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“以房養(yǎng)老”地方再試航
日期：2012-04-17 來源：中國經(jīng)濟周刊
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有人用“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”這句話，形象而生動地描繪“以房養(yǎng)老”這一事物。
“以房養(yǎng)老”流行于歐美，2000年被時任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團董事長的孟曉蘇介紹到中國，2003年，經(jīng)溫家寶總理批示后正式推出。在近10年 的爭議聲中，磕磕絆絆一路走來。
在我國公共財政無力兜底所有養(yǎng)老問題的情況下，“以房養(yǎng)老”不啻為解決養(yǎng)老難題的積極補充。這一點幾成共識。但到底是什么導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”在我國難以有效推進？制度設(shè)計缺陷？還是觀念頑疾？
中信銀行：開機構(gòu)服務(wù)先河
2011年10月9日，中信銀行總行推出“養(yǎng)老按揭”。這是一張針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”。規(guī)定凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養(yǎng)老。中信成為國內(nèi)第一家開展“養(yǎng)老按揭”的銀行，讓“以房養(yǎng)老”進入可操作層面。
老人把房屋抵押后，中信銀行將根據(jù)所抵押房產(chǎn)的價值和合理的養(yǎng)老資金確定貸款金額，累計貸款額最高不超過所抵押住房評估值的60%，且每月支付的養(yǎng)老金不超過2萬元。借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。目前，該業(yè)務(wù)正在北京等城市進行試點。
因為是“試吃螃蟹”，中信銀行十分謹(jǐn)慎，設(shè)置了比較嚴(yán)格的規(guī)定和較高的準(zhǔn)入門檻：申請貸款人名下至少要有兩套住房，養(yǎng)老按揭貸款最長期限為10年，而且貸款也必須用于養(yǎng)老。
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客戶對這個苛刻的條件并不買賬。
中信銀行個貸部副總經(jīng)理劉浩接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時表示：“中信銀行"養(yǎng)老按揭"所有的都可以做，在全國已經(jīng)推廣開。目前咨詢的比較多，實際業(yè)務(wù)還沒有發(fā)生，有一些意向在談。畢竟客戶也有一個了解和認識的過程。”
在2005年創(chuàng)立了幸福人壽保險公司的孟曉蘇看來，中信銀行推出的“養(yǎng)老按揭”產(chǎn)品，只是一個抵押貸款產(chǎn)品，是房屋抵押借款還錢，并不跟老人壽命掛靠在一起。所以，跟他提出的“以房養(yǎng)老”理念，還有一定的差距。
“只有在違約的情況下，老人的房子才會被銀行沒收。而且銀行是按照住房貸款來做的，如果老人活得特別長，比如約定老人20年返還，老人從60歲到80歲就必須還錢，還不了錢老人必須得還房，還房時老人還活著。也就是說，這個老人要是活到90歲就無家可歸了。”孟曉蘇說。
在孟曉蘇看來，真正的以房養(yǎng)老，一定是以保險公司為主體，其他機構(gòu)如銀行或基金公司，可以圍繞保險公司發(fā)衍生金融產(chǎn)品。“中信是想貼近以房養(yǎng)老，但永遠達不到真正的以房養(yǎng)老。只有保險業(yè)才有"大數(shù)法則"這一說。”
盡管如此，孟曉蘇還是肯定了中信銀行的做法“有效解決了第二套房的以房養(yǎng)老問題”。
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北京：鼓勵開展試點業(yè)務(wù)
2011年10月，北京市民政局《北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機構(gòu)，開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務(wù)。
北京市民政局相關(guān)人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》，“以房養(yǎng)老”還只在概念階段。他們在規(guī)劃中也是以探討的姿態(tài)出現(xiàn)，并不是立刻全面推開。具體怎么操作還需要有一個過程，“現(xiàn)在還沒有明確具體哪個業(yè)務(wù)處室來負責(zé)這部分內(nèi)容。”
雖然進展不大，但畢竟這是官方首次提出“以房養(yǎng)老”概念，在中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌看來，研究摸索了這么多年，現(xiàn)在推出“以房養(yǎng)老”的時機已成熟，可以有效緩解我國的養(yǎng)老難題。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院院長謝太峰也肯定了北京市民政局這一做法，他向《中國經(jīng)濟周刊》表示：“以房養(yǎng)老概念的提出反映出官方對于我國進入老齡化社會后出現(xiàn)的養(yǎng)老問題的復(fù)雜性和現(xiàn)實性的認識。”
