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“以房養(yǎng)老”地方再試航
日期：2012-04-17 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊
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有人用“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”這句話，形象而生動(dòng)地描繪“以房養(yǎng)老”這一事物。
“以房養(yǎng)老”流行于歐美，2000年被時(shí)任中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)的孟曉蘇介紹到中國(guó)，2003年，經(jīng)溫家寶總理批示后正式推出。在近10年 的爭(zhēng)議聲中，磕磕絆絆一路走來(lái)。
在我國(guó)公共財(cái)政無(wú)力兜底所有養(yǎng)老問(wèn)題的情況下，“以房養(yǎng)老”不啻為解決養(yǎng)老難題的積極補(bǔ)充。這一點(diǎn)幾成共識(shí)。但到底是什么導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”在我國(guó)難以有效推進(jìn)？制度設(shè)計(jì)缺陷？還是觀念頑疾？
中信銀行：開(kāi)機(jī)構(gòu)服務(wù)先河
2011年10月9日，中信銀行總行推出“養(yǎng)老按揭”。這是一張針對(duì)中老年人的專(zhuān)屬借記卡“信福年華”。規(guī)定凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老。中信成為國(guó)內(nèi)第一家開(kāi)展“養(yǎng)老按揭”的銀行，讓“以房養(yǎng)老”進(jìn)入可操作層面。
老人把房屋抵押后，中信銀行將根據(jù)所抵押房產(chǎn)的價(jià)值和合理的養(yǎng)老資金確定貸款金額，累計(jì)貸款額最高不超過(guò)所抵押住房評(píng)估值的60%，且每月支付的養(yǎng)老金不超過(guò)2萬(wàn)元。借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性?xún)斶€剩余本金。如果到期后不能償還本金，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。目前，該業(yè)務(wù)正在北京等城市進(jìn)行試點(diǎn)。
因?yàn)槭?ldquo;試吃螃蟹”，中信銀行十分謹(jǐn)慎，設(shè)置了比較嚴(yán)格的規(guī)定和較高的準(zhǔn)入門(mén)檻：申請(qǐng)貸款人名下至少要有兩套住房，養(yǎng)老按揭貸款最長(zhǎng)期限為10年，而且貸款也必須用于養(yǎng)老。
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客戶對(duì)這個(gè)苛刻的條件并不買(mǎi)賬。
中信銀行個(gè)貸部副總經(jīng)理劉浩接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示：“中信銀行"養(yǎng)老按揭"所有的都可以做，在全國(guó)已經(jīng)推廣開(kāi)。目前咨詢(xún)的比較多，實(shí)際業(yè)務(wù)還沒(méi)有發(fā)生，有一些意向在談。畢竟客戶也有一個(gè)了解和認(rèn)識(shí)的過(guò)程。”
在2005年創(chuàng)立了幸福人壽保險(xiǎn)公司的孟曉蘇看來(lái)，中信銀行推出的“養(yǎng)老按揭”產(chǎn)品，只是一個(gè)抵押貸款產(chǎn)品，是房屋抵押借款還錢(qián)，并不跟老人壽命掛靠在一起。所以，跟他提出的“以房養(yǎng)老”理念，還有一定的差距。
“只有在違約的情況下，老人的房子才會(huì)被銀行沒(méi)收。而且銀行是按照住房貸款來(lái)做的，如果老人活得特別長(zhǎng)，比如約定老人20年返還，老人從60歲到80歲就必須還錢(qián)，還不了錢(qián)老人必須得還房，還房時(shí)老人還活著。也就是說(shuō)，這個(gè)老人要是活到90歲就無(wú)家可歸了。”孟曉蘇說(shuō)。
