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日期：2010-08-05 來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)
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全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng) 聶梅生
主持人：謝謝陳院長(zhǎng)，對(duì)于后50住宅我們也希望養(yǎng)生更多重視，當(dāng)前面臨宏觀調(diào)控新政，和綠色低碳經(jīng)濟(jì)的沖擊，房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型過(guò)程中獲取一個(gè)新的著力點(diǎn)和增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)商會(huì)和我們研究院一直研究老年住區(qū)，我們希望把資本合理投向，同時(shí)把資產(chǎn)發(fā)展理念貫徹到具體項(xiàng)目產(chǎn)品當(dāng)中，同時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，同時(shí)也帶動(dòng)養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，下面我們有請(qǐng)聶梅生會(huì)長(zhǎng)的主題演講，后50綠色低碳國(guó)際住區(qū)投資開(kāi)發(fā)與評(píng)估。
聶梅生：各位領(lǐng)導(dǎo)、海內(nèi)外的朋友們，各位嘉賓大家早上好！我非常高興能應(yīng)主辦單位幾個(gè)協(xié)會(huì)邀請(qǐng)來(lái)一起開(kāi)這個(gè)會(huì)并且做一個(gè)演講，從房地產(chǎn)商會(huì)和它相關(guān)的一些研究機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，對(duì)于后50國(guó)際社區(qū)這樣一個(gè)課題的研究也是大家開(kāi)始有半年多，相比于在座的很多先行一步開(kāi)發(fā)企業(yè)，可能我們只是把大家經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)和自己研究做一個(gè)匯總，所以今天會(huì)只是一個(gè)開(kāi)始，而不是從現(xiàn)在開(kāi)始按照什么什么執(zhí)行，所以我很希望在今天會(huì)開(kāi)過(guò)之后能夠更加完善，今天涵蓋比較大，我們光說(shuō)建筑設(shè)計(jì)一部分，投資也是一部分，我們說(shuō)開(kāi)發(fā)運(yùn)行，所以今天后50綠色低碳國(guó)際住區(qū)就是開(kāi)發(fā)評(píng)估，最后我們講資金金融方面運(yùn)營(yíng)模式。
首先我們說(shuō)它的開(kāi)發(fā)和評(píng)估應(yīng)該是什么樣？現(xiàn)在我們正在處在我們國(guó)家宏觀調(diào)控深入階段或者落實(shí)階段，膠著階段博弈階段等等，無(wú)論市場(chǎng)怎么樣我們不能怨天尤人，這樣對(duì)行業(yè)沒(méi)有什么好處，我們多研究一些增加思考找到一些平衡均衡可持續(xù)發(fā)展模式，這才是我們最應(yīng)該想的事，今天我們講老年住區(qū)可能關(guān)系到民生，關(guān)系到社會(huì)發(fā)展，也關(guān)系到經(jīng)濟(jì)，所以我想這應(yīng)該算是一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，我們要說(shuō)市場(chǎng)因?yàn)樯虝?huì)主要市場(chǎng)角度來(lái)說(shuō)事，我們目標(biāo)在什么地方？市場(chǎng)目標(biāo)在哪里應(yīng)該先解釋一下，目標(biāo)什么地方、市場(chǎng)規(guī)模什么樣子，規(guī)模有多大如何實(shí)現(xiàn)我們投入產(chǎn)出最大化，怎么樣提高我們效益收益。