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日期：2012-05-25 來源：中國房地產(chǎn)報
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外包還是自建呢？當(dāng)這一問題擺在涉足養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)的投資企業(yè)面前時，變成了一件頗為糾結(jié)的事情。如果外包，面臨著管理公司資源有限等問題，國外管理公司因合作模式不清及擔(dān)憂品牌輸出后的亂用而遲遲不予明確回復(fù)；而國內(nèi)運營公司又因年限較短及人才短缺問題，面臨成熟度不足等問題。如果自建，又要面臨人才瓶頸、專業(yè)能力提高等問題。
一時間，尋找養(yǎng)老住區(qū)運營團隊陷入兩難。
在我國尚待成長的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，運營管理領(lǐng)域無疑是重要一環(huán)。因此，“蓋好了房子，誰來運營”成為了眾多開發(fā)商介入養(yǎng)老領(lǐng)域首要解決的問題。
那么，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)完，運營是外包還是組建呢？
在這方面，很多企業(yè)希望組建，以培養(yǎng)人才、掌控模式，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。然而，多年來形成的思維讓眾多開發(fā)企業(yè)習(xí)慣于“整合、外包”的傳統(tǒng)思維模式，在他們眼中，住宅完工后賣掉，最多留個物業(yè)管理公司，就可以走人。但養(yǎng)老地產(chǎn)不同，它的運作遠比物業(yè)管理復(fù)雜得多，比較可行的思路就是把養(yǎng)老地產(chǎn)比照商業(yè)地產(chǎn)模式來運營，因此，開發(fā)企業(yè)必須組建類似于商業(yè)地產(chǎn)管理公司的養(yǎng)老地產(chǎn)運營公司。然而，搭建養(yǎng)老運營公司遠比搭建商業(yè)管理公司更為復(fù)雜。
“商業(yè)管理公司更多的還是跟物業(yè)以及零售商打交道，并非那么復(fù)雜，歷經(jīng)多年的發(fā)展也比較成熟。而養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理公司則因服務(wù)的是老人，且是一對一的服務(wù)，涉及環(huán)節(jié)居多，運營分外復(fù)雜。”華潤集團養(yǎng)老小組一人士表示。
與此同時，由于為老人服務(wù)，而老人在年老之時，需要醫(yī)療體系介入，因此，計劃涉及養(yǎng)老服務(wù)的開發(fā)企業(yè)不免要觸及這一領(lǐng)域。這也使組建養(yǎng)老運營機構(gòu)需要具備更高的專業(yè)性。
而外包，也面臨著管理公司資源有限的瓶頸。
一時間，尋找養(yǎng)老住區(qū)運營團隊陷入兩難。
完全外包思維并不適用
“目前，我們正打算去整合一家養(yǎng)老運營管理商。”江蘇某欲涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)的負責(zé)人就在做尋求外部資源的打算。他對本報記者介紹，自從2010年年中該集團將其待開發(fā)的一自然資源較好的項目定位為養(yǎng)老地產(chǎn)項目之后，其一直負責(zé)為集團整合品牌養(yǎng)老地產(chǎn)運營團隊資源。
“經(jīng)集團決策，我們認為這一經(jīng)營領(lǐng)域太過復(fù)雜，決定通過資源整合的方法，與品牌養(yǎng)老地產(chǎn)運營公司合作而非自己建設(shè)。”他對本報記者表示，“同時，我們還缺乏該領(lǐng)域的相關(guān)資源，比如，養(yǎng)老領(lǐng)域照護人員以及后期運營，還有醫(yī)療領(lǐng)域資源。如果硬著頭皮去做，即使投入很多人力物力運營，還是會感到乏力。我們當(dāng)時理想的合作方式是與海外品牌開發(fā)企業(yè)成立合作運營公司，讓他們多以技術(shù)或者高端人才入股。”
為此，2010年年底，在他的牽頭下，集團部分代表考察了包括北美和歐洲等國的養(yǎng)老社區(qū)項目，并想借此機會對接整合海外品牌養(yǎng)老地產(chǎn)運營公司。近一段時間內(nèi)，他們已對接了8家海外養(yǎng)老地產(chǎn)運營機構(gòu)，但結(jié)果卻不盡如人意。
對方拒絕的理由不外乎以下幾種：一是其對于中國國情并不熟悉，開拓市場不能一蹴而就；二是尚未形成清晰的合作思路和模式。
海外背景的運營公司婉拒國內(nèi)開發(fā)企業(yè)還有更為現(xiàn)實的理由。
