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對養(yǎng)老機構盈利測算理解的三個誤區(qū)——淺談養(yǎng)老機構的盈利測算（一）
日期：2015-05-19 來源：美心優(yōu)護養(yǎng)老服務
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對養(yǎng)老機構盈利測算理解的三個誤區(qū)
——淺談養(yǎng)老機構的盈利測算連載（一）
從事養(yǎng)老行業(yè)以來，經(jīng)常聽到一句話就是“做養(yǎng)老不賺錢”。
作為從事財務管理工作10余年的我來說，職業(yè)敏感度讓我首先為這句話打個問號。“如果不盈利，機構該如何生存，那么，許多從事了5年、10年、甚至超過20年的機構，是如何堅持下來的呢？為什么還有很多機構，從一家開始，發(fā)展到多家連鎖？如果無法盈利，那么連鎖的結果，必然是虧損的疊加，完全無法維系。
雖然養(yǎng)老行業(yè)，帶有很多公益和慈善的屬性，但從投資者到經(jīng)營者，作為一個經(jīng)營主體，如同任何其他行業(yè)一樣，并不神秘，能夠生存并持續(xù)發(fā)展的前提是——“盈利”。
于是，帶著這些問題，從5年前踏入養(yǎng)老行業(yè)的開始，作為職業(yè)愛好，便注意搜集各種養(yǎng)老設施運營的數(shù)據(jù)、對其進行測算和分析，與從業(yè)的管理者交流，了解他們的投資額、經(jīng)營狀況、資金狀況等。
更有幸的是，這期間，我們團隊承接了一個民辦民營養(yǎng)老機構的委托管理項目。這家機構有500張床位，一期300張，作為半自理不自理區(qū)域的全權管理者，對養(yǎng)老機構整體經(jīng)營管理有了深刻的理解，合同期內(nèi)圓滿完成了托管任務——將入住率從20%提升至80%以上、招聘和培養(yǎng)了一直穩(wěn)定的管理和服務團隊的同時，也對養(yǎng)老機構的各項收入支出項目、營運指標等有了全面的認識。
回到開頭的那句話“做養(yǎng)老不賺錢”，我認為，存在以下三個誤區(qū)。之所以將這些誤區(qū)總結出來，是為了給即將投資養(yǎng)老行業(yè)的投資者、經(jīng)營管理者，提供建設性思考方法。
這里探討的，是圍繞著養(yǎng)老事業(yè)的最基本形式——養(yǎng)老機構，為核心主體來考慮的。因為養(yǎng)老機構（包括養(yǎng)老地產(chǎn)、居家養(yǎng)老中心等養(yǎng)老設施實體等衍生形式），是養(yǎng)老行業(yè)中相對最復雜的一種形式，把它核算清楚，其它形式，如老年金融產(chǎn)品、信托產(chǎn)品（Reits)、保險產(chǎn)品等領域，都可逐步延伸并科學測算。
“誤區(qū)一”——“養(yǎng)老機構肯定不賺錢”
錯誤點——犯了“眉毛胡子一把抓”的錯誤，混淆項目不同主體、不同階段，按照自己的想象，和并不準確的數(shù)據(jù)來源，一概而論。
解決方法——對養(yǎng)老機構盈利的測算需要明確自身主體的定位，各算各賬。
主體的區(qū)分通常分成幾類：
（1） “投資者”、“運營者”——如很多大的集團公司，既是投資建設養(yǎng)老社區(qū)的投資建設者，又自己成立管理公司運營自己建設的項目，那么在測算時，應該將投資方主體，和管理公司分開核算，將養(yǎng)老機構的建設投資，根據(jù)管理者戰(zhàn)略和需要，按照折舊或租金形式在二者之間做靈活分攤；按照項目時間進展的不同階段“投資建設期”、“運營管理期”，將不同期間的成本費用做內(nèi)部切割；總部支持、和運營一線的成本費用，做靈活分攤。
這樣，才能在項目投入運營階段，對項目本身是否“盈利”、對運營公司如何考核業(yè)績，“虧損”，能否虧損幾年，“盈利”，何時才能盈利，做科學的分析和決策。
