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“以房養(yǎng)老”萬花筒
日期：2014-01-25 來源：新財富
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“以房養(yǎng)老”這一新的理念定會在中華大地生根開花。當然，這株舶來的嫩苗能否茁壯成長以及其所需時間的長短，將取決于政府的推動、媒體的引導和社會價值觀念的轉變。即便在美國，過去50多年對 “以房養(yǎng)老”的批評也從未間斷過，但整體而言，它還是功大于過。
自國務院公布了《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》并明確提出要推出“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”（俗稱“以房養(yǎng)老”）的試點后，這一新型養(yǎng)老、理財與消費的方式在中國引發(fā)了熱烈的討論，涉及的社會階層之廣泛，討論的程度之激烈，出現(xiàn)的觀點之迥異，居近年來出臺的各項政策之前列。
為什么社會和老百姓對“以房養(yǎng)老”如此關心，反響如此之大？其根本原因在于文化和價值觀，因為這個舶來品好像一頭闖進了瓷器店的大象，正在沖撞著中國太多傳統(tǒng)價值的鍋碗瓢盆。在這場外來文化和傳統(tǒng)文化的沖撞中，改變正在悄悄地發(fā)生。
顧名思義“以房養(yǎng)老”
“以房養(yǎng)老”的英文原文Reverse Mortgage，直接翻譯過來是“住房反向抵押養(yǎng)老保險”，頗為生澀難懂。其實，“以房養(yǎng)老”說白了就是“吃房子”。在明白它的真正含義前，有必要重提一下“凈資產”這個概念。
簡單來說，凈資產就是一個家庭的全部資產減去全部債務之后的剩余，即：凈資產=家庭的全部資產–家庭全部債務。但在美國傳統(tǒng)的退休養(yǎng)老概念里，凈資產往往還要刨除住房的部分，因為維持退休生活的主要是來自房產以外的資產回報，比如存款的利息、股票的盈利以及有限的退休金或社會養(yǎng)老保險。房子再值錢，總不能每天拆磚賣瓦。但美國夢一個很重要的組成部分就是擁有自己的住房，很多美國人夢寐以求的事就是在退休前付清房貸，這樣就可以不再擔心因為變故而無家可歸。結果多數(shù)人尷尬地發(fā)現(xiàn)：他們高估了退休后的收入，低估了退休后的支出，月月入不敷出，捉襟見肘。而自己的凈資產竟然全部或大部分被壓在房子里，好像是拿著金飯碗要飯的乞丐—雖然富有卻沒有現(xiàn)金。
于是，銀行創(chuàng)造了這么一個所謂的“住房反向抵押”：過去是拿房子作抵押借錢買房子，做的是房奴；退休了則是拿房子作抵押借錢生活；過去是整筆借，月月給銀行還貸，現(xiàn)在是月月銀行給錢花，人死了用房子做抵押還債。中國人有句老話“人不死，債不爛”，“以房養(yǎng)老”是“人雖死，債不爛”。這是“吃房子”的本質，也是“反向”的由來。
“以房養(yǎng)老”最初的創(chuàng)新頗有點慈善性質。1961年，一位高中橄欖球教練不幸去世，他的遺孀失去了丈夫的工資收入無法維持生計。當?shù)氐你y行出于同情，設計了這樣一個“以房養(yǎng)老”的借貸方式幫助這位遺孀安度晚年。過去半個世紀里，“以房養(yǎng)老”蓬勃發(fā)展，成為在美國司空見慣的一種金融養(yǎng)老保險產品，僅在2010年就有8萬多位62歲以上的老人申請辦理了“以房養(yǎng)老”。專家預測，隨著“嬰兒潮”一代開始退休并符合申請年齡，“以房養(yǎng)老”將會被推向前所未有的高度。但是“以房養(yǎng)老”之所以生于美國、發(fā)展和成熟于美國，與美國人的民族特性和文化有著千絲萬縷的聯(lián)系。