我們可以看一下美國(guó)的情況，因?yàn)橹袊?guó)的數(shù)字沒(méi)有分析出來(lái)，可以作為借鑒如今美國(guó)購(gòu)買者48歲以上開(kāi)始買度假住宅，54歲左右開(kāi)始買旅游區(qū)住宅，63歲考慮退休住宅，63歲是美國(guó)的這樣一個(gè)群體當(dāng)中最高的財(cái)產(chǎn)在63歲，我估計(jì)我們要做這個(gè)分析應(yīng)該比較低，中國(guó)財(cái)產(chǎn)最高群體可能不在63歲可能往下低，因?yàn)橹袊?guó)富起來(lái)人比較年輕，57歲到65歲換套房重點(diǎn)不是這樣，75歲以后進(jìn)入老年養(yǎng)生階段，這個(gè)有利于我們市場(chǎng)分析，我們?cè)谧芏嚅_(kāi)發(fā)商做市場(chǎng)分析，我們考慮這個(gè)很重要，因?yàn)楝F(xiàn)在關(guān)于二套房政策現(xiàn)在國(guó)家有非常嚴(yán)格的要求。其實(shí)進(jìn)入50+或者后50這樣絕大部分就是二套房，而且沒(méi)有很多首付很多一次性付款沒(méi)有什么按揭，這樣群體恐怕我們老是糾纏在首付多少第一套、第二套可能要輕松得多，他們需求在什么地方？如果后50就是50歲到60歲中間有工作導(dǎo)向，他并不是開(kāi)始跟主要工作沒(méi)關(guān)系，他有生活導(dǎo)向，應(yīng)該說(shuō)后50需求積極的可持續(xù)的成長(zhǎng)性的生活工作，那就是還要有作為，不管工作上生活上都還有10年20年作為，這個(gè)作為價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)于30歲到50歲，他關(guān)注到你這個(gè)社區(qū)能不能提供第一工作生活導(dǎo)向，第二有新人專注于承諾的內(nèi)容，你承諾什么東西看看你是不是承諾，你的菜單能不能兌現(xiàn)，第三注意你的生活品質(zhì)，比如說(shuō)亞龍灣海棠灣這樣生活品質(zhì)比較高的，他也主意你的設(shè)計(jì)水平，你說(shuō)老年區(qū)設(shè)計(jì)非常簡(jiǎn)單，和一般的高尚小區(qū)沒(méi)有辦法比那不用，你的通用設(shè)計(jì)水平還要高過(guò)他們，生活設(shè)施情況有的注意看健身，有的專注于技術(shù)比如IT各方面這些，所以需求多層次當(dāng)方面，人到50歲基本上都成功了，不能做滿足所有人因?yàn)檫@些人來(lái)自各種各樣階層各種各樣職業(yè)，對(duì)于中國(guó)后50來(lái)說(shuō)我們考慮誰(shuí)來(lái)買他們從那里來(lái)他們想要是什么？他們應(yīng)該支付什么。
我們商會(huì)研究院和相關(guān)機(jī)構(gòu)做很多需求分析，大概分五個(gè)方面，首先剛才老齡委同志各方面都講這個(gè)問(wèn)題，我想我在重復(fù)一下，如果按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)65歲以上人口占總?cè)丝?%，或者65歲以上人口占總?cè)丝?0%就叫老齡社會(huì)，中國(guó)毫無(wú)疑問(wèn)雙超過(guò)，我們?nèi)ツ昴甑桌淆g人口已經(jīng)是1.67億大概相當(dāng)于美國(guó)人口的二分之一，它已經(jīng)占到我國(guó)總?cè)丝诘?2.5%，大大超過(guò)10%這個(gè)老齡化的標(biāo)準(zhǔn)，所以毫無(wú)疑問(wèn)中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì)，原來(lái)說(shuō)將要進(jìn)入很快進(jìn)入實(shí)際上去年年底已經(jīng)進(jìn)入，而且每年3%速度增長(zhǎng)，這樣到2040年我們老齡人口占全國(guó)總?cè)丝诘目倲?shù)會(huì)達(dá)到27.88%就相當(dāng)多，將近30%的老人按照聯(lián)合國(guó)60歲以上的標(biāo)準(zhǔn)。我們看一下我們的趨勢(shì)，我們2005年中國(guó)人口的金字塔，到了2010年50歲一下子加寬很多，也就是50歲以上金字塔變大了，我們看一下到2015年50歲變最寬了，所以上面金字塔開(kāi)始變扁，不像2005年金字塔比較尖，說(shuō)明老齡人數(shù)占比逐漸加大，另外中國(guó)特殊情況，因?yàn)槎嗄陮?shí)行計(jì)劃生育催生一個(gè)421家庭，也就是獨(dú)生子女成年以后，需要照料四個(gè)老人這樣催生養(yǎng)老住宅，因?yàn)橐酝幼⌒蝿?shì)都是內(nèi)地，一方面要照顧一，同時(shí)照顧四，不住在一起怎么能夠這樣照顧，所以以前居住形勢(shì)不適合，當(dāng)年老年人已經(jīng)退休了，但是退休工資不高，讓大家致富的大概是最近15年致富的，養(yǎng)老方式呼之欲出。