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日期：2012-05-11 來源：新華網(wǎng)
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住建部政策研究中心副主任王玨林對記者稱，養(yǎng)老地產(chǎn)需要先定位，是保障性質(zhì)還是商業(yè)性質(zhì)。保障性質(zhì)政府要支持投入，加強(qiáng)服務(wù)管理；商業(yè)性質(zhì)的要走商業(yè)的路子。發(fā)展模式可以多樣化，滿足不同消費群體的需要，從不同方面來保證基本利益。
盛世神州投資基金管理公司首席投資官張健的觀點是，偏向治療型的政府多做，偏向養(yǎng)生的民間資本來操刀。
“解決養(yǎng)老還要靠市場”
在不少受訪者看來，政府沒必要大包大攬。
“不應(yīng)該由政府全部來買單，中高端用戶應(yīng)該由市場來解決。”中明控股集團(tuán)董事長潘存滿說。
梁開建筑設(shè)計事務(wù)所執(zhí)行合伙人開彥則認(rèn)為，房地產(chǎn)商和政府應(yīng)該重點解決的，是80%的老人怎么過退休以后的生活。現(xiàn)在是未富先老，退休工資不足以支付養(yǎng)老的費用，大部分人還沒有養(yǎng)老保險和退休待遇。政府要想辦法讓大多數(shù)人都能享受養(yǎng)老的服務(wù)條件。
戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及董事黎慶文介紹，“現(xiàn)在退休金和社保金相對較低，以廣州為例，1個健康老人1個月在老人院的開支在1500-2000元之間。一般廣州人的退休金2000多，基本上都給了老人院。”
“靠政府解決不了所有問題，真正要解決養(yǎng)老問題還是要靠市場、靠開發(fā)商。我們的開發(fā)商很強(qiáng)大，能做很多事。”開彥指出，目前養(yǎng)老院只能解決1%～1.5%的床位，空置率又很高。遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠老年人的需求，國際上這一比例保持5%～6%。
開彥認(rèn)為，養(yǎng)老是整個產(chǎn)業(yè)的問題。政府要承擔(dān)政府的責(zé)任，新的規(guī)劃設(shè)計，整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)納入社會保障系統(tǒng)。政府在制度、服務(wù)系統(tǒng)、物資供應(yīng)和社會管理系統(tǒng)有所投入，形成供應(yīng)鏈，然后全民加入。
“日本要求每個企業(yè)為殘疾人、老年人提供專門的產(chǎn)品。日本大的公司都有老年服務(wù)項目和產(chǎn)品。我在日本曾經(jīng)參加過一個老年人展覽會，一天都看不完，非常豐富。”開彥說。
“政府首先要解決大部分人的養(yǎng)老問題”
清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉認(rèn)為，政府首先要解決的是大部分人的養(yǎng)老問題。而目前養(yǎng)老地產(chǎn)的呈現(xiàn)形式以養(yǎng)老社區(qū)為主，而且很多都主打高端，這與保障房的性質(zhì)并不同。對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)投資者，政府可以在一定程度上引導(dǎo)其良性發(fā)展，例如針對養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計制訂相關(guān)規(guī)范等。但至于規(guī)劃由誰主導(dǎo)，還有待商榷。
與周燕珉持類似觀點的，還有黎慶文。
黎慶文認(rèn)為，“市場化養(yǎng)老只是一個補充，福利養(yǎng)老是主體。小區(qū)里面配建老年公寓，應(yīng)該是政府辦福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，私人機(jī)構(gòu)做高端養(yǎng)老。經(jīng)適房能做成，是因為地方對經(jīng)適房有定義，建成后交回政府管理。英國就是如此，可行。”
一位全國人大代表稱，去年向全國人大提過議案，談到基礎(chǔ)養(yǎng)老按照保障房的標(biāo)準(zhǔn)來操作的問題，“但目前沒有回應(yīng)。”
“政府現(xiàn)在還沒有想透，是應(yīng)該起補充還是主導(dǎo)的作用。”黎慶文稱，政府認(rèn)為可以先摸著石頭過河，等民間資本做不到的事情他們再來做。
黎慶文還說，政府眼下并不急于去做這個事情。因為福利老人院是有床位的。廣州老人院是分區(qū)，自理型一個區(qū)，不能自理區(qū)，老年癡呆區(qū)，可能有些區(qū)域很緊，但總體供需是不緊張的。”
