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環(huán)京區(qū)域養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成資本新寵 面臨諸多隱憂
日期：2015-09-29 來源：北京商報
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在大多數(shù)社會資本還都為了立足京城養(yǎng)老市場而“擠破頭”時，已經(jīng)有部分企業(yè)另辟蹊徑，開始在北京周邊區(qū)域?qū)ふ倚律虣C。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，繼此前京津冀最大養(yǎng)老機構(gòu)落戶河北高碑店后，日前，北京最老牌的公辦養(yǎng)老機構(gòu)之一、北京市第一社會福利院(以下簡稱“市一福”)正式與河北淶水利華地產(chǎn)簽訂合作協(xié)議，共同打造萬人級別的養(yǎng)老項目。相對低廉的地價、開闊的空間再加上北京市場旺盛的需求，讓環(huán)京區(qū)域正在逐漸成為未來北京養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的新高地。
市內(nèi)難尋大規(guī)模養(yǎng)老機遇
“北京市內(nèi)不再建設大型養(yǎng)老機構(gòu)、社區(qū)。”北京市民政局局長李萬鈞8月中旬說出的這句話，讓不少急于在京內(nèi)尋找投資機會的養(yǎng)老企業(yè)、社會資本忙踩剎車，更讓整個行業(yè)開始放慢腳步，思考未來北京養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展路徑。
近年來，隨著北京成為全國養(yǎng)老需求最旺盛的地區(qū)之一，北京對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持力度也上升到了空前高度。一位北京資深養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)營者告訴記者，近兩年，尤其是今年以來，北京的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不斷涌入新鮮血液，不論是京外的養(yǎng)老機構(gòu)還是業(yè)外資本，都開始對北京養(yǎng)老市場格外關(guān)注，北京的養(yǎng)老企業(yè)、機構(gòu)數(shù)量增速超越了以往幾年之和。“多位早年間一同在北京開拓養(yǎng)老市場的企業(yè)負責人都深切地感受到，北京養(yǎng)老行業(yè)的競爭愈發(fā)激烈，理想的投資機會都需要用‘搶’才能拿到。”
其實，雖然北京甚至全國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，但由于北京市土地等多種資源緊缺，完全在市內(nèi)解決北京居民所有養(yǎng)老需求，似乎已不太可能。“現(xiàn)在北京的地價相對較貴，養(yǎng)老機構(gòu)所需負擔的拿地費用等各項都較高，而就在離北京不遠的周邊地區(qū)，不僅費用相對較低，而且在機構(gòu)所建設的大型社區(qū)中各類養(yǎng)老問題基本都可以解決，因此，這很可能成為未來北京新建大型養(yǎng)老機構(gòu)的主要發(fā)展方向。”李萬鈞表示。
事實也正是如此，以與市一福簽訂合作協(xié)議的淶水養(yǎng)老項目閱唐山水為例，該項目建設方負責人、利華地產(chǎn)副董事長祖紹春告訴北京商報記者，雖然該項目距北京、河北交界不到10公里，但就是這不到10公里，卻讓土地價格出現(xiàn)了十余倍的差距。“閱唐山水項目的土地成本僅2000元/平方米，但在北京市內(nèi)動輒5萬-6萬元/平方米的樓面價已并不稀奇，就連7月剛剛成交的離閱唐山水項目并不遠的兩宗房山區(qū)住宅地塊，樓面價也都突破了2萬元/平方米。”祖紹春表示。
環(huán)京區(qū)域成新寵
實際上，在北京土地資源越來越稀缺的背景下，針對北京旺盛的養(yǎng)老需求，養(yǎng)老企業(yè)和想要投資養(yǎng)老項目的資本已經(jīng)開始做“多項選擇題”，此前，部分企業(yè)在秦皇島等多個國內(nèi)著名旅游城市發(fā)展度假養(yǎng)老。
但業(yè)內(nèi)專家告訴記者，相比消費更高、養(yǎng)老效率相對較低的旅游養(yǎng)老來說，未來北京老年人的需求主流仍然集中在機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老上。因此，離北京較近、交通方便、配套醫(yī)療資源完善的環(huán)京地區(qū)才是未來大型養(yǎng)老項目、養(yǎng)老社區(qū)更理想的落戶地。而這也能解釋為何企業(yè)更傾向在北京周邊地區(qū)投資大型養(yǎng)老項目，吸引北京老年人前往養(yǎng)老了。