我們?cè)倏匆幌聡?guó)內(nèi)現(xiàn)有養(yǎng)老居住的形勢(shì)，這個(gè)是從健康開(kāi)始年齡比較輕，然后到機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老主要是政府介入，社區(qū)養(yǎng)老適合于老年綜合服務(wù)等等，居家養(yǎng)老主要是老年社區(qū)老年公寓等等。我們看一下三種形勢(shì)老年人怎么樣，中國(guó)投票往往是角投票的，我們以角投票方式看看什么情況？我們可以看到國(guó)外的發(fā)展先是醫(yī)院養(yǎng)老，然后變成養(yǎng)老社區(qū)最后變成社區(qū)家庭這是國(guó)外的居住模式轉(zhuǎn)變。中國(guó)84.5%紅區(qū)老人希望居家養(yǎng)老，只有15%希望進(jìn)入機(jī)構(gòu)，我們居家養(yǎng)老主要成為老年人主要養(yǎng)老方式，他需要一個(gè)家需要一個(gè)社區(qū)，這就是我們?yōu)槭裁疵壬鷩?guó)際社區(qū)這樣情況。
現(xiàn)在情況國(guó)際上老人養(yǎng)老一般4%到6%，我國(guó)目前只有1%這個(gè)情況，我們現(xiàn)在分析一下市場(chǎng)的情況，看我們存在的問(wèn)題是什么？一個(gè)開(kāi)發(fā)檔次低配套服務(wù)低產(chǎn)業(yè)規(guī)模小沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)鏈缺乏全過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)，缺乏精細(xì)的市場(chǎng)定位，我們大家開(kāi)這個(gè)會(huì)解決一個(gè)問(wèn)題就好對(duì)老年社會(huì)的細(xì)分不夠，國(guó)家的政策處于初級(jí)階段，另外產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)尚弱，我們想推動(dòng)比較弱紅的部分，政府支持和我們一些指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。
是不是中國(guó)完全沒(méi)有養(yǎng)老地產(chǎn)的激勵(lì)政策呢？不是，他會(huì)逐漸出臺(tái)而且各方面努力會(huì)促進(jìn)他，首先十六屆三中全會(huì)有關(guān)代表體到老年養(yǎng)老中央對(duì)這個(gè)問(wèn)題非常重視，另外民政部門地方部門各方面關(guān)心老年生活因?yàn)檫@是社會(huì)問(wèn)題民生問(wèn)題，如果到2040年占比30%形成很大的人生問(wèn)題，因?yàn)檎急?0%遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)我們現(xiàn)在考慮廉租房這個(gè)人群，廉租房這個(gè)人群我們算來(lái)算去只占城鎮(zhèn)人口5%，老年人大大超過(guò)這個(gè)住房這樣群體而且越來(lái)越多所以成為中國(guó)民生問(wèn)題社會(huì)問(wèn)題，所以鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商養(yǎng)老住宅開(kāi)發(fā)各個(gè)地方已經(jīng)開(kāi)始，河南地方政府已經(jīng)采用養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)他的建設(shè)用地劃撥多項(xiàng)稅費(fèi)減免貸款條件放寬銀行的優(yōu)惠利率，這樣政策鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)老年住宅，各我們商會(huì)根據(jù)優(yōu)惠政策跟各方面對(duì)接，鄂爾多斯這樣老年住宅鑫海他們得到了地方政府的支持，而且土地方面稅收方面都有，而且有租有售，所以我想知道努力地方政府民政部門會(huì)支持的，我們看一下如果這種情況我們后50分成哪些類型？