（2） “委托方”、“受托方”——如現(xiàn)在非常普遍的“公辦民營”、“公建民營”、以及未來可能成為趨勢的“民辦民營”等形式，投資建設方、和運營管理方，分屬兩個完全沒有關系的主體。那么，兩個主體的投資者，關注的核心就是在雙方的租金（管理費、承包費）等的分攤方法。每個投資者，需要清晰計算自己的利潤表和各項指標數(shù)據(jù)，通過變更不同的方案數(shù)據(jù)，做出動態(tài)的利潤測算表，作為談判的依據(jù)。尤其是項目的受托方，在評估是否接受運營管理一家機構時，一定要做出科學的預算，對現(xiàn)金流、盈虧點、可接受租金等“心中有底”，才能保證接手后能夠持續(xù)運營，不能盲目接手“看上去很美”的項目。有時，一個項目的持續(xù)虧損，就會導致運營公司的生死攸關。
所以，在明確自身主體定位，各算各賬的基礎上，我的理解恰是“對雙方而言”，“分別”一定要做“能夠賺錢”的項目。
這里指的賺錢，第一，雙方各算各賬，無論哪一方虧損，另外一方賺錢，都不是長久的平衡，最終會打破。所以委托管理的“定價”，是委托管理模式的核心（在之后的連載中，將會深入討論這個問題）。
第二，絕不是暴利的賺錢，而是符合養(yǎng)老行業(yè)普遍規(guī)律的收益率和回收期指標，即經(jīng)驗數(shù)據(jù)。
第三，賺錢有一定的期間，通常養(yǎng)老行業(yè)的期間比其他行業(yè)更長一些。
第四，如果沒有賺錢，但至少不要“賠錢”，也就是能夠維持盈虧平衡點，因為，根據(jù)國內(nèi)和國外多年的調研和經(jīng)驗數(shù)據(jù)，在養(yǎng)老行業(yè)，通過良好的經(jīng)營管理，是可以盈虧平衡并且微利的。不虧損，是連鎖發(fā)展的前提條件。
以上這些，就是養(yǎng)老行業(yè)盈利的特點。
“誤區(qū)二”——“養(yǎng)老機構的盈利測算，簡單算算就可以了”
錯誤點——養(yǎng)老機構的測算科學與否，對結果影響，差距很大，很可能直接導致“虧損、不虧不盈、盈利”錯誤結論，無法進行科學決策。
解決方法——養(yǎng)老機構由于微利行業(yè)的特點，“虧損、不虧不盈、盈利”之間，差別細微，所以對每個收入、成本、費用指標，都要精算，才能對項目投資的可行性，做出科學決策。
盈利預測精算的前提，是做出科學的經(jīng)營預算。
盈利預測的收入、成本、費用，每一項數(shù)據(jù)，都是根據(jù)經(jīng)營預算而來的。
經(jīng)營預算，是根據(jù)項目的定位、定價、入住率預期、組織架構、各項支出預測而來的。每一個經(jīng)營指標的估計，是否符合實際情況，科學合理，決定了最終的盈利預測是否接近真實運營情況。
經(jīng)營預算和財務測算的過程，以自身經(jīng)營計劃為基礎，還可以充分利用經(jīng)驗數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)、行業(yè)平均數(shù)據(jù)作為參考，以使測算更加合理。
“誤區(qū)三”——“養(yǎng)老項目的回收期普遍太長，不具有投資價值”
錯誤點——僅僅計算回收期容易促使投資者接受短期項目，放棄有戰(zhàn)略意義的長期項目。
解決方法——準確計算項目回收期，3年，5年，8年。。。對投資者意義差距很大?；厥掌诮Y束，要考慮固定資產(chǎn)再投入。
養(yǎng)老機構的投資可行性分析，大家最常用的一個指標是計算投資回收期?；厥掌诜ㄊ侵竿顿Y引起的現(xiàn)金流入累計到與投資額相等所需要的時間。它代表收回投資所需要的年限?；厥漳晗拊蕉?，項目越有利。
回收期法的優(yōu)點是計算簡便；容易為決策人所正確理解；可以大體上衡量項目的流動性和風險。但缺點是忽視了時間價值，把不同時間的貨幣收支看成是等效的；沒有考慮回收期以后的現(xiàn)金流，也就是沒有衡量盈利性；容易促使投資者接受短期項目，放棄有戰(zhàn)略意義的長期項目。