市一福相關(guān)負責人曹蘇娟雖然多年一直運營著北京最老牌的公辦養(yǎng)老機構(gòu)，但對于北京未來的養(yǎng)老市場也有著類似的看法。“以河北淶水為例，淶水緊鄰房山，是環(huán)首都的緊密層圈區(qū)域，極其適合北京紓解非首都功能，在紓解北京養(yǎng)老群體和發(fā)展京冀兩地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融合上優(yōu)勢明顯。”曹蘇娟表示。
在此基礎上，祖紹春和他的合作伙伴們，把目前京津冀最大的養(yǎng)老項目落戶在了淶水。祖紹春介紹，該項目總體規(guī)模接近13平方公里，其中建筑面積中30%將開發(fā)商業(yè)、旅游項目，以及公建、配套設施，再剔除6000畝農(nóng)業(yè)用地、4000畝森林公園用地等，住宅部分約300萬平方米，將全部用來開發(fā)養(yǎng)老項目，預計總?cè)胱±夏耆巳藬?shù)將達3萬人，這比此前創(chuàng)造京津冀最大規(guī)模養(yǎng)老機構(gòu)的嘉樂匯養(yǎng)生苑規(guī)模大了5倍。
據(jù)悉，社區(qū)內(nèi)將分為機構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老兩種，目前閱唐山水準備拿出30套別墅作為機構(gòu)養(yǎng)老試點，床位費+服務費約7000元/月，與北京目前中檔民營養(yǎng)老機構(gòu)收費類似，最終機構(gòu)養(yǎng)老規(guī)模將達到300-400人。其余的社區(qū)養(yǎng)老部分，分為別墅和花園洋房兩種，所有住宅內(nèi)外都會進行適老化設計、裝修，并且提供付費養(yǎng)老服務。而除了淶水、高碑店外，天津武清、河北張家口、保定也都是養(yǎng)老項目在環(huán)京布局時的可選項。
“先吃螃蟹”但也面臨隱憂
雖然政府和企業(yè)都開啟了向環(huán)京區(qū)域進軍的通道，但不可否認，目前呈觀望狀態(tài)的企業(yè)和資本仍然不少，畢竟，作為先吃螃蟹的人，肩上承擔的風險和受到的質(zhì)疑都是遠大于“隨大流”群體的。
記者從多位有養(yǎng)老需求的老年人處調(diào)查得知，目前，老人們對于出京養(yǎng)老的最大疑慮就是，這些項目的服務質(zhì)量和醫(yī)療等配套到底能否跟得上。而專家也對此頗為擔憂，因為目前企業(yè)選擇的高碑店、淶水等地本地的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大多還處于零發(fā)展或者發(fā)展萌芽階段，當?shù)夭⑽葱纬僧a(chǎn)業(yè)規(guī)模。“為解決這一問題，閱唐山水選擇主動尋求與市一福合作。”利華地產(chǎn)副總經(jīng)理張澤表示。北京商報記者在獨家獲得的閱唐山水與北京市一福養(yǎng)老中心合作協(xié)議中發(fā)現(xiàn)，市一福將向閱唐山水項目輸出養(yǎng)老涉及方案意見、養(yǎng)老服務團隊搭建、培訓等多項專業(yè)顧問服務， 以北京的標準建設這一項目。
此外，祖紹春還透露，目前，在閱唐山水一期項目僅一條馬路之隔的地方，已確定建設淶水縣惟一一座三甲醫(yī)院，即由北京安貞醫(yī)院在此處開設分院，并專門為閱唐山水中居住的老年人開通就診綠色通道。
服務有了保障，快速吸收客戶群入住就是企業(yè)最費心的問題了。記者發(fā)現(xiàn)，不論是高碑店的嘉樂匯養(yǎng)生苑還是淶水的閱唐山水，“定向服務”都成為了它們占比最大的一部分客戶群體。而業(yè)內(nèi)也表示，這或許會成為未來環(huán)京養(yǎng)老項目的一條主要生存路徑。具體來說，目前嘉樂匯養(yǎng)生苑和閱唐山水基本都確定了定向合作的單位，幫助它們將本單位內(nèi)退休老人集體轉(zhuǎn)移前往養(yǎng)老。“老年人養(yǎng)老時大多希望在熟悉的社交環(huán)境中，一個單位幾百甚至幾千位老年人集體居住在一個環(huán)境內(nèi)養(yǎng)老就能滿足這一要求。”曹蘇娟表示。
服務有了保障，快速吸收客戶群入住就是企業(yè)最費心的問題了。記者發(fā)現(xiàn)，不論是高碑店的嘉樂匯養(yǎng)生苑還是淶水的閱唐山水，“定向服務”都成為了它們占比最大的一部分客戶群體。而業(yè)內(nèi)也表示，這或許會成為未來環(huán)京養(yǎng)老項目的一條主要生存路徑。具體來說，目前嘉樂匯養(yǎng)生苑和閱唐山水基本都確定了定向合作的單位，幫助它們將本單位內(nèi)退休老人集體轉(zhuǎn)移前往養(yǎng)老。“老年人養(yǎng)老時大多希望在熟悉的社交環(huán)境中，一個單位幾百甚至幾千位老年人集體居住在一個環(huán)境內(nèi)養(yǎng)老就能滿足這一要求。”曹蘇娟表示。
值得注意的是，有多位養(yǎng)老企業(yè)負責人都告訴記者，目前，環(huán)京區(qū)域內(nèi)主要面向北京老年人的養(yǎng)老項目，大多處于政策支持的“尷尬”地帶，一方面，河北養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)補貼政策相對較弱，而且發(fā)放速度也相對較慢，難以形成有效支持；另一方面，幫助北京紓解養(yǎng)老人群的這些機構(gòu)，身處河北，想爭取北京的政策支持還是有難度的，這些政策的落地也會影響企業(yè)和社會資本的選擇。