分成類型我們看一下國(guó)務(wù)院辦公廳所法現(xiàn)行養(yǎng)老政策，發(fā)了是一個(gè)導(dǎo)向，但是并不是未來(lái)十年二十年不變，現(xiàn)在是說(shuō)家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充是這樣一個(gè)政策。也就是9073，90%老年通過(guò)社會(huì)化協(xié)助進(jìn)行家庭養(yǎng)老，7%通過(guò)社區(qū)照顧進(jìn)行養(yǎng)老，3%入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。會(huì)不會(huì)經(jīng)過(guò)各方面努力老人選擇中段，上面下面減少呢？我想有可能，因?yàn)?0%通過(guò)家庭養(yǎng)老有不現(xiàn)實(shí)性，這是我們一個(gè)老齡化過(guò)程，這個(gè)黑箭頭表示步入和即將步入， 嬰兒出生率最高大概50年60年，二戰(zhàn)以后一個(gè)嬰兒潮，然后到65年70年又是中國(guó)最大的嬰兒潮，然后這里開(kāi)始執(zhí)行因?yàn)樘吡?，就?zhí)行獨(dú)生子女政策，一下出生就下降，到這里出現(xiàn)一個(gè)小嬰兒潮就是80后，這兩個(gè)波的孩子他們長(zhǎng)大要組織家庭，50年以后出生的這個(gè)第一代嬰兒潮這些步入即將步入老年，這塊出生孩子正好又出來(lái)了，所以這兩邊形成了供養(yǎng)關(guān)系，所以變成我們50后和80后必須攜手，甚至于現(xiàn)在還不是4、2、1因?yàn)?上面可能還有老人，所以現(xiàn)在形成社會(huì)非常復(fù)雜現(xiàn)象，往這邊走勢(shì)還有那邊結(jié)點(diǎn)形成了421他們攜手，這些人共同促進(jìn)購(gòu)房需求，因?yàn)槔险垓v不清，為什么二套房買那么多，為什么政府出那么多政策，結(jié)果大家看到統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，六月份中國(guó)住房銷售量達(dá)到九千萬(wàn)平方米，其實(shí)賣很多達(dá)到最高值，我覺(jué)得從我們數(shù)據(jù)分析當(dāng)中，我們忽略了這一塊兩代居的動(dòng)力，就是時(shí)代背景催生遷居養(yǎng)老，因?yàn)橹挥幸粋€(gè)孩子，他考北京大學(xué)結(jié)果家里到北京買房子，如果大學(xué)畢業(yè)北京就職導(dǎo)致父親北京買房，那么就形成第二、第三套房，像這樣一種是不是剛性的，應(yīng)該說(shuō)是剛性需求，還有一些地方在國(guó)外的，這樣層次我們看到，我們看到比例就是66%被訪者和父母異地居住，父母異地居住要不然回老家上父母買一套房要不然父母到他這里來(lái)，所以這是中國(guó)社會(huì)背景造成兩代在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)不得不買房子，所以形成兩代家庭居住聯(lián)盟，也就是說(shuō)50后或者后50和80年代出生的兩代人互相支持共同買房，中國(guó)居住跟中國(guó)觀念有關(guān)系，他是獨(dú)生子女要關(guān)心兒子生子，要關(guān)心孫子增長(zhǎng)，這樣情況不希望在一個(gè)但愿里面，所以形成比鄰式的這樣居住模式形成，形成父母居住的關(guān)系，住近比鄰而居愿望占到83%，所以形成我們剛才說(shuō)市場(chǎng)在哪里是什么模式？誰(shuí)在出錢什么樣的房我們得到什么樣收益可能說(shuō)到這樣因素我們才能使他們節(jié)約居住成本節(jié)約時(shí)間開(kāi)發(fā)效率同時(shí)使我們開(kāi)發(fā)目標(biāo)比較明確。
這樣看我們當(dāng)時(shí)兩種居住類型可以兩個(gè)方面來(lái)分一個(gè)地段來(lái)分可以城區(qū)型、景區(qū)型、氣候區(qū)域型，三亞南北差距產(chǎn)生候鳥(niǎo)式的，也有專門老年群體有些是混合型，也就是各個(gè)年齡群體混合社區(qū)，由一個(gè)潛入性把普通社區(qū)當(dāng)中配套嵌入多種老年社區(qū)，老年公寓老年戶型，建造可以這樣分，然后地區(qū)地段可以再分，開(kāi)發(fā)商關(guān)注什么？