上海親和源股份有限公司副總經(jīng)理、研究中心副主任王波認(rèn)為，“政府現(xiàn)在是摸著石頭過河。政府的心思也是看看大家怎么做，觀望。到時候才會有相應(yīng)的調(diào)整政策。”
亟待規(guī)劃引導(dǎo)
那么，是否有必要專門成立一個部門，來負(fù)責(zé)養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃運作？
“我們的研究認(rèn)為，應(yīng)該明確主管部門，現(xiàn)在不是很明確。”王波指出，現(xiàn)在的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)主管是民政部，但牽涉到地產(chǎn)，應(yīng)由經(jīng)濟(jì)思路比較熟的部門來牽頭，推動養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，考慮養(yǎng)老地產(chǎn)怎么規(guī)劃和運作。
王波認(rèn)為，中國的老齡化程度越來越重，城市的規(guī)劃應(yīng)該考慮到養(yǎng)老方面的規(guī)劃，無論是規(guī)模、大小，都應(yīng)該考慮到。上海將來有30%～40%的老人，怎么去解決？城市的發(fā)展要提前考慮，政府對這塊目前還沒有特別明確的政策和規(guī)劃。
開彥則提到，民政部門對于養(yǎng)老地產(chǎn)的態(tài)度非常謹(jǐn)慎。
開彥說，“民政部門非常緊張開發(fā)商參與養(yǎng)老地產(chǎn)。因為開發(fā)商常常借著養(yǎng)老地產(chǎn)的名義來賣房子。很多開發(fā)商又談不清楚他們具體怎么做養(yǎng)老地產(chǎn)。在民政部門看來，開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)不是為了解決養(yǎng)老問題，而是通過這個事情怎么來賺錢。”
開彥認(rèn)為，現(xiàn)在懂得養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展路徑的人并不多，困難也在這兒。一說養(yǎng)老地產(chǎn)，就以為是養(yǎng)老院、敬老院、護(hù)理院，相關(guān)管理部門對此存疑或者不懂。
“高端項目應(yīng)交給市場”
值得一提的是，不少由地方政府主導(dǎo)的養(yǎng)老院，還存在“一床難求”和空置率過高共存的現(xiàn)象。
“郊區(qū)的很多養(yǎng)老院入住率只有30%甚至更低。這是部分一線城市的普遍現(xiàn)象。”王波說，政府做的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，都處于虧損狀態(tài)，投入比較大、人力成本比較大，收費也不可能收得很高，所以這是政府做養(yǎng)老項目的一個問題。政府往往做一個標(biāo)桿性的，但能容納的老人又是非常小的一部分，這樣對老年這個群體造成一種新的不公平。
滬上一位養(yǎng)老地產(chǎn)從業(yè)人士稱，“按理說，政府辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都是托底的，三無老人、孤寡老人、低保老人，為這些老人提供服務(wù)才對。其他的老人完全可以讓市場來做，市場來提供不同水平、不同價格服務(wù)，讓老人進(jìn)行選擇，政府可以補貼。”
記者拿到的一份由某全國人大代表去年提交的有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)的議案提到，很多地方政府的養(yǎng)老項目規(guī)模大、檔次高、裝修精美、硬件設(shè)施豪華，打著國際先進(jìn)、五星級享受或生態(tài)頤養(yǎng)等口號，投資都是在億元以上的大手筆。但這些項目的運營又是事業(yè)單位化的，不是從投資收益、成本效率等市場化的角度來考慮。
上述議案舉例稱，上海一些社會福利院每年的運營補貼達(dá)上千萬元，而其服務(wù)的老人加起來只不過數(shù)百人，服務(wù)的對象往往也是少數(shù)有關(guān)系的甚至比較富裕的老人。
上述全國人大代表認(rèn)為，政府的責(zé)任是做好養(yǎng)老事業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，制定服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、出臺相應(yīng)的政策、進(jìn)行行業(yè)的監(jiān)管以及對低收入老年群體提供托底性的保障。政府不應(yīng)該參與養(yǎng)老項目的建設(shè)以及運營，尤其是不應(yīng)該建設(shè)高檔、豪華的養(yǎng)老項目，這一切完全應(yīng)該利用市場的力量來解決。