獨立自主、自食其房的美國人
獨立是美利堅民族的DNA。雖然養(yǎng)育下一代受到法律的保護，但是不贍養(yǎng)老人不但不違法，也不會受到社會道德的譴責。既然養(yǎng)兒不防老，自然就要自食其力，無力可食的時候“自食其房”，可謂順理成章。不但退休老人覺得天經地義，他們的子女也不會反對，反而會很欣慰，因為自己的父母有房可“吃”，自己就不需要在經濟上擔心他們的需求。
講到美國人的獨立，說一個家庭小故事。前幾年金融危機爆發(fā)后，美國政府為刺激房市給初次買房的人提供一次性8000美元的現(xiàn)金補貼。我的兒子受到“誘惑”決定買房，卻沒有足夠的錢付首付，于是向我和太太借了7萬美元。幾個月后他開始“還貸”，我和太太平時雖從未在經濟上幫助兒子，但這次借錢也壓根沒有想過要他還。可是他依然堅持：“我不想欠別人的錢！”“別人？”我和太太面面相覷，頗有失落感。我們居然被自己的孩子看作是別人。但這就是獨立精神，說到財產，父母是別人，孩子根本就沒有這樣的期望值要將你的財產擁為己有。當然別忘了，在他的個人理財項目中也沒有養(yǎng)老這一說。
“以房養(yǎng)老”很容易讓人聯(lián)想到中國的成語“坐吃山空”，當然這里空的不是山，而是房。“坐吃房空”往往令中國人毛骨悚然。“以房養(yǎng)老”其實是一種新的價值觀的引進，也是對傳統(tǒng)文化價值的沖擊，不從這個角度去看，很難理解社會和民眾的反響和疑慮，也很難讓這一舶來品在中華大地落地生根。其實在中國，很多老人不愿意“以房養(yǎng)老”，這在很大程度上不僅源自社會、家庭和子女的壓力，同樣也來自傳宗接代的文化和價值觀影響。老人自己覺得責無旁貸要留給孩子家產，孩子也有相當高的期望值。這恰恰是“以房養(yǎng)老”引起熱議的根源之一，它顛覆的是根深蒂固的社會價值和文化。
寅吃卯糧的美國人
“以房養(yǎng)老”之所以能在短短50年間風靡美國社會，還得益于他們明顯不同于中國文化的寅吃卯糧的消費習慣。這里不能不提美國人一個重要的人生觀和價值理念：人生是旅途，走好每一步。它強調的是生命的短暫，所以要把現(xiàn)在和今天看作是禮物（英文中“現(xiàn)在”和“禮物”是同一個詞present），好好享受。
這本身無可非議，但是過度強調這樣的人生觀和價值理念就變成了及時行樂。中國人的及時行樂還有所節(jié)制，所謂“今朝有酒今朝醉”；美國人就不一樣了，他們是“今朝無酒舉債醉”。可以這么說，舉債是美國消費的核心所在。
最能說明美國人和中國人消費觀點不同的就是在國內廣為流傳的兩個老太太的故事，版本不同，但大意都是：美國老太太靠貸款買房子、買車，一邊消費，一邊奮斗，到老時享受了一輩子也還清了所有的貸款；中國老太太呢？一輩子省吃儉用，但是絕對信奉“無債一身輕”的古訓，所以到老時一天福也沒享到，房子雖然買了但卻只能給兒子作婚房，或是賣了房子讓兒子出國留學。這個故事的寓意是美國老太太的消費方式才是聰明的和現(xiàn)代的，而中國老太太的消費方式是愚蠢的和落伍的。
這個故事用在“以房養(yǎng)老”也非常貼切，美國人是非常“以自我為中心”的，老人亦不例外。所以如果人到晚年，房貸已還清，房子有所增值，他們會很自然地考慮“吃房子”，讓自己過得舒服一些。美國有一本很有名的理財書叫《花光用光死（Die Broke）》，意思是到死的時候最好把錢用光，不要留下遺產。這并不是說不照顧自己的孩子，因為在世的時候依然可以選擇幫他們付學費，乃至買房、買車。所以美國人的“以房養(yǎng)老”，解決的不僅僅是老人自己的衣食住行，還包括幫助自己的下一代甚至第三代和第四代，盡到做長輩的責任。