我們做市場(chǎng)分析，如果橫軸是我們經(jīng)營(yíng)難度最難在這里，最容易在這，我們所謂經(jīng)營(yíng)難度所謂上就是投資回報(bào)，如果非常非常低，那就經(jīng)營(yíng)的比較難，如果投錢回不來(lái)就在坐標(biāo)左邊考慮，如果投錢能夠比較好回報(bào)就往右走，所以我們可以看到我們劃紅圈是適合于市場(chǎng)發(fā)展，我們投資以后得到了一些比較容易得到回報(bào)就是在這個(gè)區(qū)域，或者我們收益比較高，還有一個(gè)我們護(hù)理程度又不要太難，不需要我們建很多很多醫(yī)院中心，所以我們相當(dāng)于在這個(gè)區(qū)里面，養(yǎng)老服務(wù)中心養(yǎng)老公寓養(yǎng)老住區(qū)兩代居這些適合市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的，而一些老年病醫(yī)院臨終關(guān)懷老年醫(yī)院脫老所這些可能不在我們分析范圍之內(nèi)。
建設(shè)方向應(yīng)該實(shí)現(xiàn)多元化現(xiàn)代混合居住功能，應(yīng)該有設(shè)備完全應(yīng)急的，這個(gè)下面還要講，應(yīng)該有運(yùn)動(dòng)功能、學(xué)習(xí)功能、老有所為等等這樣一些滿足自我價(jià)值，我們是以后50需求為核心打造功能體系完善，可以享受養(yǎng)生交流社會(huì)活動(dòng)美好空間這樣一個(gè)建設(shè)方案，我們想這樣幾個(gè)類型，大家其實(shí)可以綜合，或者是強(qiáng)調(diào)，一個(gè)是50+型，他的特點(diǎn)能夠滿足居家需要，因?yàn)?0人以后不愿意原有機(jī)構(gòu)做了，自己搞一個(gè)中心所以他有辦公需要有居家需要，這樣一些人后50當(dāng)中人群是屬于知識(shí)界的，屬于教育水準(zhǔn)很高，甚至留學(xué)回來(lái)繼續(xù)創(chuàng)業(yè)，50到70有很大的包袱必須滿足工作辦公需求，第二我就是想很好的健康抗衰老過(guò)程，他配制就是運(yùn)動(dòng)保健健身齊全，我喜歡旅游喜歡東南西北的走，戶型大小不能太大，還有一個(gè)物業(yè)需求，還有護(hù)理型他不方便就是醫(yī)療保障要完善，還有一個(gè)混合型兼顧50+這個(gè)特點(diǎn)都有，但是你定位你要考慮住在你這個(gè)社區(qū)是哪種類型。商業(yè)模式一個(gè)就是兩代居，由子女申請(qǐng)貸款，就是剛剛白領(lǐng)工作五年十年需要父母跟他一起買房子，給他負(fù)首付然后他可以照顧父母，這個(gè)需要買作為商品房這樣賣，第二房屋置換，這個(gè)也是買賣城居住房本價(jià)值置換郊區(qū)養(yǎng)老住房，或者城區(qū)住房把子女去住這樣方便小孩就學(xué)，然后有子女提供養(yǎng)老住房。第三，就是以房養(yǎng)老解決養(yǎng)老資金來(lái)源，利用房屋銀行的房屋租金抵押來(lái)抵扣養(yǎng)老組織費(fèi)用，最近很多養(yǎng)老住區(qū)用這種方式，或者倒按揭抵押按揭搞過(guò)來(lái)，把現(xiàn)在老人房產(chǎn)抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)獲取養(yǎng)老費(fèi)用，獲取在養(yǎng)老住宅里面月租，然后只到故去以后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，你可以考慮出售，另外一種可以考慮置換，出租自己持有物業(yè)大概有這樣開(kāi)發(fā)模式可能還有更多。
下面我們講一下技術(shù)層面評(píng)價(jià)體系，評(píng)價(jià)體系我們很想這次更完善，能夠給大家更好更直接的指導(dǎo)，雖然是商會(huì)和研究院花很大精力，但是我覺(jué)得不夠，所以不如把框架提出來(lái)，然后吸收今天國(guó)內(nèi)外演講嘉賓內(nèi)容以后我們回去之后再勾劃，這個(gè)包括住區(qū)環(huán)境規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施、環(huán)境性能評(píng)估方法幾大體系。
第一住區(qū)環(huán)境規(guī)劃，因?yàn)轲B(yǎng)老住宅跟其他步態(tài)一樣，有些更多的要求，環(huán)境質(zhì)量便捷的交通，遠(yuǎn)離噪音體育設(shè)施、救濟(jì)設(shè)施還有老年人日常生活半徑大概450米徹底無(wú)障礙化日照深環(huán)境、還有鄰里關(guān)系交流等等，那么這里的配值很重要，基本上是一個(gè)菜單，你們要找出國(guó)際養(yǎng)老住宅的一百例全世界分析一下，看一下美國(guó)最細(xì)，基本上列一大堆，就是一下知道提供一些什么，而且這個(gè)菜單全美基本上一樣菜單，設(shè)施配備一定要做起來(lái)，如果沒(méi)有說(shuō)明你不合格。