北京市老齡辦也透露，目前正在研究論證以房養(yǎng)老，以及針對企業(yè)的相關(guān)鼓勵措施。據(jù)記者了解，北京市老齡辦調(diào)研處是具體負責(zé)起草《北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的部門，該部門負責(zé)人郭南方告訴《中國經(jīng)濟周刊》，關(guān)于以房養(yǎng)老，他們進行過文獻方面的調(diào)研，在“十二五”規(guī)劃中提出“以房養(yǎng)老”，只是老齡事業(yè)的一個方面，而這個方面他們也是從鼓勵的角度，是基于“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展的一個探索。
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遼寧：“以房養(yǎng)老”入規(guī)劃
除了北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，遼寧省也在積極嘗試開展以房養(yǎng)老試點工作。
已經(jīng)以文件形式下發(fā)的《遼寧省老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》中提出，遼寧省將開展“以房養(yǎng)老”等新的保障制度試點工作。規(guī)劃是由常務(wù)副省長許衛(wèi)國、副省長陳超英主持起草并經(jīng)各涉老相關(guān)部門和有關(guān)專家反復(fù)論證修改，最后由省直39個廳局會簽的，是遼寧老齡事業(yè)發(fā)展史上一個具有里程碑意義的重大事件。
以沈陽市為例，目前，沈陽市城鄉(xiāng)空巢老年家庭達64%，全市83。6%的老年人擁有自己獨立房產(chǎn)權(quán)，沈陽市政協(xié)老齡工作綜合調(diào)研組經(jīng)過調(diào)研向沈陽市委、市政府建議，沈陽市應(yīng)嘗試“以房養(yǎng)老”，解決部分困難老人“守著房子受窮”的問題。
針對各地即將開展的以房養(yǎng)老實踐，孟曉蘇頗感欣慰，他向《中國經(jīng)濟周刊》表示，國家應(yīng)該對“以房養(yǎng)老”給予三條政策支持：首先是對老人房產(chǎn)交易的免稅政策。“比如規(guī)定200萬以下的房產(chǎn)或300萬以下的房產(chǎn)免除交易稅。因為抵押貸款也是一種交易，在國外，比如美國規(guī)定，13。5萬美元以下的房產(chǎn)免除交易稅，就是為了保護那些中低收入家庭的住房。”
其次是老人養(yǎng)老領(lǐng)取的基礎(chǔ)金應(yīng)該免稅。“不能把這個當(dāng)做收入，這是保險基本金。”
第三是對長壽老人給予補貼。“保險公司對長壽老人喜憂參半，喜的是成果顯著，憂的是承擔(dān)不起，隨著保險的普及和老人的生活水平提高以及醫(yī)療保健水平的提高，長壽老人會更多，這個本來是好事，結(jié)果誰干好事誰吃虧，怎么辦？國家對長壽老人要給予一定的補貼，如果做了反向抵押貸款要給予補貼。因為老人長壽是國家昌盛的標(biāo)志，但是保險公司不能獨家承擔(dān)。”
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補充社會養(yǎng)老應(yīng)對挑戰(zhàn)
老人數(shù)量急劇增加，公立養(yǎng)老院嚴(yán)重短缺，成為老年人心頭之患。
胡宗良今年79歲，看上去精神矍鑠，離休前是國家信訪局的一名公務(wù)員。他在2011年2月跟老伴一起住進了北京康夢園國際老年公寓。之所以選擇養(yǎng)老院，是因為老伴前年9月發(fā)現(xiàn)患了老年癡呆癥，容易忘事，也曾經(jīng)走失過。
來這里之前，他打聽了北京市的5家公立養(yǎng)老院，每月交3000~5000元的費用。因為費用不高，要入住的老人很多，“低收入的老人都是奔著低價養(yǎng)老院去的，是集體伙食，就這樣也擠不進去，現(xiàn)在都滿滿的，有的排隊都住不進去，得走后門。”
相比之下，定位“高端”的康夢園國際老年公寓入住老人稀少，顯得有點冷清。
“這里只住了30多個人，價格是高了點，但是很舒適。我和老伴一個月1萬多元的離休金夠用了。”胡宗良告訴《中國經(jīng)濟周刊》。
私人星級養(yǎng)老院費用昂貴，住不起；公立養(yǎng)老院嚴(yán)重不足，住不進；家庭養(yǎng)老又有諸多問題。住哪里，正成為城市老年人的養(yǎng)老心病。
“從未來看，僅靠政府解決養(yǎng)老問題，難度是比較大的。在政府的社會保障體系之外提出"以房養(yǎng)老"，如果個人有住房，可以作為個人養(yǎng)老方面的一個保障。”謝太峰告訴《中國經(jīng)濟周刊》。
胡宗良對“以房養(yǎng)老”也頗為認同，“在現(xiàn)在情況下實行"以房養(yǎng)老"政策，對很多有房的低收入老人群體還是很適合的。因為我國低收入退休人群比較多，國家現(xiàn)在的政策是要照顧老人，但實際上顧不過來。”