筆者一對30多年的美國朋友去年相繼溘然辭世，子女在清理他們留下的遺產時驚訝地發(fā)現(xiàn)，父母居然在10多年前開始“以房養(yǎng)老”借貸消費。其實以朋友的退休金，他們夫婦根本就不需要額外的收入維系生活。但是，大家族每年一度的海外旅游，送給兒孫輩和甚至第四、五代的圣誕禮物以及在兒孫們遇到婚姻、學業(yè)和法律麻煩時候的慷慨解囊，這些都需要真金白銀的支持。
“以房養(yǎng)老”是一把雙刃劍
即便在美國，對“以房養(yǎng)老”的批評也從未中斷過。一是申請和獲得貸款的費用幾乎和傳統(tǒng)的房貸相當，這對于本來就捉襟見肘、入不敷出的退休老人來說往往力不從心；二是“以房養(yǎng)老”貸款的利息往往高于傳統(tǒng)的房貸；三是“以房養(yǎng)老”的借貸人并不歸還利息，所以利息生利息加上每月的費用，“吃”起房子來的速度頗為可觀，如果借貸人貸款的時間較長，很可能眼睜睜地著自己辛苦一輩子的積蓄被吃光—這不僅是經濟上的壓力，對很多老人來說更是難以承受的巨大心理壓力。所幸，借貸人最終的債務總額不得超過抵押房產的市值，且銀行不得以借貸人的其他資產還貸，否則還不知道要出現(xiàn)多少黃世仁逼債楊白勞的故事；第四則是“以房養(yǎng)老”的程序復雜，概念不夠清晰，加上借貸人往往是老年人，所以時有欺詐和哄騙的事件發(fā)生，大多是過度渲染“以房養(yǎng)老”的好處，隱藏或縮小房主有可能失去房產的風險，因此引起的訴訟案也時有所聞。
不過總體上說，“以房養(yǎng)老”還是功大于過。2006年的一項民意測驗表明，93%的借貸人表示，“以房養(yǎng)老”貸款改善了自己的晚年生活，僅有3%的人持相反的意見。
至于筆者本人，上面提到的心理折磨大于經濟負擔，所以個人絕不會選擇“坐吃房空”的“以房養(yǎng)老”。一方面，作為窮怕了的一代人，一輩子未雨綢繆，多年的儲蓄早就有備無患。另一方面，由于近幾年利息奇低，筆者就用房子抵押貸款出來投資（同樣是有風險的）。如果用房屋抵押按2.75%的利息貸出100萬美元，再在股市上得到5.5%的回報（比較保守和安全的投資），那么一年的凈收入就是27500美元。這雖然不是“反向抵押”，但卻是地地道道的“以房養(yǎng)老”。
另外，筆者較為認同的消費觀念是：與其留遺產給下一代，不如在世的時候與他們分享財富?，F(xiàn)代人越活越長，等父輩90歲的時候，孩子也60歲了，他繼承了那么多錢又能干什么呢？因此，我們更愿意在他最需要的時候與他分享財富，比如換個大點的房子、結婚生子、重返學?；蚴撬妥优纤搅W校，這樣比較大的人生轉折和用錢比較多的事件。這遠遠比在身后留下一筆財富給他更讓人感到欣慰，錢也花得更在地方、更是時候。
國內對美國次貸危機的討論很多，但是很少有從消費者行為和習慣這個根源來探討的。其實說白了一句話就是那位美國老太太（當然也包括小媳婦、小伙子和形形色色的美國人）寅吃卯糧。次貸危機不但涉及窮人、中產階級，富人和名流也都陷入其泥潭而不能自拔。雖然他們買房子的價格可能從數(shù)萬美元至上千萬美元不等，但病根都是一樣：入不敷出的舉債。內需消費本身并不是經濟發(fā)展的仙丹妙藥，它是一把雙刃劍，弄得不好也會傷到自己。而“以房養(yǎng)老”也是這樣一把雙刃劍。