第二方面是建筑設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)方面也有很強(qiáng)東西，比如說(shuō)外觀視覺(jué)感富有想象力心情愉快，豐富的趣味性，還有窗臺(tái)比較低窗戶要大易開(kāi)啟有大太陽(yáng)通風(fēng)好廚房等等無(wú)障礙設(shè)計(jì)，這樣我們做一些坡道的無(wú)障礙設(shè)計(jì)，電梯和樓梯之間設(shè)計(jì)也和完全不一樣應(yīng)該有休息椅、方便出口輪椅空間，老年人住宅走廊比較大，輪椅占的比例比較大，院落的設(shè)計(jì)當(dāng)中有些對(duì)講，有些車庫(kù)、扶手、臺(tái)階等等防滑都是我們比較，這了是兩代居子女套型，還有島外老年住宅，還有別墅型的老年住宅，當(dāng)你老年人能夠自理自己?jiǎn)沃昙o(jì)再大就需要公共走廊，這個(gè)戶型把中間拆掉可以變成走廊互變，這樣一些都是不同建筑設(shè)計(jì)。
室內(nèi)設(shè)計(jì)當(dāng)然更重要了，室內(nèi)設(shè)計(jì)它應(yīng)該是簡(jiǎn)明要告訴它的平面圖出口自己所在位置減少死角防滑還有臺(tái)面角度還有坐便器的高度緊急按紐和門寬度等等都有區(qū)別，比如說(shuō)這里要求坐在廳能夠看到廚房，如果兩個(gè)人看到另外一個(gè)人在什么地方，鞋柜里面拿出來(lái)等等衛(wèi)生間設(shè)計(jì)都要有扶手防滑，廚房設(shè)計(jì)便于取物，門廳的設(shè)計(jì)這樣不一樣，比如說(shuō)冷暖空調(diào)位置不要直接吹到頭，窗戶開(kāi)啟防滑插座等等不一樣的。
再一個(gè)就是室內(nèi)室外的設(shè)施，交往健身室內(nèi)的設(shè)計(jì)光線柔和，房間照度比同類房間兩倍以上，我們做的不僅完善，但是我覺(jué)得推出這樣一個(gè)框架，跟大家說(shuō)充分智能化比如說(shuō)閉路電視呼叫應(yīng)急等等都要考慮。
因?yàn)槲腋蠹乙黄鹱鯬PT或者做手冊(cè)的時(shí)候，我們?cè)诿绹?guó)網(wǎng)站搜很多，比如說(shuō)舉一個(gè)例子，美國(guó)的這個(gè)里面就是打鉤，我們?cè)倏磩e的可能還比它多，人家買房子就知道了，比如說(shuō)除雪靠近南方可能沒(méi)有這一項(xiàng)，美國(guó)一定有這一項(xiàng)，這樣等等都會(huì)告訴你，我覺(jué)得我們有菜單式你可以空但是你不能缺這樣大家考量。
第五，環(huán)境功能我們今天說(shuō)的綠色低碳景區(qū)，商會(huì)做十年綠色景區(qū)又做一年半低碳，這兩個(gè)在國(guó)內(nèi)推比較成功，開(kāi)發(fā)商非常相應(yīng)，也得到聯(lián)合國(guó)的認(rèn)可，我們推出老年住區(qū)一定把綠色低碳嵌入進(jìn)去，關(guān)于能源系統(tǒng)水環(huán)境這樣。
第六項(xiàng)服務(wù)與管理。老年人的住區(qū)服務(wù)大概有30多項(xiàng)這是服務(wù)，然后說(shuō)管理，管理當(dāng)中包括人員培訓(xùn)等等都是屬于管理內(nèi)容，當(dāng)然社區(qū)定位還要更加豐富所以包括服務(wù)與管理，服務(wù)包括設(shè)施包括活動(dòng)，管理就包括這樣一些管理，最后我們把因?yàn)檫@個(gè)是框架，我們講框架當(dāng)中提出來(lái)題目，本來(lái)我們這次形成指導(dǎo)手冊(cè)，經(jīng)過(guò)今天峰會(huì)以后我們進(jìn)入指導(dǎo)手冊(cè)，我們進(jìn)入一個(gè)后50國(guó)際社區(qū)的工程我們爭(zhēng)取各方面政策支持，就會(huì)有一個(gè)評(píng)分，評(píng)分就會(huì)設(shè)立一星二星三星這樣評(píng)分，不是一星好三星不好是針對(duì)群體不同，我們充分考慮定量定型結(jié)合指標(biāo)，包括環(huán)境規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)室內(nèi)環(huán)境設(shè)備等等節(jié)能和服務(wù)管理各項(xiàng)加起來(lái)評(píng)分形成一個(gè)評(píng)分方法最后很快交給大家。