在孟曉蘇看來(lái)，真正的以房養(yǎng)老，一定是以保險(xiǎn)公司為主體，其他機(jī)構(gòu)如銀行或基金公司，可以圍繞保險(xiǎn)公司發(fā)衍生金融產(chǎn)品。“中信是想貼近以房養(yǎng)老，但永遠(yuǎn)達(dá)不到真正的以房養(yǎng)老。只有保險(xiǎn)業(yè)才有"大數(shù)法則"這一說(shuō)。”
盡管如此，孟曉蘇還是肯定了中信銀行的做法“有效解決了第二套房的以房養(yǎng)老問(wèn)題”。
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北京：鼓勵(lì)開(kāi)展試點(diǎn)業(yè)務(wù)
2011年10月，北京市民政局《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門(mén)建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。
北京市民政局相關(guān)人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，“以房養(yǎng)老”還只在概念階段。他們?cè)谝?guī)劃中也是以探討的姿態(tài)出現(xiàn)，并不是立刻全面推開(kāi)。具體怎么操作還需要有一個(gè)過(guò)程，“現(xiàn)在還沒(méi)有明確具體哪個(gè)業(yè)務(wù)處室來(lái)負(fù)責(zé)這部分內(nèi)容。”
雖然進(jìn)展不大，但畢竟這是官方首次提出“以房養(yǎng)老”概念，在中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌看來(lái)，研究摸索了這么多年，現(xiàn)在推出“以房養(yǎng)老”的時(shí)機(jī)已成熟，可以有效緩解我國(guó)的養(yǎng)老難題。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院院長(zhǎng)謝太峰也肯定了北京市民政局這一做法，他向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“以房養(yǎng)老概念的提出反映出官方對(duì)于我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)后出現(xiàn)的養(yǎng)老問(wèn)題的復(fù)雜性和現(xiàn)實(shí)性的認(rèn)識(shí)。”
北京市老齡辦也透露，目前正在研究論證以房養(yǎng)老，以及針對(duì)企業(yè)的相關(guān)鼓勵(lì)措施。據(jù)記者了解，北京市老齡辦調(diào)研處是具體負(fù)責(zé)起草《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的部門(mén)，該部門(mén)負(fù)責(zé)人郭南方告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，關(guān)于以房養(yǎng)老，他們進(jìn)行過(guò)文獻(xiàn)方面的調(diào)研，在“十二五”規(guī)劃中提出“以房養(yǎng)老”，只是老齡事業(yè)的一個(gè)方面，而這個(gè)方面他們也是從鼓勵(lì)的角度，是基于“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展的一個(gè)探索。
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遼寧：“以房養(yǎng)老”入規(guī)劃
除了北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，遼寧省也在積極嘗試開(kāi)展以房養(yǎng)老試點(diǎn)工作。
已經(jīng)以文件形式下發(fā)的《遼寧省老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》中提出，遼寧省將開(kāi)展“以房養(yǎng)老”等新的保障制度試點(diǎn)工作。規(guī)劃是由常務(wù)副省長(zhǎng)許衛(wèi)國(guó)、副省長(zhǎng)陳超英主持起草并經(jīng)各涉老相關(guān)部門(mén)和有關(guān)專(zhuān)家反復(fù)論證修改，最后由省直39個(gè)廳局會(huì)簽的，是遼寧老齡事業(yè)發(fā)展史上一個(gè)具有里程碑意義的重大事件。