“以房養(yǎng)老”的實質是舉債消費，也是有風險的，房子的價值被越“吃”越少，如果突然來一個房地產危機，房子就變成了負資產，銀行會怎樣？它不但不會再發(fā)養(yǎng)老金，而且說不定會賣房子并把你掃地出門呢—雖然理論上來說，“以房養(yǎng)老”禁止將房主掃地出門。但銀行的本性不會變：總是錦上添花，絕不雪中送炭；天生嫌貧愛富，一定落井投石。這是銀行作為商業(yè)機構的本質決定的，它借給你錢是因為你有錢，而且具備還錢的能力；如果沒有，那就賣房子還錢。未必合情合理，但是絕對合法。
“以房養(yǎng)老”能否在中國生根開花？
雖然“以房養(yǎng)老”在中國社會引發(fā)了熱議，甚至有不少的質疑。但是，筆者認為這一新的理念肯定會在中華大地生根開花。當然這株舶來的嫩苗能否茁壯成長以及其所需時間的長短，將會取決于政府的推動、媒體的引導和社會價值觀念的轉變。
中國本來就是一個適應變化的民族，而網絡的存在大大加速了全球化的進程，其中包括很多價值觀和文化的全球化?，F(xiàn)在中國年輕一代的“月光族”，與美國寅吃卯糧的老師們比大有青出于藍而勝于藍的架勢。中國的文化土壤在變，中國消費者的觀念也在變，“以房養(yǎng)老”存在和發(fā)展在很大程度上已經證明了它的合理性，它在中國也一定會生根開花。
值得一提的，是法律在新價值的出現(xiàn)和發(fā)展期所起到的特殊作用。“以房養(yǎng)老”在上世紀80年代開始受到美國政府的關注，參議院下屬的特別委員會發(fā)表了一個特別報告，強調“以房養(yǎng)老”標準化的需求和重要性。1987年美國國會通過法案，給“以房養(yǎng)老”的貸款提供“聯(lián)邦住房管理局”（FHA）保險.一年后，時任美國總統(tǒng)里根簽署“以房養(yǎng)老”法案。從此，“以房養(yǎng)老”受到法律的保護和聯(lián)邦的保險。
而從中國的情況來看，國務院《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》從某種意義上起到了一定的倡導和保護的作用。但是在條件合適的情況下應盡快對“以房養(yǎng)老”以立法的方式來保護，扶植和完善。作為“以房養(yǎng)老”主體消費者的老年人常常是弱勢群體，更容易成為受害者。無規(guī)矩不成方圓，行業(yè)的自律和政府的監(jiān)管以及法律的制約、威懾和保護，缺一不可。
最后，筆者想要強調的是，發(fā)展內需莫忘中國國情。
其實，美國的消費者在經歷了次貸危機和金融海嘯后已經痛定思痛，很多家庭開始減少債務。從零售業(yè)的角度觀察，美國的消費者正在變得更為挑剔、更斤斤計較、更講究實際。有些已經退休或是打算退休的“嬰兒潮”一代選擇重返工作崗位，或是延遲退休的時間而不是“吃房子”。“以房養(yǎng)老”雖然依然流行，但是美國消費者的價值觀也在改變，他們多了一點未雨綢繆的思維方式。
美國的內需消費占國民經濟的70%，這一點常常為眾多經濟學家津津樂道。中國經濟發(fā)展模式的轉型有意無意地受到美國經濟模式的影響也是不爭的事實。那么，中國在發(fā)展消費內需戰(zhàn)略時能從中得到什么啟迪呢？一是節(jié)儉的美德不能丟，二是中國的一大國情在于13億人口，發(fā)展內需消費的重點應該首先放在解決就業(yè)問題。發(fā)展就業(yè)就能培育中國的消費者群體和中產階級，只有消費群體的成長和壯大，內需消費才能得到可持續(xù)的健康發(fā)展。所謂本固則末茂，源浚則流清。任何過度的刺激，無節(jié)制的舉債消費，畸形的金融創(chuàng)新等都只能是拔苗助長，欲速則不達。