最后花一點(diǎn)時(shí)間講一下，前面說(shuō)了開(kāi)發(fā)模式評(píng)估的內(nèi)容最后怎么投資，怎么樣一個(gè)資本運(yùn)作才是合理的？我們想通過(guò)這樣一個(gè)會(huì)建立起國(guó)內(nèi)外國(guó)際的一個(gè)投資與開(kāi)發(fā)的平臺(tái)，我們想推出一個(gè)平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)包括五個(gè)方面首先我們說(shuō)一下背景，背景發(fā)達(dá)國(guó)家還有我國(guó)實(shí)際他面向后50人群，發(fā)起單位主要哪些，支持單位聯(lián)合國(guó)人居署我們支持單位，我們技術(shù)支持關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估體系評(píng)估框架指導(dǎo)首次，由于我們不動(dòng)產(chǎn)研究院來(lái)做，還有我們房地產(chǎn)設(shè)計(jì)聯(lián)盟，我仔細(xì)看一下他們出的冊(cè)子，去年2009年2010年我們?cè)O(shè)計(jì)主題單位做很多很多精彩作品，他們一定會(huì)和國(guó)外設(shè)計(jì)單位一起打造我們中國(guó)一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，給他們提供技術(shù)支持，還有全美房屋建造商協(xié)會(huì)50+住房委員會(huì)和他們?nèi)〉寐?lián)系，本來(lái)這次特別想來(lái)，可是因?yàn)闀r(shí)間太短了，我們下次再請(qǐng)他們來(lái)，還有我們住宅協(xié)會(huì)都是屬于技術(shù)支持單位，品牌支持北京精瑞住房基金會(huì)作為支持單位，因?yàn)檫@個(gè)基金會(huì)是公益性的基金會(huì)，它發(fā)獎(jiǎng)項(xiàng)不收錢還要給獲獎(jiǎng)單位錢，這些錢來(lái)源主要是贊助，包括潘石屹、張總都給我們公益基金會(huì)捐款，這樣我們進(jìn)行品牌建設(shè)，推廣單位我們想通過(guò)今天這個(gè)會(huì)，成立一個(gè)中國(guó)后50綠色低碳開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)中心，我們凝聚我們開(kāi)發(fā)商我們?cè)O(shè)計(jì)單位，我們中外的有關(guān)的人士和我們商會(huì)的研究力量成立一個(gè)設(shè)計(jì)中心，這個(gè)掛靠到我們商會(huì)里面推動(dòng)工作，這樣就是剛才講發(fā)起單位，我們靠什么推動(dòng)，我們國(guó)際綠色社區(qū)，上面最重要就是政策支持，我們爭(zhēng)取養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠的稅收政策，然后還有資金支持，我們房地產(chǎn)商會(huì)現(xiàn)在有幾支私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金，這塊銀監(jiān)會(huì)他們可能對(duì)私募股權(quán)更多放開(kāi)，這樣我們這塊更多利用社會(huì)型公益性甚至民生這部分去支持，然后品牌支持我們有聯(lián)合國(guó)人居企業(yè)獎(jiǎng)，還有美國(guó)老年住宅協(xié)會(huì)等這樣一些品牌支持，我們剛才講的手冊(cè)評(píng)估等等這樣，這樣形成我們整個(gè)品牌體系，來(lái)支持我們后50。