（2） “委托方”、“受托方”——如現(xiàn)在非常普遍的“公辦民營”、“公建民營”、以及未來可能成為趨勢的“民辦民營”等形式，投資建設方、和運營管理方，分屬兩個完全沒有關系的主體。那么，兩個主體的投資者，關注的核心就是在雙方的租金（管理費、承包費）等的分攤方法。每個投資者，需要清晰計算自己的利潤表和各項指標數(shù)據(jù)，通過變更不同的方案數(shù)據(jù)，做出動態(tài)的利潤測算表，作為談判的依據(jù)。尤其是項目的受托方，在評估是否接受運營管理一家機構時，一定要做出科學的預算，對現(xiàn)金流、盈虧點、可接受租金等“心中有底”，才能保證接手后能夠持續(xù)運營，不能盲目接手“看上去很美”的項目。有時，一個項目的持續(xù)虧損，就會導致運營公司的生死攸關。
所以，在明確自身主體定位，各算各賬的基礎上，我的理解恰是“對雙方而言”，“分別”一定要做“能夠賺錢”的項目。
這里指的賺錢，第一，雙方各算各賬，無論哪一方虧損，另外一方賺錢，都不是長久的平衡，最終會打破。所以委托管理的“定價”，是委托管理模式的核心（在之后的連載中，將會深入討論這個問題）。
第二，絕不是暴利的賺錢，而是符合養(yǎng)老行業(yè)普遍規(guī)律的收益率和回收期指標，即經(jīng)驗數(shù)據(jù)。
第三，賺錢有一定的期間，通常養(yǎng)老行業(yè)的期間比其他行業(yè)更長一些。
第四，如果沒有賺錢，但至少不要“賠錢”，也就是能夠維持盈虧平衡點，因為，根據(jù)國內(nèi)和國外多年的調研和經(jīng)驗數(shù)據(jù)，在養(yǎng)老行業(yè)，通過良好的經(jīng)營管理，是可以盈虧平衡并且微利的。不虧損，是連鎖發(fā)展的前提條件。
以上這些，就是養(yǎng)老行業(yè)盈利的特點。
“誤區(qū)二”——“養(yǎng)老機構的盈利測算，簡單算算就可以了”
錯誤點——養(yǎng)老機構的測算科學與否，對結果影響，差距很大，很可能直接導致“虧損、不虧不盈、盈利”錯誤結論，無法進行科學決策。
解決方法——養(yǎng)老機構由于微利行業(yè)的特點，“虧損、不虧不盈、盈利”之間，差別細微，所以對每個收入、成本、費用指標，都要精算，才能對項目投資的可行性，做出科學決策。
盈利預測精算的前提，是做出科學的經(jīng)營預算。
盈利預測的收入、成本、費用，每一項數(shù)據(jù)，都是根據(jù)經(jīng)營預算而來的。
經(jīng)營預算，是根據(jù)項目的定位、定價、入住率預期、組織架構、各項支出預測而來的。每一個經(jīng)營指標的估計，是否符合實際情況，科學合理，決定了最終的盈利預測是否接近真實運營情況。
經(jīng)營預算和財務測算的過程，以自身經(jīng)營計劃為基礎，還可以充分利用經(jīng)驗數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)、行業(yè)平均數(shù)據(jù)作為參考，以使測算更加合理。
“誤區(qū)三”——“養(yǎng)老項目的回收期普遍太長，不具有投資價值”
錯誤點——僅僅計算回收期容易促使投資者接受短期項目，放棄有戰(zhàn)略意義的長期項目。
解決方法——準確計算項目回收期，3年，5年，8年。。。對投資者意義差距很大?；厥掌诮Y束，要考慮固定資產(chǎn)再投入。
養(yǎng)老機構的投資可行性分析，大家最常用的一個指標是計算投資回收期?；厥掌诜ㄊ侵竿顿Y引起的現(xiàn)金流入累計到與投資額相等所需要的時間。它代表收回投資所需要的年限?；厥漳晗拊蕉?，項目越有利。
回收期法的優(yōu)點是計算簡便；容易為決策人所正確理解；可以大體上衡量項目的流動性和風險。但缺點是忽視了時間價值，把不同時間的貨幣收支看成是等效的；沒有考慮回收期以后的現(xiàn)金流，也就是沒有衡量盈利性；容易促使投資者接受短期項目，放棄有戰(zhàn)略意義的長期項目。