以沈陽(yáng)市為例，目前，沈陽(yáng)市城鄉(xiāng)空巢老年家庭達(dá)64%，全市83。6%的老年人擁有自己獨(dú)立房產(chǎn)權(quán)，沈陽(yáng)市政協(xié)老齡工作綜合調(diào)研組經(jīng)過(guò)調(diào)研向沈陽(yáng)市委、市政府建議，沈陽(yáng)市應(yīng)嘗試“以房養(yǎng)老”，解決部分困難老人“守著房子受窮”的問(wèn)題。
針對(duì)各地即將開(kāi)展的以房養(yǎng)老實(shí)踐，孟曉蘇頗感欣慰，他向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，國(guó)家應(yīng)該對(duì)“以房養(yǎng)老”給予三條政策支持：首先是對(duì)老人房產(chǎn)交易的免稅政策。“比如規(guī)定200萬(wàn)以下的房產(chǎn)或300萬(wàn)以下的房產(chǎn)免除交易稅。因?yàn)榈盅嘿J款也是一種交易，在國(guó)外，比如美國(guó)規(guī)定，13。5萬(wàn)美元以下的房產(chǎn)免除交易稅，就是為了保護(hù)那些中低收入家庭的住房。”
其次是老人養(yǎng)老領(lǐng)取的基礎(chǔ)金應(yīng)該免稅。“不能把這個(gè)當(dāng)做收入，這是保險(xiǎn)基本金。”
第三是對(duì)長(zhǎng)壽老人給予補(bǔ)貼。“保險(xiǎn)公司對(duì)長(zhǎng)壽老人喜憂參半，喜的是成果顯著，憂的是承擔(dān)不起，隨著保險(xiǎn)的普及和老人的生活水平提高以及醫(yī)療保健水平的提高，長(zhǎng)壽老人會(huì)更多，這個(gè)本來(lái)是好事，結(jié)果誰(shuí)干好事誰(shuí)吃虧，怎么辦？國(guó)家對(duì)長(zhǎng)壽老人要給予一定的補(bǔ)貼，如果做了反向抵押貸款要給予補(bǔ)貼。因?yàn)槔先碎L(zhǎng)壽是國(guó)家昌盛的標(biāo)志，但是保險(xiǎn)公司不能獨(dú)家承擔(dān)。”
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補(bǔ)充社會(huì)養(yǎng)老應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)
老人數(shù)量急劇增加，公立養(yǎng)老院嚴(yán)重短缺，成為老年人心頭之患。
胡宗良今年79歲，看上去精神矍鑠，離休前是國(guó)家信訪局的一名公務(wù)員。他在2011年2月跟老伴一起住進(jìn)了北京康夢(mèng)園國(guó)際老年公寓。之所以選擇養(yǎng)老院，是因?yàn)槔习榍澳?月發(fā)現(xiàn)患了老年癡呆癥，容易忘事，也曾經(jīng)走失過(guò)。
來(lái)這里之前，他打聽(tīng)了北京市的5家公立養(yǎng)老院，每月交3000~5000元的費(fèi)用。因?yàn)橘M(fèi)用不高，要入住的老人很多，“低收入的老人都是奔著低價(jià)養(yǎng)老院去的，是集體伙食，就這樣也擠不進(jìn)去，現(xiàn)在都滿滿的，有的排隊(duì)都住不進(jìn)去，得走后門(mén)。”
相比之下，定位“高端”的康夢(mèng)園國(guó)際老年公寓入住老人稀少，顯得有點(diǎn)冷清。
“這里只住了30多個(gè)人，價(jià)格是高了點(diǎn)，但是很舒適。我和老伴一個(gè)月1萬(wàn)多元的離休金夠用了。”胡宗良告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》。
私人星級(jí)養(yǎng)老院費(fèi)用昂貴，住不起；公立養(yǎng)老院嚴(yán)重不足，住不進(jìn)；家庭養(yǎng)老又有諸多問(wèn)題。住哪里，正成為城市老年人的養(yǎng)老心病。
“從未來(lái)看，僅靠政府解決養(yǎng)老問(wèn)題，難度是比較大的。在政府的社會(huì)保障體系之外提出"以房養(yǎng)老"，如果個(gè)人有住房，可以作為個(gè)人養(yǎng)老方面的一個(gè)保障。”謝太峰告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》。
胡宗良對(duì)“以房養(yǎng)老”也頗為認(rèn)同，“在現(xiàn)在情況下實(shí)行"以房養(yǎng)老"政策，對(duì)很多有房的低收入老人群體還是很適合的。因?yàn)槲覈?guó)低收入退休人群比較多，國(guó)家現(xiàn)在的政策是要照顧老人，但實(shí)際上顧不過(guò)來(lái)。”