我們核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪？現(xiàn)在全國(guó)各地都在做，開(kāi)發(fā)商萌生很快30%進(jìn)入這個(gè)，我們未來(lái)房地產(chǎn)動(dòng)力會(huì)不會(huì)30%當(dāng)中呢？因?yàn)樗麄兓旧喜蝗卞X而且目前二套房等等，現(xiàn)在考慮新的競(jìng)爭(zhēng)準(zhǔn)備，我們標(biāo)準(zhǔn)就是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)示范工程，一個(gè)行業(yè)整合剛才我講幾個(gè)框，我們可以把這些整合起來(lái)，我們可以和金融投資聯(lián)手，我們幾個(gè)基金2009年包括2010都很活躍，大概投向我們各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)100億，我們把100億今年繼續(xù)投向老年地產(chǎn)也很好，我們有一定金融手段而且有一定的市場(chǎng)優(yōu)惠，房地產(chǎn)商會(huì)在全國(guó)有五千多家企業(yè)，而且很多大型企業(yè)在我們這里，我們油市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)同時(shí)有國(guó)際資源，就像今天美國(guó)駐華大使館商務(wù)處派人來(lái)參加我們會(huì)，所以我們有國(guó)際資源合作優(yōu)勢(shì)，最后花一分鐘講一下商業(yè)模式，大家比較關(guān)心什么樣商業(yè)模式，我們首先在內(nèi)或者國(guó)內(nèi)外想要進(jìn)軍后50開(kāi)發(fā)企業(yè)我們給他們提供從土地開(kāi)始，土地這一塊我們可以出面跟地方政府說(shuō)，找地方政府的社會(huì)民政部門社會(huì)養(yǎng)老基金部門從土地開(kāi)始到項(xiàng)目融資到開(kāi)發(fā)建設(shè)到后期經(jīng)營(yíng)管理等一系列全程顧問(wèn)服務(wù)最開(kāi)始來(lái)參與，而且我們有這樣案例地方政府愿意做這一塊，全流程的服務(wù)體系這是一個(gè)定位，業(yè)務(wù)系統(tǒng)可以提供資源整合的顧問(wèn)，土地資金這是資源整合，開(kāi)展提供協(xié)助開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地融資和股權(quán)融資，土地融資股權(quán)融資可以并軌，然后整合咨詢?cè)O(shè)計(jì)營(yíng)運(yùn)全過(guò)程服務(wù)，第三我們關(guān)鍵資源能力寨什么地方？一個(gè)創(chuàng)新的產(chǎn)品，我們今天開(kāi)這個(gè)會(huì)可能以后還會(huì)更加創(chuàng)新的產(chǎn)品，產(chǎn)品設(shè)計(jì)給我們?cè)O(shè)計(jì)力量應(yīng)該凝聚國(guó)內(nèi)外最好設(shè)計(jì)力量，然后資源整合包括我們剛剛講的管理服務(wù)康復(fù)旅游休閑等等，然后行業(yè)的資源支持有國(guó)內(nèi)外協(xié)會(huì)支持，這樣我們可以有比較低服務(wù)成本，來(lái)創(chuàng)造更好服務(wù)價(jià)值，所以我想今天這個(gè)會(huì)是一個(gè)開(kāi)始，很高興大家來(lái)參會(huì)，更期望于我們后面國(guó)內(nèi)外演講嘉賓給我們提供跟多歧視更多借鑒，最后我們會(huì)在品牌建設(shè)土地創(chuàng)新聯(lián)合開(kāi)發(fā)共建平臺(tái)這幾方面跟大家合作。
美國(guó)案例有獨(dú)立室護(hù)理室中國(guó)老年住宅區(qū)陪護(hù)等等很多種模式，開(kāi)發(fā)模式有盈利點(diǎn)有出租、出售的，美國(guó)案例可以注意下面的美國(guó)月大概1300塊錢的租金，有一些是要賣，也有兩千多的，也有像我們公寓式的，也有這樣一些正在出租的案例，當(dāng)時(shí)搜了一百個(gè)全世界的案例，也可以參加我們8月25號(hào)在美國(guó)洛杉磯的他們市長(zhǎng)邀請(qǐng)我們一個(gè)會(huì)，歡迎大家參加。歐洲案例和美國(guó)有不同，大家可以翻一下瑞典、德國(guó)、奧地利、日本，日本做的非常有特點(diǎn)，兩代居怎么做，然后老年社區(qū)設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)，老年進(jìn)去之前自己先進(jìn)去，中國(guó)案例上海親和源，中國(guó)在上海非常成功的就是俱樂(lè)部，威海的頤和園每套33萬(wàn)出售，鄂爾多斯鑫海有一塊出租也有公寓還有別墅型的，也得到當(dāng)?shù)孛裾块T支持，有出租出售，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系就說(shuō)到這里。謝謝大家！