美國一養(yǎng)老社區(qū)魅力花園（MErrill Gardens）中國區(qū)首席代表查爾斯·馬歇爾曾表示，他們在上海設(shè)立辦事處以后，有些打算涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商找到他們，目的就在于想與他們成立一家合資的養(yǎng)老運營公司。但是，他們一一回絕了。“魅力花園在北美擁有一定品牌，但是在中國卻知之甚少，如果一開始就采取與國內(nèi)企業(yè)成立合資公司的方式發(fā)展，非常不利于我們品牌的純粹性。”查爾斯·馬歇爾指出。
而早在2007年就開始對接海外運營公司的樂成老年事業(yè)投資有限公司投資總經(jīng)理高峻松亦指出，外國人不可能直接為中國老人提供養(yǎng)老服務(wù)，他們也不希望將核心技術(shù)和服務(wù)全部輸出中國。此外，國內(nèi)知識產(chǎn)權(quán)衡量標(biāo)準不完善也為合作帶來了難度，他們往往更愿意一上來就提出要一筆昂貴的咨詢費，但是國內(nèi)企業(yè)對這一領(lǐng)域又不懂，無法審慎衡量其咨詢服務(wù)的質(zhì)量。
如果將整合資源的目光放到國內(nèi)運營機構(gòu)，也往往不盡如人意。“現(xiàn)有國內(nèi)比較成熟的養(yǎng)老運營公司是上海的親和源和北京太陽城，而它們輸出服務(wù)管理也是最近的事，達到成熟需要一定時間。”上述華潤集團養(yǎng)老小組人士表示，并且也存在管理人才瓶頸的制約。
而在親和源和太陽城之外，雖然國內(nèi)有很多傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)的運營公司，但他們所提供的服務(wù)與目前開發(fā)商熱衷的高端養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)還存在一定錯位。這也讓抱著“外包”思維的開發(fā)企業(yè)遭遇“眾里尋他千百度”的無奈。
組建遭遇人才瓶頸
因此，對于開發(fā)商而言，在原有的基礎(chǔ)上建立自己的養(yǎng)老社區(qū)運營管理團隊似乎就成為了可行的道路之一。
天津某開發(fā)企業(yè)物業(yè)管理公司相關(guān)負責(zé)人就表示，以后集團養(yǎng)老社區(qū)的運營管理，將會由他所在的公司負責(zé)。
然而，這一解決辦法并不容易推行。在物業(yè)管理行業(yè)本身尚且處于“質(zhì)價不符”的背景下，如何讓運營管理公司在開發(fā)企業(yè)自身既定的商業(yè)模式之下，設(shè)計出比較適合的盈利模式就成為了這些企業(yè)急需解決的問題。
體系之外就是人才的需求。原有的物業(yè)公司的員工普遍不能提供養(yǎng)老照護等服務(wù)，向外招聘也同樣感覺“僧多粥少”。
“一些社會上的養(yǎng)老院已普遍存在專業(yè)養(yǎng)老護理人員難求的狀況，更別說我們開發(fā)商去招人了。”上述天津某開發(fā)企業(yè)物業(yè)管理公司相關(guān)負責(zé)人介紹。
在他眼中，這類員工的缺乏一是受傳統(tǒng)觀念影響，目前許多人認為養(yǎng)老護理就是“端屎端尿伺候人”，社會地位低人一等。而且，高校開設(shè)專門養(yǎng)老護理專業(yè)的也不多見。“很多人不選擇學(xué)習(xí)這個專業(yè)，很大程度上也是感覺畢業(yè)出來相當(dāng)于保姆。”
二是待遇低影響就業(yè)熱情，養(yǎng)老護理員職業(yè)前景不明朗，薪酬一般缺乏吸引力。“剛畢業(yè)的大學(xué)生，往往做上不半年就想換工作，他們從事這份工作與其他同學(xué)比較起來，心理落差很大。我們只能從物業(yè)公司的人才庫里找到一些合適的，然后慢慢培養(yǎng)。”上述天津某開發(fā)企業(yè)物業(yè)管理公司相關(guān)負責(zé)人表示。
而與照護員工相比，組建團隊的核心還在于運營管理公司的高管。據(jù)記者了解，包括華夏幸?；鶚I(yè)等企業(yè)目前就有意向向這類高端管理人才伸出橄欖枝。但是，能夠重金挖來合適的運營團隊的管理人員更需要花費一番功夫。
“我們自身沒做過養(yǎng)老，面對高端管理人才，衡量起來有時候也難辨真假。”華潤集團上述人士對記者介紹。
而據(jù)總部設(shè)在北京的一家某開發(fā)企業(yè)集團人力資源總監(jiān)對本報介紹，他們集團就在招聘這樣的人才，“通過獵頭或者招聘網(wǎng)站推出這一信息已有大半年了，依然沒有合適的人選，能來應(yīng)聘的人本來就非常少。”
他介紹，在他們的崗位要求中，“這類人才不僅需要能夠負責(zé)養(yǎng)老服務(wù)運營體系的研究與建立，還能組建團隊，有一定的政府機構(gòu)資源，制定并實現(xiàn)我們公司在養(yǎng)護人才培訓(xùn)發(fā)展方面的戰(zhàn)略目標(biāo)。這樣的人太難找了。”
他總會遇到很多職位很高的人前來應(yīng)聘，可往往具有吹噓成分，管理經(jīng)驗不足。“蘿卜快了不洗泥，原來的管理人才還沒弄明白怎么運營就可能被高薪挖走了。他個人的簡歷是好看了，可是否能勝任我們的職務(wù)還真不好說。”上述天津某開發(fā)企業(yè)物業(yè)管理公司相關(guān)負責(zé)人表示。
