shè)計方面來說，許多開發(fā)者對所要開發(fā)的具體產(chǎn)品類型和建筑形式考慮得比較簡單，對養(yǎng)老服務(wù)模式和老年人需求缺少了解，使得建筑功能配置不明確，使用空間無法滿足管理需要，最終導致項目適老性不足。例如有些開發(fā)商提出只接收健康、自理的老人，因而不在建筑設(shè)計上考慮相應(yīng)的護理要求，但隨著時間的推移，這些老人的身體條件必然會發(fā)生變化，護理需求也會逐漸產(chǎn)生。因此應(yīng)在最初設(shè)計時考慮到后期靈活變動的可能，一旦所入住老人步入半護理、全護理期時，能夠從空間功能方面進行一些改造，以適應(yīng)護理需求。
中國住房：事實上，在當前的市場環(huán)境下，很多房地產(chǎn)商都在嘗試轉(zhuǎn)型，無論是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)還是養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)，都是他們非常關(guān)注的轉(zhuǎn)型方向。面對并不成熟的養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，在項目開發(fā)環(huán)節(jié)，你可以給轉(zhuǎn)型中的房企怎樣的建議和啟示？
周燕珉：養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、商業(yè)地產(chǎn)共同開發(fā)，確實是較為常見的一種形式。目前市場上已經(jīng)有一些開發(fā)商嘗試在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長壽文化等理念。此類項目的用地規(guī)模往往較大，各類居住產(chǎn)品、服務(wù)設(shè)施容易較為分散，因此在規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)將養(yǎng)老居住產(chǎn)品相應(yīng)地集中布置，并注意就近設(shè)置配套服務(wù)設(shè)施，節(jié)省服務(wù)管理的人力，避免出現(xiàn)交通路線過長、服務(wù)不到位或老人出行不便等問題。
在城市中心區(qū)等繁華地段進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時，搭配建設(shè)老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當他們需要護理時，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。特別是一些高端養(yǎng)老客戶群，他們具備相應(yīng)的經(jīng)濟實力在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費。若能在較為繁華的地段建設(shè)高端養(yǎng)老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。
中國住房：我們了解到，新修編的《住宅設(shè)計規(guī)范》也增加了很多適老化設(shè)計要求，那么養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品與普通住宅產(chǎn)品在設(shè)計環(huán)節(jié)的最主要區(qū)別是什么？
周燕珉：在新的住宅規(guī)范中，增加了一些針對住宅建筑入口、門等共用部分的無障礙設(shè)計要求，體現(xiàn)出住宅適老化和通用化的設(shè)計思想。但住宅規(guī)范中由于是考慮普適化的要求，沒有專門針對老年住宅或老年社區(qū)進行專門說明。很多設(shè)計師對老年住宅的認識僅限于滿足相關(guān)設(shè)計規(guī)范的要求，認為僅是在普通住宅的基礎(chǔ)上去除高差、設(shè)置坡道、保證輪椅回轉(zhuǎn)和加裝扶手而已。
事實上，真正的養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)在設(shè)計上還有許多細節(jié)之處需要關(guān)注，例如套型設(shè)計是否保證老人在各空間內(nèi)視線和聲音的有效溝通，臥室空間大小能否滿足老人分床睡的尺寸需要，插座的高度是否能讓老人不必過度彎腰就可使用等等。因此我們在設(shè)計時不能局限于機械地執(zhí)行相關(guān)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定，而應(yīng)將“以人為本”的設(shè)計理念貫徹始終，充分考慮老年人的生活習慣，為可能出現(xiàn)的緊急情況做好準備，重視每一個細節(jié)的精細化設(shè)計，才能做出讓老人安全、安心的住宅。
